【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前我國(guó)營(yíng)業(yè)稅的稅率為（ 4 ），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi) 附加在市區(qū)分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的（ ）和（ D ）。 A、 12% 4% 3%B、 12% 5% 3%C、 5% 10% 3%D、 5% 7% 3% 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)（ 4 ）的簡(jiǎn)化圖式。 A、資金流入 B、資金流出 C、資金形態(tài) D、資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài) 1有關(guān)繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則的表述，不正確的是（ 3 ）。 A、橫軸為時(shí)間軸，橫坐標(biāo)輛上“ 0”點(diǎn)通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn) B、時(shí)點(diǎn)“ 1”表示第 1 個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第 2 個(gè)計(jì)息周期的開始 C、如果現(xiàn)金流發(fā)生在計(jì)息周期的期中而不是期初或期末，計(jì) 算時(shí)通常采用期初慣例法 D、某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和 1關(guān)于資金的時(shí)間價(jià)值下列論述，不正確的是（ 4 ）。 A、同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值 B、從投資者的角度來(lái)看，資金的增值特性使其具有時(shí)間價(jià)值 C、從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的員失所應(yīng)得到的補(bǔ)償 D、資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于通貨膨脹率的大小 1關(guān)于名義利率與實(shí)際利率關(guān)系的下列表述，不正確的是（ 3）。 A、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值 B、名義利率 與實(shí)際利率的考慮只在按復(fù)利計(jì)息時(shí)才有意義 C、名義利率越小、計(jì)算周期越長(zhǎng)，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 D、當(dāng)計(jì)息周期數(shù)為 1 時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等 16 1某筆貸款按月還本付息，“年利率 12%，每月計(jì)息一次”。則名義利率和實(shí)際利率分別是（ 4 ）。 A、 12%， 1% B、 1%， 12% C、 %， 12% D、 12%， % 1等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是（ 2 ），式中 A 為年值， n 為計(jì)息周期數(shù)，I 為每個(gè)計(jì)息周期的利率。 A、 P=A/（ 1+i） n B、 P=（ A/I） [11/（ 1+i） n] C、 P=A/i（ 1+i） n D、 P=A/[11/（ 1+i） n] 1下列關(guān)于設(shè)備磨損的表述，不正確的是（ 2 ）。 A、設(shè)備有形磨損是設(shè)備在使用或閑置過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損 B、由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值是設(shè)備有形磨損 C、設(shè)備有形磨損使用設(shè)備精度降低，設(shè)備最終喪失使用價(jià)值 D、無(wú)形磨損不表現(xiàn)為設(shè)備原始價(jià)值的貶值 1關(guān)于設(shè)備磨損的補(bǔ)償，表述不正確的是（ 3）。 A、有形磨損的局部補(bǔ)償是修理 B、無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改 造 C、有形磨損的完全補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造 D、無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換 1設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的（ 4）。 A、價(jià)值 B、自然壽命 C、技術(shù)壽命 D、經(jīng)濟(jì)壽命 1設(shè)備經(jīng)濟(jì)分析中的沉沒(méi)成本等于舊設(shè)備（ 2）減去其當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值后的差值。 A、原值 B、賬面價(jià)值 C、歷史價(jià)值 D、入賬價(jià)值 關(guān)于設(shè)備更新分析的表述，不正確的是（ 2）。 A、只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量 B、也要考慮以前發(fā)生的現(xiàn)金流量及沉沒(méi)成本 C、一般只比較設(shè)備的費(fèi)用 D、設(shè)備更新分析以費(fèi) 用年值法為主 2物業(yè)內(nèi)某新購(gòu)設(shè)備原值為 201 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命為 10 年，殘值為 1 萬(wàn)元； 17 第一年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 20 萬(wàn)元，預(yù)計(jì)以后每年等額增加運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 1 萬(wàn)元，不考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響，其年等額總成本為（ ）。 A、 45 萬(wàn)元 B、 20 萬(wàn)元 C、 萬(wàn)元 D、 萬(wàn)元 2物業(yè)內(nèi)部分建筑設(shè)備能正常運(yùn)行，但運(yùn)行費(fèi)用過(guò)高，而市場(chǎng)上有功能類似但運(yùn)行費(fèi)用低的替代設(shè)備可供選擇，但該更新不提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量。此時(shí)進(jìn)行更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的（ 1 ）之間，選擇數(shù)值較低 的方案。 A、初始購(gòu)買成本支出的分?jǐn)偧幽赀\(yùn)營(yíng)費(fèi)用 B、年運(yùn)行費(fèi)用 C、初始購(gòu)買成本支出的分?jǐn)?D、運(yùn)行費(fèi)用的分?jǐn)? 2某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命 5 年，年電費(fèi)支出 40 萬(wàn)元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命 10 年，初使購(gòu)置費(fèi)用支出 120 萬(wàn)元，年電費(fèi)支出 20 萬(wàn)元。