【正文】 B．正常 C．理論 D．客觀合理7在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用（）種以上估價方法。A．市場法 B．成本法 C．收益法 D．趨勢法9．( )是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。A．搜集交易實例 B．對可比實例成交價格進行處理C．選取可比實例 D．求取積算價格12．( )特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價，如公用、公益物業(yè)，以及有獨特設計或只針對個別用戶的特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。A．搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費等資料 B．測算重新購建價格C．測算折舊 D．求取比準價格，物業(yè)當前的價值通常是基于（）。A．人們在經濟活動中一般所稱的價值指的是交換價值B．物沒有使用價值就不會有交換價值C．交換價值是使用價值的前提D．交換價值通常用貨幣來衡量18．一般而言，物業(yè)的( )可以反映物業(yè)價格水平的高低。A．現(xiàn)房價格 B．期房價格 C．實際價格 D．名義價格20．關于商品房銷售價格的表述，不正確的是( )。A．市場租金 B．商品租金 C．福利租金 D．成本租金23．( )又稱分成租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金。 A．原始價值 B．折余價值 C．賬面凈值 D．賬面價值（）。 A．原始價值是始終不變的 B．賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的 C．市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的 D．物業(yè)的市場價值總是隨著時間的流逝而不斷增；27．下列關于收益性物業(yè)價值的表述，不正確的是（）。A．預期某國貨幣會升值而對該國進行物業(yè)投資，會導致該國物業(yè)價格上漲B．增加物業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使物業(yè)價格下降C．城市規(guī)劃規(guī)定用途不妥，會使地價下降D．急于購買某物業(yè)，會抬高其價格( )。A．直接資本化法 B．收益還原法 C．假設開發(fā)法 D．報酬資本化法，更適宜選用( )，計算出物業(yè)的收益價格。A．收益乘數(shù) B．資本化率 C．有效毛收入乘數(shù) D．凈收益乘數(shù)，物業(yè)的凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額，下列有關求取凈收益需要扣除費用的表述，不正確的是（）。A．重置價格又稱重置成本 B．重置價格通常要比重建價格高C．一般建筑物適用重置價格 D．有特殊保護價值的建筑物適用重建價格，不正確的是( )。A．自然折舊 B．物質折舊 C．功能折舊 D．經濟折舊39．( )是指建筑物從竣工驗收合格之日起至對物業(yè)價值不再有貢獻時止的時間A．自然壽命 B．有效年齡 C．經濟壽命 D．實際年齡，不正確的是( )。賣方實際得到的價格和買方實際付出的價格依次為( )。該地區(qū)物業(yè)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。該地區(qū)物業(yè)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。A．2325 B．2500 C．2625 D．280044．某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為3300元／㎡，出租的年末凈收益為330元／㎡。 A．2200 B．2580 C．2934 D．2475 45．某宗物業(yè)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預訓利用該宗物業(yè)正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；％。 A． B． C． D． 46．某宗物業(yè)預計未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，％。A． B． C． D．，通過預測得到其未來前5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬遠、28萬元、30萬元，從未來第6~38年每年得凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類物業(yè)的報酬率為10%。A． B． C． D．，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為1萬元，因戶型設計不好、沒有獨用廁所和公用天線等導致的功能折舊為6萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經濟這就為3萬元，改舊住宅的現(xiàn)值為（）萬元。則其現(xiàn)值為( )元A．15833 B．15837 C．34167 D．36173二、多項選擇題( )。D．評估投資價值與評估市場價值的方法本質上是相通的，所不同的是假設前提E．在某一時點，投資價值是惟一的( )。A．物業(yè)開發(fā)用地 B．普通商品住宅 C．教堂 D．學校 E．標準廠房（）。A．搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料B．預測估價對象的未來收益C．求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)D．選用適宜的收益法公式計算出收益價格E．減去折舊求取物業(yè)價格（）?！盇．政府指導價 B．市場調節(jié)價 C．保護價 D．政府定價 E．最高限價，正確的有（）。A．毛租金乘數(shù)法的計算公式是“物業(yè)價值”=毛租金x毛租金乘數(shù)B．毛租金乘數(shù)法方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料C．毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計D．毛租金乘數(shù)法是一個比較客觀的數(shù)值E．毛租金乘數(shù)法又稱為“租售比價”，正確的有（）。A．按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅B．按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納C．買賣雙方各自繳納自己應繳納的稅費下的價格是正常成交價格D．正常成交價格中包含應由賣方繳納的稅費E．正常成交價格中包含應由買方繳納的稅費15．關于市場比較法的表述，正確的有( )。A．內容 B．價格 C．管理機制 D．環(huán)境（）出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結構關系，考察房地產供求之間的總量差異。A．收入計劃 B．支出計劃 C．收益計劃 D．預算計劃（）。A．宏觀因素 B．供求關系 C．相關因素 D．微觀因素，正確的是（）。A．物業(yè)服務費的多少 B．業(yè)主對物業(yè)質量要求的程度C．物業(yè)管理企業(yè)的資質等級 D．相關行政部門的有關規(guī)定8．在物業(yè)管理中最常用的預算是（）。 A．國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒 B．