【文章內(nèi)容簡介】 i/[(1+i)n1]27．“等額還本付息照付”是值（）。A 借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息B 規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額本金和相應(yīng)的利息C 借款其內(nèi)人以償還本息，到期末全部還清D在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息28．根據(jù)是否考慮（）因素的影響，盈利能力指標分為靜態(tài)指標和動態(tài)指標A 利潤率 B 通貨膨脹率 C 利率 D資金時間價值29．關(guān)于房地產(chǎn)投資分析評價指標的表述，不正確的是（）。A 靜態(tài)盈利指標通常在概略評價是采用B 為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果C 動態(tài)盈利指標適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目D 清償能力自標能較全面地反映投資方案整個計算期內(nèi)的經(jīng)濟效果30．（）是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率。A 現(xiàn)金回報率 B 利率 C 內(nèi)部收益率 D基準收益率31．（）是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率A 現(xiàn)金回報率 B 資本化率 C 內(nèi)部收益率 D基準收益率32．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述，正確的是（ ），項目投資就會面臨虧損，項目在財務(wù)上是可接受的33．（ ）是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目已經(jīng)收益低償全部投資所需的時間 34．（ ）反映了初始現(xiàn)金投資或者付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系 35．某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬元由投資者用現(xiàn)金支付。，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（ ）% % % %36．不用計算借款償還期的項目是（ ） 37．某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值為（ ）萬元 38．某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收入和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值為（ ）萬元 39．某投資者以400萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60%。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升至2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次為（ ）萬元。 40．某寫字樓單元的購買價格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元，%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計該寫字樓的年毛租金收入為10萬元，控制和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（ ）。% % % % 二、多項選擇1．在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的（ ）叫做現(xiàn)金流量 2．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)今流出主要包括（ ）等。、建造費用 3．空置和收租損失是值（ ） 4．收益性物業(yè)的運營費用包括（ ）等 5．財務(wù)凈現(xiàn)值是指按（ ），將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點和限制之和。當NPV≥0時，該項目在財務(wù)上是可以接受的 6．“兩稅一費”是指（ ） 7．下列關(guān)于物業(yè)的稅前現(xiàn)金流的表述，不正確的有（ ），該現(xiàn)金流是負值，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流，稅前現(xiàn)金流就等于物業(yè)的凈運營收益8．關(guān)于單利息和復(fù)利計息的表述，正確的有（ ），利息不再生利息，一般采用單利計息，n個計息周期后的本利和計算公式位Fn=P(1+in)9．下列屬于設(shè)備有形磨損的是（ ），從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值，社會上出現(xiàn)了新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、10．下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中現(xiàn)金回報率的表述，正確的有（ ），年現(xiàn)金收入等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量11．關(guān)于設(shè)備壽命的表述，正確的有（ ） ，設(shè)備的技術(shù)壽命越長 12．在房地產(chǎn)投資分析中，將房地產(chǎn)投資的收益分為（ ）兩部分 13．靜態(tài)盈利能力指標一般有（ ） 14．動態(tài)盈利能力指標一般有（ ） 15．清償能力指標包括（ ） 16．關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中投資回報率的表述，爭取的有（ ），物業(yè)升值所帶來的收益不得計入凈收益17．下列關(guān)于資產(chǎn)負債率的敘述正確的有（ ），則企業(yè)的資本金充足，企業(yè)應(yīng)變能力強C. 屬短期償債能力指標=凈資產(chǎn)合計/負債合計100%參考答案（一）單項選擇題 （二）多項選擇題1．AB 4．DE 5．AB 6．CDE 第四章 收益性物業(yè)價值評估一、單項選擇，土地取得成本一般是由購置土地的價格和（）等構(gòu)成。A．契稅 B．土地占用稅 C．土地增值稅 D．土地出讓金2．物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃氣、熱力等設(shè)施的建設(shè)費用屬于( )。A．前期工程費 B．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費C．建筑安裝工程費 D．公共配套設(shè)施建設(shè)費，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計入( )。A．管理費用 B．投資利息 C．開發(fā)成本 D．開發(fā)利潤4．( )是指某類物業(yè)在市場上的平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。A．理論價格 B．總價格 C．市場價格 D．單位價格5．成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價格，下列有關(guān)表述不正確的是( )。A．賣價總有一個最低界限，買價總有一個最高界限B．在賣方市場下，成交價格會偏向最高買價C．當買者的最高價格等于賣者的最低價格時，交易可能成功D．最高賣價和最低買價構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間6．物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的( )價格或價值進行測算和判定。