【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 即對(duì)某種商品哎呀服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。影響因素：收入的變化。其他商品的價(jià)格變化。對(duì)未來(lái)的預(yù)期。政府政策的變化。影響供給曲線變化的三個(gè)非價(jià)格因素：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，政府政策的變化，對(duì)未來(lái)的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)五個(gè)結(jié)構(gòu)：總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：按地域細(xì)分，范圍最常見(jiàn)的是按城市劃分。按房地產(chǎn)用途分：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)。按存量增量細(xì)分為三級(jí)市場(chǎng)（2種）：通常分一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)），二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。更清晰為按增量存量的方式，將土地分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)，二級(jí)房屋市場(chǎng)。按交易形式細(xì)分。土地買(mǎi)賣(mài)，租賃和抵押等子市場(chǎng)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分。市場(chǎng)供給的特點(diǎn)：缺乏彈性，非同質(zhì)性，高度壟斷性市場(chǎng)需求的特點(diǎn)，具有廣泛性，與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，多樣性，借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定，經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，需要專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)：價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大，價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)，個(gè)別因素的影響。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃表現(xiàn)形式：年度計(jì)劃，中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃。中短期35年物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容：建筑物管理計(jì)劃。租賃計(jì)劃，是物業(yè)管理計(jì)劃的重要內(nèi)容，包括租金方案和出租策略。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心。物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的溝通。房屋租賃的特點(diǎn)：房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。標(biāo)的是作為特定物的權(quán)利。是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。物業(yè)租賃分類(lèi)：按房屋租賃期限約定模式的不同，分為定期租賃（最常見(jiàn)的租賃形式）、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃（按照租賃期限的長(zhǎng)短，分為短期租賃，中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的使用費(fèi)三部分組成。通常分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分費(fèi)用。凈租，指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部。百分比租金稱(chēng)為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃方案與策略主要內(nèi)容：確定可出租面積和租賃方式。編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算（核心）。定位目標(biāo)市場(chǎng)。物業(yè)租賃所面向的目標(biāo)市場(chǎng)群體，主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。確定租金方案。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類(lèi)型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。明確吸引租戶的策略，有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如裝飾裝修，設(shè)備，服務(wù)。租戶選擇：主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力，所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。合法租賃合同的終止有兩種：一是合同的自然終止，二是人為終止。當(dāng)事人約事實(shí)上的其他條款：一是稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)，二是改建的規(guī)定，三是保證金?？蛻絷P(guān)系管理（CRM）最終實(shí)現(xiàn)贏得客戶，保留客戶，客戶忠誠(chéng)和客戶創(chuàng)利的目的。本質(zhì)是一種管理理念而非管理軟件，是營(yíng)銷(xiāo)管理的創(chuàng)新。物業(yè)管理成本構(gòu)成：營(yíng)業(yè)成本，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，包括管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。物業(yè)管理成本的分類(lèi)：按與業(yè)務(wù)量關(guān)系劃分：固定成本、變動(dòng)成本、半固定或半變動(dòng)成本。按與決策關(guān)系劃分：邊際成本，是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或養(yǎng)活一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)。差異成本。機(jī)會(huì)成本。是指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。估計(jì)成本。沉沒(méi)成本，指因?yàn)檫^(guò)去決策已發(fā)生，而在目前和未來(lái)無(wú)論實(shí)行何種方案均無(wú)法改變的成本?？删彸杀?。可免成本附加價(jià)值成本成本估算目的：實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本，法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類(lèi)似工程采購(gòu)中的固定總價(jià)合同。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類(lèi)似工程采購(gòu)中的成本加酬金合同。估算方法：人工費(fèi)估算，辦公費(fèi)估算，共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算，保安費(fèi)估算（由保安系統(tǒng)費(fèi)，保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成），清潔衛(wèi)生費(fèi)估算，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算（平均折舊所限一般為5年），保險(xiǎn)費(fèi)估算，專(zhuān)項(xiàng)維修資金。匯總公式P=ΣF161。∕S成本預(yù)算基本要求：須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)，以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)，應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證，要全面權(quán)衡，提高資金使用效益，既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。編制方法：固定預(yù)算，是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營(yíng)管理水平較高，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。零基預(yù)算，在我國(guó)，作為成本預(yù)算的一種編制方法，越來(lái)越多地應(yīng)用于產(chǎn)出較難辯認(rèn)的服務(wù)性部門(mén)費(fèi)用預(yù)算的編制，如政府部門(mén)和以微利為主要特征的物業(yè)管理行業(yè)。成本控制的分類(lèi)：按控制時(shí)間特征分有事先控制事中控制（中心環(huán)節(jié)）事后控制。成本的日常管理：利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制，一般而言，在起步階段，需投入的項(xiàng)目多，且多為新項(xiàng)目，成本開(kāi)支必然較大，在成熟期，投資項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)良好，成本支出相對(duì)減少，而在衰退期，由于維修費(fèi)用開(kāi)支增大，在其他項(xiàng)目不變的條