【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 征 ?廣泛性、多樣性、融資性 ?市場(chǎng)交易的特征 ?產(chǎn)權(quán)的再界定性、法律性、復(fù)雜性、專業(yè)性 ?市場(chǎng)價(jià)格的特征 ?受地理位置影響、總體向上、易受個(gè)別因素影響 ?（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 ?自發(fā)配置資源和利益、顯示需求的變化、指導(dǎo)供給、指導(dǎo)土地供給、引導(dǎo)需求 ?八、了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù) ?（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo) ?（二）手段：土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、租金和價(jià)格控制 ?九、掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 ?（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念和目的 ?將風(fēng)險(xiǎn)降到最低、爭(zhēng)取最大的盈利機(jī)會(huì) ?（二）房 地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 ?客觀因素分析 ?國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)特性、區(qū)域的城市發(fā)展和建設(shè)情況 ?市場(chǎng)供求分析 ?供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析、市場(chǎng)占有率分析 ?相關(guān)因素分析 ?了解不同類型物業(yè)市場(chǎng)分析的影響因素 ?十、掌握物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃制定的原則和形式 ?（一）原則 ?物業(yè)管理師必須參加主持 ?發(fā)揮集體智慧 ?實(shí)施計(jì)劃人員必須參與計(jì)劃的制定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁(yè)，共 27 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ?（二）計(jì)劃的表現(xiàn)形式 ?年度計(jì)劃、中長(zhǎng)期計(jì)劃、長(zhǎng)期計(jì)劃 ?十一、掌握編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作 ?（一）區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析 ?（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ?物業(yè)位置分析是市場(chǎng)分析的 主要內(nèi)容。對(duì)不同物業(yè)區(qū)位評(píng)價(jià)的重點(diǎn)不同（了解） ?（三）鄰里分析 ?（四）物業(yè)狀況分析 ?（五）業(yè)主目標(biāo)161。170。是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提 ?十二、掌握物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容 ?（一）建筑物管理計(jì)劃 ?建筑物維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) ?建筑物管理策略 ?物業(yè)檢查計(jì)劃 ?公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容 ?（二）租賃計(jì)劃 ?租金方案 出租策略 ?（三）財(cái)務(wù)收支計(jì)劃161。170。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心 ?預(yù)期收益估算 ?空置率水平 ?運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ?（四）物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃 ?了解績(jī)效評(píng)估的指標(biāo)：注意與第九章的勾稽關(guān)系 ?十三、掌握預(yù)算技 術(shù)的主要形式 ?（一）年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算 ?最常用的預(yù)算，主要內(nèi)容包括物業(yè)的主要收入來源和費(fèi)用支出項(xiàng)目 ?（二）資本支出預(yù)算 ?進(jìn)行再次投資的預(yù)算 ?（三）長(zhǎng)期預(yù)算 ?1．經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)控制在（ ）以下。 ? A． 1% B． 2% ? C． 3% D． 4% ?2．關(guān)于房屋空置率的說正，正確的是（ ）。 ? A．房屋空置率是指報(bào)告期期初空置房屋占同期房屋存量的比例 ? B．房屋空置率是指報(bào)告期期初空置房屋占上期房屋增量的比例 ? C．房屋空置率是指報(bào)告期期末空置房屋占上期房屋增量的比例 ? D．房屋空置率是指報(bào)告期期末 空置房屋占同期房屋存量的比例 ?3．租憑計(jì)劃包括租金方案和（ ）。 ? A．物業(yè)管理計(jì)劃 B．出租策略 ? C．總體租金水平 D．租金價(jià)格表 ?4．關(guān)于物業(yè)管理年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算的說法，正確的是（ ）。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁(yè)，共 27 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ? A．預(yù)算不包括費(fèi)用支出發(fā)生的時(shí)間 ? B．