A．市場 B．正常 C．理論 D．客觀合理7在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（）種以上估價方法。A．1 B．2 C．3 D．48．( )是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格作適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A．市場法 B．成本法 C．收益法 D．趨勢法9．( )是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A．市場法 B．成本法 C．折舊法 D．收益法10.( )是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法：A．趨勢法 B．成本法 C．收益法 D．市場法（）。A．搜集交易實例 B．對可比實例成交價格進行處理C．選取可比實例 D．求取積算價格12．( )特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價，如公用、公益物業(yè)，以及有獨特設(shè)計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 A．市場法 B．成本法 C．折舊法 D．收益法13．在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用(A．市場法 B．成本法 C．折舊法 D．收益法14．運用成本法估價的步驟不包括( )。A．搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費等資料 B．測算重新購建價格C．測算折舊 D．求取比準價格，物業(yè)當前的價值通常是基于（）。A．歷史價格 B．開發(fā)建設(shè)它所花費的成本C．過去的市場狀況 D．市場參與者對其未來所能帶來的收益的預(yù)期A．都容易受單個消費者的個別因素影響 B．都是價格，用貨幣來表示C．都有波動，受供求因素的影響 D．都是按質(zhì)論價：優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價，下列論述不正確的是（）。A．人們在經(jīng)濟活動中一般所稱的價值指的是交換價值B．物沒有使用價值就不會有交換價值C．交換價值是使用價值的前提D．交換價值通常用貨幣來衡量18．一般而言，物業(yè)的( )可以反映物業(yè)價格水平的高低。A．保留價 B．總價格 C．起價 D．單位價格19．將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的物業(yè)價格是( )。A．現(xiàn)房價格 B．期房價格 C．實際價格 D．名義價格20．關(guān)于商品房銷售價格的表述，不正確的是( )。A．起價指所銷售的商品房的最低價格B．保留價指商品房出售者在其價目表上標注的不同商品房出售價格C．成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格D．均價是所銷售商品房的平均價格21．《最高法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第8條規(guī)定：“人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的（）” A．90％ B．60％ C．70％ D．80％22．( )是指以物業(yè)價值為基礎(chǔ)確定的租金。A．市場租金 B．商品租金 C．福利租金 D．成本租金23．( )又稱分成租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金。A．成本租金 B．日租金 C．按建筑面積計算的租金 D．定率租金24．一項資產(chǎn)在取得時實際發(fā)生的成本，會計核算中要求將其作為資產(chǎn)的入賬價值的是( )。 A．原始價值 B．折余價值 C．賬面凈值 D．賬面價值（）。A．原始價值 B．歷史成本 C市場價值 D．賬面價值26．下列表述中，不正確的是（）。 A．原始價值是始終不變的 B．賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的 C．市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的 D．物業(yè)的市場價值總是隨著時間的流逝而不斷增；27．下列關(guān)于收益性物業(yè)價值的表述，不正確的是（）。A．未來凈收益越大，物業(yè)的價值就越高B．可獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高C．獲得凈收益期限越長，物業(yè)的價值就越高D．影響收益性物業(yè)價值的最直接的因素是城市規(guī)劃，不正確的是( )。A．預(yù)期某國貨幣會升值而對該國進行物業(yè)投資，會導(dǎo)致該國物業(yè)價格上漲B．增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使物業(yè)價格下降C．城市規(guī)劃規(guī)定用途不妥，會使地價下降D．急于購買某物業(yè)，會抬高其價格( )。A．直接資本化法 B．收益還原法 C．假設(shè)開發(fā)法 D．現(xiàn)金流量折現(xiàn)法30.（）是預(yù)測估價對象未來各期的凈現(xiàn)金流量，選用適當?shù)恼郜F(xiàn)率將其折算到估價時點后相加，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A．直接資本化法 B．收益還原法 C．假設(shè)開發(fā)法 D．報酬資本化法，更適宜選用( )，計算出物業(yè)的收益價格。A．收益期限為無限年且凈收益每年不變的公式 B．收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式C．凈收益在前若干年有變化的公式 D．收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價值的直接資本化法公式32.（）是物業(yè)的某種年收益預(yù)期價格的比例。A．收益乘數(shù) B．資本化率 C．有效毛收入乘數(shù) D．凈收益乘數(shù)，物業(yè)的凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額，下列有關(guān)求取凈收益需要扣除費用的表述，不正確的是（）。A．出租人負擔的水費、電費等應(yīng)從租賃收入中扣除B．由出租人提供家具設(shè)備的，應(yīng)扣除它們的折舊費C．物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)稅、租賃代理費、租賃稅費不應(yīng)作為扣除項目D．租約約定一切費用均由出租人負擔的，則應(yīng)將這些費用全部扣除（）兩大部分A．投資風險補償報酬率 B．缺乏流動性補償報酬率C．管理負擔補償報酬率 D．風險報酬率，不正確的是（）A．物業(yè)狀況調(diào)整是將可比實例在其物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象物業(yè)狀況下的價格B．物業(yè)狀況調(diào)整包括區(qū)委狀況調(diào)整C．物業(yè)狀況調(diào)整包括物業(yè)市場狀況調(diào)整D．可比實例狀況好于估價對象狀況，則應(yīng)對可比實例價格作減價調(diào)整，不正確的是（）。A．重置價格又稱重置成本 B．重置價格通常要比重建價格高C．一般建筑物適用重置價格 D．有特殊保護價值的建筑物適用重建價格，不正確的是( )。A．其數(shù)額為建筑物在估價時點時的市場價值與原始價值的差額B．功能上的落后或過剩所造成的建筑物價值損失要進行功能折舊C．建筑物在實體上的老化所造成的建筑物價值損失要進行物質(zhì)折舊D．經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失38．一個高檔住宅區(qū)附近興建了一座工廠，該居住區(qū)的物業(yè)價值下降，這是一種( )。A．自然折舊 B．