寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理(編輯修改稿)
2025-05-15 04:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍(二)確保提供“合同服務(wù)”，適時提供“超值服務(wù)” 1．合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)別 (1)合同服務(wù)是強制性的、必須提供的服務(wù)；超值服務(wù)是非強制性的、適當提供的服務(wù)。 (2)合同服務(wù)是原則性的，必須保證；超值服務(wù)是靈活性的，機動掌握。 (3)合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的，是“雪中送炭”，是給業(yè)主送溫暖，沒有不行；超值服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值外的，是“錦上添花”，是給業(yè)主送驚喜，適可而止。 2．正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系(三)合理保證非收益部分的使用需要 1．共用空間的合理配置 2．管理服務(wù)空間的合理配置 3．設(shè)備空間的合理配置第二節(jié) 寫字樓租賃管理一、寫字樓的租戶選擇－熟悉(一)租戶的商業(yè)信譽和財務(wù)狀況(二)所需面積大小 常常要考慮以下三個方面的因素。 1．可能面積的組合 2．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì) 3．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃(三)需要提供的物業(yè)管理服務(wù)二、寫字樓租金的確定與調(diào)整－掌握 租金常常以：每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)。如果租戶初次裝修其承租部分面積時的費用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。物業(yè)的一些經(jīng)營費用(如房產(chǎn)稅、保險費、公共面積和公共設(shè)施的維護與維修)可以包括在租金內(nèi)，也可以根據(jù)事先的協(xié)議另收，租戶的電費可以根據(jù)其用電量由供電部門直接收取或由物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)代收代繳。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認真考慮以下三個方面的因素。(一)計算可出租或可使用面積 在量測寫字樓面積時有三個概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積。(二)基礎(chǔ)租金與市場租金 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。寫字樓的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況(即市場供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過量建設(shè)、調(diào)整、穩(wěn)定、發(fā)展中的哪一個階段)。在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金)確定一個基礎(chǔ)租金。當算出的基礎(chǔ)租金高于市場租金時，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營費用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場租金的水平。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還可根據(jù)市場競爭狀況來決定哪些經(jīng)營費用可以計人租金，哪些經(jīng)營費用可以單獨收取。 在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。但寫字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對高層建筑而言。在許多城市的寫字樓市場上，樓層高、視野或景觀好的寫字樓出租單元租金也較高。物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 除標準化裝修項目的費用外，其他裝修費用由誰來支付，一般視市場條件和寫字樓內(nèi)入住率水平而定。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主
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