預(yù)算不包括能源費(fèi)用支出安排 ? C．預(yù)算不包括員工的養(yǎng)老保險(xiǎn) ? D．預(yù)算中要為不可預(yù)見費(fèi)用的支出預(yù)留空間 ?5．關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)中房屋施工面積的說法，正確的是 ( )。 ? A．房屋施工面積不包括上年開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積 ? B．房屋施工面積不包括上期停建在 本期恢復(fù)施工的房屋面積 ? C．房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積 ? D．房屋施工面積是指報(bào)告期內(nèi)竣工的全部房屋建筑面積 ?6．下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易指標(biāo)的是 ( )。 ? A．出租量 B．房地產(chǎn)租金 ? C．預(yù)售面積 D．滅失量 ?7．建筑物管理計(jì)劃不包括 ( )。 ? A．建筑物管理策略 ? C．物業(yè)檢查計(jì)劃 D．建筑物維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) ?8．下列計(jì)劃中，不屬于物業(yè)管理計(jì)劃內(nèi)容的是 ( )汁劃。 ? A．業(yè)主 溝通 B．設(shè)施改造 ? C. 財(cái)務(wù)收支 D．物業(yè)建造 ? ( )。 ? A．注冊(cè)物業(yè)管理師主持 B．政府審批 ? C 發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧 D．專家論證 ? E．實(shí)際物業(yè)管理人員應(yīng)該參與其中 ?2．下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指標(biāo)的有 ( )。 ? A．城鎮(zhèn)化率 B．存量 ? C．空置量 D．房屋施工面積 ? E．人均住房支出 ? ( )等。 ? A．詳 細(xì)的預(yù)期收益估算 B 允許的空置率水平 ? C. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的薪酬制度 ? E．物業(yè)的建筑安裝費(fèi)用 ?4．關(guān)于物業(yè)管理計(jì)劃的說法，正確的是（ ）。 ? A．物業(yè)管理中短期計(jì)劃通常以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定的合同有效期為周期 ? B．物業(yè)管理長(zhǎng)期計(jì)劃通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限 ? C．編制物業(yè)管理長(zhǎng)期計(jì)劃時(shí)，應(yīng)進(jìn)行物業(yè)全壽命周期的成本費(fèi)用分析 ? D．物業(yè)管理計(jì)劃由業(yè)主委員會(huì)編制 ? E．物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長(zhǎng)期計(jì)劃 ? ?第六章 租賃管理 ?一、掌握物業(yè)租賃的含義及特點(diǎn) ?（一）含義 ?（二）特點(diǎn)： ?不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán) ?標(biāo)的是特定的房屋 ?是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系 ?不因所有權(quán)轉(zhuǎn)移而中止 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁(yè)，共 27 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ?當(dāng)事人符合法律法規(guī)的規(guī)定 ?二、熟悉物業(yè) 租賃的分類 ?（一）按房屋所有權(quán)性質(zhì)劃分 ?（二）按租賃期限劃分 ?（三）按租金的內(nèi)涵劃分 ?毛租、凈租、百分比租金 ?（四）其他劃分方法 ?二、掌握租賃管理模式的類型 ?（一）包租轉(zhuǎn)租模式 ?具體做法：物業(yè)公司作為總包，將租賃單元分別出租 ? 雙方的責(zé)任和利弊 ?業(yè)主不承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理和租賃 ?（二）出租代理模式 ?具體做法：物業(yè)公司接受委托，進(jìn)行出租代理 ?雙方的責(zé)任和利弊 ?業(yè)主承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司獲得管理費(fèi)和代理費(fèi) ?（三）委托管理模式 ?具體做法：物業(yè)公司只負(fù)責(zé)物業(yè)管理 ?雙方的責(zé)任和利弊 ?業(yè)主承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)公司只獲得物業(yè)費(fèi)收入 ?三、了解房屋租賃的行政管理 ?（一）備案登記制度：《 商品房租賃管理辦法 》 202021 ?（二）房屋租賃 條件 ?四、熟悉租賃管理的概念和三個(gè)階段的主要工作內(nèi)容 ?（一）概念 ?（二）各階段的主要工作內(nèi)容 ?租約簽訂前的工作 ?租約執(zhí)行中的工作 ?租約期滿的工作 ?五、熟悉租賃方案與策略的內(nèi)容 ?確定可出租面積和租賃方式 ?編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算 ?定位目標(biāo)市場(chǎng) ?制定租金方案 ?明確吸引租戶的策略 ?六、熟悉選擇租戶時(shí)應(yīng)考慮的因素 : ?租戶的類型及聲譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況、面積的大小、物業(yè)服務(wù)要求 ?七、掌握租金的確定與調(diào)整 ?（一）毛租金與凈租金 ?（二）基礎(chǔ)租金和附加租金 ?（三）租金的調(diào)整 ?對(duì)長(zhǎng)期租戶考慮租金的調(diào)整 ?