各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息 C．行業(yè)協(xié)會內部的信息 D．新聞媒體及網絡發(fā)布的信息，就是對目標物業(yè)所處的（）加以研究，摸清周圍的偉業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到他哪里去。A．詳細的預期收益估算 B．物業(yè)質量要求 C．運營費用 D．允許的空置率水平13．物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（）。A．土地使用權出讓市場 B．土地轉讓市場 C．新建商品房租售市場 D．存量房地產交易市場15．吸納率分析是( )的內容。 A．商品零售物價 B．家庭人口規(guī)模 C．商品房價格指數(shù) D．就業(yè)分布18．下列屬于市場交易指標的是( )。A．鄰里所在區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 B．評估鄰里的經濟狀況和消費水平C．考察鄰里物業(yè)的實體狀況 D．搜集鄰里范圍內的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息E．考察鄰里范圍內是否會出現(xiàn)新的競爭對手（）A．收入的變化 B．政府的稅收政策 C．國際市場住宅價格 D．對未來的預期 E．政府的住房政策（）。A．存量 B．新竣工量 C．空置率 D．吸納宰 E．商品零售價格指數(shù)5．房地產市場供給的特點主要有( )。A．建筑物維護的標準 B．建筑物管理策略 C．租金方案 D．物業(yè)檢查計劃 E．財務收支計劃7．政府于預房地產市場的政策目標通常包括（）。A．廉價房 B．廉租房 C．經濟適用住房 D．合作建房 E．市場價商品住宅9．出租策略包括( )。A．需求預測 B．市場占有率分析 C．競爭分析 D．吸納率分析 E．市場租戶對產品功能需求（）。A．近期計劃 B．遠期計劃 C．年度計劃 D．中短期計劃 E．長期計劃（）。A．供給分析 B．城市規(guī)劃分 C．需求分析 D．競爭分析 E．市場占有率分析15．吸納率分析的具體內容包括( )。A．市場占有率 B．租約期間長度 C．出租進度 D．租賃價格 E．達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間，最常用的溝通手段有( )。A．所有權 B．使用權 C．占有權 D．收益權，物業(yè)租賃可分為( )A．居住用房租賃和非居住用房租賃 B．定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃C．公房租賃和私房租賃 D．國內租賃和涉外租賃3.( )是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。A．2年以內 B．3~4年 C． 5年或5年以上 D．20年（）。 A．居間模式 B．包租轉租模式 C．出租代理模式 D．委托管理模式7．房屋租賃合同簽訂后，要到當?shù)胤康禺a行政主管部門( )。 A．意愿租賃 B．私房租賃 C．定期租賃 D．長期租賃9．吸引租戶的主要策略的不包括( )。A．包租轉租和委托管理 B．出租代理和委托管理C．包租轉租和出租代理 D．包租轉租、委托管理和出租代理12．在市場經濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A．出租方 B．承租方 C轉租方 D．雙方當事人在合同中約定（）。A．除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約B．租約按周、月、年的周期延續(xù)，中止通知應與周輒C．租賃關系在雙方中的一方死去時終止D．又稱周期性租賃E．該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效( )。A．可以不經出租人同意就轉租的權利 B．有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權利C．有要求保障居住安全的權利D．有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利E．正經出租人同意有轉租獲利的權利5．屬于房屋不得出租情形的有( )。A．房屋空間交付 B．制定租賃方案與策略C．租戶選擇 D．租金確定 E．租約談判與簽約管理，租賃管理的主要工作內容包括（）。A．收取租金 B．房屋空間交付 C．租金結算 D．租約續(xù)期 E．房屋空間收回管理( )。A．承租人要支付哪些費用 B．哪些費用是屬于代收代繳費用C．哪些費用是按租戶所承租的面積占整個物業(yè)中可出租面積的 比例來收取D．所有的經營費用要從其所收取的租金中全額支付E．哪些費用主要取決于租戶對設備設施和能源使用的程度（）。A．房屋轉租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為 B．轉租必須征得房屋出租人同意C．在符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件下，轉租不必征得房屋出租人同意D．轉租合同不必辦理登記備案手續(xù)E．轉租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同仍然 具有原來的效力13．屬于租賃合同變更的情形有（）。 A．無正當理由，拖欠房屋租金6個月以上的 B．租賃合同到期 C．符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的 D．因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的 E．當事人協(xié)商一致的，正確的有（）。 A．租金標準及支付方式 B．租賃用途 C．租賃期限 D．房屋的修繕責任 E．物業(yè)抵押與出售條款17．出租人的義務包括( )。 A．降低運營成本 B．提高企業(yè)銷售收入 C．提高客戶滿意度 D．加強產品流通 E．提高員工生產力19．在租賃管理中實施CRM主要涉及到( )方面的工作：A．建立詳細的租戶檔案 B．租賃期內的服務C租金繳交的管理 D．競爭對手分析 E．個性化服務三、參考答案（一）單項選擇題 5. D 6. A 7. C 8. A 9. A 10. D 11. C 12. D 13. D 14. D（二）多項選擇第七章 成本管理一、單向選擇（）。A．營業(yè)成本 B．管理費用 C．營業(yè)成本或管理費用 D．遞延資產（）。A．按照經濟性著分類 B．按照經濟用途分類C．按照與業(yè)務量的關系劃分 D．按照計算依據(jù)不同分類6.（）不受以往實際費用支出水平的限制，完全根據(jù)預算其業(yè)務活動的需要和各項業(yè)務的輕重緩急，對歌支出項目進行逐個分析和計量，從而制定出費用預算。A．原材料購買成本 B．輔助材料 C．燃料 D．動力8.（）是成本控制的中心環(huán)節(jié)。A．目標成本 B．定額成本 C．計劃成本 D．實際成本（）邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務量。A．綠化率 B．物業(yè)增資率 C．業(yè)主滿意率 D．維修及時率12.（）是指一項成本僅與某一方案有關，當該方案被取消時，此項成本易可免除。A．22 B．26 C．28 D．30（）。A．7250 B．290 C．3480 D．5000，則福利基金委（）元。A．3 B．5 C．8 D．10（）為基礎。A．固定預算 B．彈性預算 C．零基預算 D．滾動預算和概率預算20.（）就是根據(jù)業(yè)務量的多少，列出幾個不同水平的費用預算，根據(jù)企業(yè)的具體情況，可以每隔一定比例列出一個不同水平的預