寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理(編輯修改稿)
2025-05-15 04:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍(二)確保提供“合同服務(wù)”，適時(shí)提供“超值服務(wù)” 1．合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)別 (1)合同服務(wù)是強(qiáng)制性的、必須提供的服務(wù)；超值服務(wù)是非強(qiáng)制性的、適當(dāng)提供的服務(wù)。 (2)合同服務(wù)是原則性的，必須保證；超值服務(wù)是靈活性的，機(jī)動(dòng)掌握。 (3)合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的，是“雪中送炭”，是給業(yè)主送溫暖，沒有不行；超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的，是“錦上添花”，是給業(yè)主送驚喜，適可而止。 2．正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系(三)合理保證非收益部分的使用需要 1．共用空間的合理配置 2．管理服務(wù)空間的合理配置 3．設(shè)備空間的合理配置第二節(jié) 寫字樓租賃管理一、寫字樓的租戶選擇－熟悉(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況(二)所需面積大小 常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。 1．可能面積的組合 2．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì) 3．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)二、寫字樓租金的確定與調(diào)整－掌握 租金常常以：每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(如房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、公共面積和公共設(shè)施的維護(hù)與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費(fèi)可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素。(一)計(jì)算可出租或可使用面積 在量測(cè)寫字樓面積時(shí)有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況(即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段)。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)人租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。 在一定的市場(chǎng)條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場(chǎng)上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 除標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用外，其他裝修費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)支付，一般視市場(chǎng)條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主
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