八、 熟悉租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷的要點(diǎn) ?目的：吸引潛在客戶，獲得理想的出租率 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 27 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) ?推廣要點(diǎn)：價(jià)格優(yōu)勢(shì)、物業(yè)素質(zhì)、聲譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)用 ?九、房屋租賃合同的法律特征 ?雙務(wù)、有償、諾成、要式、繼續(xù)性 ?九、熟悉租賃合同的 基本條款 ?十、掌握客戶關(guān)系管理的目的 ?贏得客戶、保留客戶、提高客戶的忠誠(chéng)度、實(shí)現(xiàn)客戶創(chuàng)立 ?CRM 系統(tǒng)161。170?？蛻絷P(guān)系管理工具 ?CRM 系統(tǒng)的作用： ?十一、租賃管理中的客戶關(guān)系管理 ?在租賃管理中實(shí)施 CRM 涉及到的工作 ?客戶檔案的建立 ?租期內(nèi)服務(wù) ?租金繳交管理 ?統(tǒng)計(jì)分析 ?個(gè)性化服務(wù) ?1．下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是（ ）。 ? A．肢體殘疾的人 B．沒有民事行為能力的人 ? C．未滿十四周歲公民的法定監(jiān)護(hù)人 D．企業(yè)的法定代表 ?2．房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前（ ）個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。 ? A． 1 B． 2 ? C． 3 D． 4 ?3．城市房屋租賃實(shí)行（ ）制度。 ? A．審批 B．審核 C．登記備案 D．報(bào)告 ?4．甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規(guī)定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應(yīng)于合同簽訂之日起承擔(dān)支付租金的義務(wù)，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯 1 個(gè)月后入住該廠房，關(guān)于合同第 1 個(gè)月租金的說法，正確的是（ ）。 ? A．乙方不應(yīng)該支付第一個(gè)月租金 B．乙方應(yīng)支付第一個(gè)月租金 ? C．乙方應(yīng)該減半支付第一個(gè)月租金 D．乙方應(yīng)該加倍支付第一個(gè)月租金 ?5．房屋租賃合同中，限定承租戶使用房屋只能用于特定的使用功能，這類限定性規(guī)定包含在（ ）條款之中。 ? A．租賃 用途 B．房屋的修繕責(zé)任 ? C．轉(zhuǎn)租的約定 D．租憑期限 ?6．關(guān)于租賃合同生效的說法，正確的是（ ）。 ? A．簽訂租賃合同，并交付標(biāo)的房屋，合同才能生效 ? B．簽訂租賃合同，并交納合同定金，合同才能生效 ? C．簽訂租賃合同，并交納首期租金，合同才能生效 ? D．簽訂租賃合同后立即生效 ?7．張某將自己的一套已居住 10 年的住房租給李某居住，李某入住的第二天，該住房陽(yáng)臺(tái)的遮陽(yáng)棚因年久失修墜落，將地面的行人砸傷，此次砸傷事件應(yīng)由（ ）承擔(dān)賠償責(zé)任。 ? A．張某 B．李某 ? C．該住房所在小區(qū)的物業(yè)服 務(wù)企業(yè) D．該住房所在小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位 ?8．張某將房屋租給李某，李某又將房屋轉(zhuǎn)租給王某，在轉(zhuǎn)租合同存續(xù)期間，張某和李某按『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 16 頁(yè)，共 27 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)教育網(wǎng) 約定解除租賃合同。針對(duì)該情況，下列說法中，正確的是（ ）。 ? A．李某與王某的轉(zhuǎn)租合同繼續(xù)有效 ? B．李某與王某的轉(zhuǎn)租合同同時(shí)失效 ? C．張某與李某此時(shí)不能解除租賃合同 ? D．張某與李某解除租賃合同的前提是要征得王某的同意 ?9．下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是（ ）。 ? A．無正當(dāng)理由，拖欠房租 6 個(gè)月以上的 ? B．公有住宅無正當(dāng)理由閑置 6 個(gè)月以上的 ? C．將承租的房屋擅自轉(zhuǎn) 租的 ? D．因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續(xù)履行的 ?10．房屋租賃關(guān)系的形成，會(huì)導(dǎo)致房屋 ( )的分離。 ? A．所有權(quán)和收益權(quán) B．所有權(quán)和處分權(quán) ? C．所有權(quán)和使用權(quán) D．使用權(quán)和占有權(quán) ?11．房屋租賃關(guān)系在法律上是一種 ( )關(guān)系。 ? A．所有權(quán)轉(zhuǎn)移 B．委托管理 ? C．經(jīng)濟(jì)要式契約 D．經(jīng)濟(jì)非要式契約 ?12．承租人除租金外還需要再另行交納水電費(fèi)用，這種租金稱為 ( )。 ? A．毛租 B．凈租 ? C．百分比租金 D．基礎(chǔ)租 金 ?13. 業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，這種物業(yè)租賃管理模式 稱為 ( )模式。 ? A. 包租 ? C．委托管理 D．出租代理 ?14．在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)物業(yè)租金水平高低的關(guān)鍵取決于 ( )。 ? A．物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 B．業(yè)主