采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費(fèi)用支出（ ）。 A、 8 萬(wàn)元 B、 20 萬(wàn)元 C、 4 萬(wàn)元 D、 10 萬(wàn)元 2物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積是（ 4 ）。 A、稅前現(xiàn)金 流 B、有效毛租金收入 C、凈利運(yùn)營(yíng)收益 D、潛在毛租金收入 2投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，稱為（ 2 ）。 A、投資回收 B、投資回報(bào) C、投資收益 D、現(xiàn)金回報(bào) 2在等額序列支付的年值 A 與現(xiàn)值 P 之間的關(guān)系式 A=Pi+Pi/[（ 1+i） n1]（ i 為投資回報(bào)率）中，（ 3 ）是投資者的投資回收。 A、 PB、 PiC、 Pi/[（ 1+i） n1]D、 Pi+Pi/[（ 1+i） n1] 2“等額還本利息照付”是指（ 2 ）。 A、借款期間每期權(quán)支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部 本金并支付當(dāng)期利息 B、定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息 C、借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清 D、在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息 2根據(jù)是否考慮（ ）因素的影響，盈利能力指標(biāo)分為靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)。 A、利潤(rùn)率 B、通貨膨脹率 C、利率 D、 4 18 2關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評(píng)價(jià)指標(biāo)的表述，不正確的是（ 4 ）。 A、靜態(tài)盈利指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用 B、為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu)，更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果 C、動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期 較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目 D、清償能力指標(biāo)能比較全面地反映投資方案整個(gè)計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果 （ 4 ）是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率。 A、現(xiàn)金回報(bào)率 B、資本化率 C、內(nèi)部收益率 D 基準(zhǔn)收益率 3（ 3 ）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 A、現(xiàn)金回報(bào)率 B、資本化率 C、內(nèi)部收益率 D、基準(zhǔn)收益率 3下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（ 3 ）。 A、內(nèi)部收益率在數(shù)值上等于基 準(zhǔn)收益率 B、內(nèi)部收益率是到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)所有投資可以被收回的比率 C、如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資應(yīng)會(huì)面臨虧損 D、內(nèi)部收益率 小于 基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的 3（ 3 ）是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。 A、全部投資回收期 B、動(dòng)態(tài)投資回收期 C、靜態(tài)投資回收期 D、投資回收終止期 3（ 4 ）反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系。 A、基準(zhǔn)收益率 B、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 C、投資回報(bào)率 D、現(xiàn)金回報(bào)率 3某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為 60 萬(wàn)元，其中 40 萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款 20 萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為 萬(wàn)元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率 19 為（ ）。 A、 12% B、 14% C、 7% D、 % 3不用計(jì)算借款償還期的項(xiàng)目是（ 4）。 A、房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目 B、房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目 C、房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行自營(yíng)的項(xiàng)目 D、房地產(chǎn)開發(fā)用于銷售的項(xiàng)目 3某寫 字樓投資項(xiàng)目在 10 年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營(yíng)收益均為 50 萬(wàn)元，第 10 年末凈轉(zhuǎn)售收入為 600 萬(wàn)元，如折現(xiàn)率為 10%，該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。 A、 萬(wàn)元 B、 萬(wàn)元 C、 萬(wàn)元 D、 萬(wàn)元 3某出租公寓的年有產(chǎn)毛租金收入為 100 萬(wàn)元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為 30 萬(wàn)元，如果租金收入和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用在未來(lái) 30 年的經(jīng)營(yíng)期內(nèi)分別以每年 3%和 2%的速度增長(zhǎng)，折現(xiàn)率為 8%，該出租公寓的凈運(yùn)營(yíng)收益現(xiàn)值為（ ）萬(wàn)元。 A、 B、 C、 D、 3某投資者以 400 萬(wàn)元購(gòu)進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了 15 年期的商業(yè)用房抵押 貸款，抵押貸款價(jià)值比率為 60%。該貸款的年利率為 9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值 2%，投資者在第 6 年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（ ）萬(wàn)元。 A、 、 、 、 某寫字樓單元的購(gòu)買價(jià)格為 50 萬(wàn)元，其中投資者投入 的權(quán)益資本為 20 萬(wàn)元，另外 30 萬(wàn)元為年利率的 %、期限為 30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為 40 萬(wàn)元，按有關(guān)規(guī)定可以 25 年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為 10萬(wàn)元，空置和收租損失為毛租金收入的 10%，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的 30%，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（ ）。 A、 % %B、 % %C、 % %D、 % % 二、多項(xiàng)選擇題： 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一 個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的（ 12 ）叫作現(xiàn)金流量。 20 A、資金流入 B、資金流出 C、資金的投入 D、資金現(xiàn)值 E、資金將來(lái)值 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括（ 1245 ）等。 A、土地費(fèi)用、建造費(fèi)用 B、還本付息 C、稅金 D、比較成本 E、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 空置和收租損失是指（ 12 ）。 A、空置的面積不能產(chǎn)生租金收入 B、租出的面積沒(méi)有收到租金 C、出租面積的變化導(dǎo)致租金減少 D、租金水平的變化導(dǎo)致租金減少 E、可出租面積的減少而少收的租金 收益性物業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（ 45 ）等。 A、空置和收租損失 B、抵押貸款還本付息 C、房產(chǎn)稅和所得稅 D、為租客提供服務(wù)的費(fèi)用 E、物業(yè)管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指按（ 12 ），將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。當(dāng) NPV≥ 0 時(shí)，該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。 A、基準(zhǔn)收益率 B、目標(biāo)收益率 C、投資回報(bào)率 D、現(xiàn)金回報(bào)率 E、內(nèi)部收益率 “兩稅一費(fèi)”是指（ 345）。 A、房產(chǎn)稅 B、城鎮(zhèn)土地使用稅 C、教育學(xué)附加 D、營(yíng)業(yè)稅 E、城市維護(hù)建設(shè)稅 下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述， 正確的有（ 1235）。 A、是業(yè)主的稅前收入或投資回報(bào) B、從凈運(yùn)營(yíng)收益中扣除抵押貸款還本付息，就得到物業(yè)的稅前現(xiàn)金流 C、當(dāng)凈運(yùn)營(yíng)收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時(shí)，該現(xiàn)金流是負(fù)值 D、從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中扣除所得稅，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流 E、如果物業(yè)沒(méi)有抵押貸款安排，稅前現(xiàn)金流京戲等于物業(yè)的凈運(yùn)營(yíng)收益 關(guān)于單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息的表述，正確的有（ 123 ）。 A、單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息 B、復(fù)利計(jì)息是按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行計(jì)息 C、我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息以單利計(jì)算 21 D、在投資分析中，一般采用單利計(jì)息 E、復(fù)利計(jì)息時(shí)， n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和計(jì)算公式為 Fn=P（ 1+i n） 下列屬于設(shè)備有形磨損的是（ 14 ）。 A、封存地設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損 B、設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來(lái)購(gòu)買的設(shè)備貶值 C、技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了 新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后。 D、設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞 E、政府通過(guò)稅收政策限制污染環(huán)境的設(shè)備使用 下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中現(xiàn)金回報(bào)率的表述，正確的有（ 123）。 A、是指每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 B、該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系 C、稅前現(xiàn)金回報(bào)率計(jì)算中，年現(xiàn)金收入等于凈運(yùn)營(yíng)收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量 D、現(xiàn)金回報(bào)率屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo) E、現(xiàn)金回報(bào)率即資本化率 1關(guān)于設(shè)備壽命的表 述，正確的有（ 14）。 A、自然壽命主要取決于有形磨損的速度 B、技術(shù)壽命主要取決于有形磨損的速度 C、技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越長(zhǎng) D、經(jīng)濟(jì)壽命是使投入使用的設(shè)備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的使用期限 E、經(jīng)濟(jì)壽命是由無(wú)形磨損決定的 1在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（ 12）兩部分。 A、投資回收 B、投資回報(bào) C、權(quán)益回報(bào) D、現(xiàn)金回報(bào) E、還本付息 1靜態(tài)盈利能力指標(biāo)一般有（ 234 ）。