【文章內(nèi)容簡介】 自動中止。 8. 按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。（短期租期：2年或2年以內(nèi)；長期租期：5年或5年以上；中短期租期一般為34年。） 9. 物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和能源使用費三部分組成。 毛租：指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用。 凈租：指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部。 百分比租金：通常也稱超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。 10. 物業(yè)租賃管理模式分三種：A、包租轉租模式；B、出租代理模式；C、委托管理模式。 11. 房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。 12. 房屋租賃的條件：有下列情形之一的房屋不得出租：1）未依法取得《房屋所有權證》的；2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）權屬有爭議的；5）屬于違章建筑的；6）不符合安全標準的；7）已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的；8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；9）有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 13. 租賃管理共三個階段：A、租約簽訂前；B、租約執(zhí)行過程中；C、租約期滿時。 14. 租約簽訂前，租賃管理的內(nèi)容：A、制定租賃方案與策略；B、租戶選擇；C、租金確定；D、租約談判；E、簽約管理。 15. 租約執(zhí)行中，租賃管理的內(nèi)容：A、房屋空間交付；B、收取租金；C、租金調(diào)整；D、租戶關系管理。 16. 租約期滿時，租賃管理的內(nèi)容：A、租金結算；B、租約續(xù)期；C、房屋空間收回管理。 17. 租賃方案與策略的內(nèi)容：A、確定可出租面積和租賃方式；B、編制租賃經(jīng)營預算；C、定位目標市場；D、確定租金方案；E、明確吸引租戶的策略。 18. 預算是租賃管理中租賃方案的核心。 19. 物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。 20. 吸引租戶的策略多種多樣，主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。 21. 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。 22. 租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎，通常有毛租金和凈租金之分。 23. 經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。 24. 對于租期較長的租戶（例如35年以上），為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 25. 租賃市場營銷人員從四個方面宣傳其所推廣的物業(yè)：A、價格優(yōu)勢；B、物業(yè)本身的素質(zhì)；C、良好的聲譽；D、經(jīng)濟實用。 房屋租賃合同 26. 承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意。 租金及支付方式： 租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因，租賃合同應當明確規(guī)定租金標準及支付方式。 27. 出租住宅用戶的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。 28. 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。 29. 房屋轉租，應當訂立轉租合同。轉租合同除符合房屋租賃合同的有關規(guī)定之外，還必須在合同中有原出租人書面簽字同意。 變更和解除合同的條件 30. 合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止；二是人為終止。 31. 租賃合同自然終止的情況包括：A、租賃合同到期，合同自行終止；B、符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；C、因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；D、當事人協(xié)商一致的。 32. 當事人約定的其他條款：A、稅收與保險費的分擔；B、改建的規(guī)定；C、保證金。 客戶關系管理 33. 客戶關系管理（CRM）是企業(yè)通過富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為，最終實現(xiàn)贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠和客戶創(chuàng)利的目的。 ，CRM是營銷管理的創(chuàng)新。 35. 在租賃管理中實施CRM主要涉及以下一些方面的工作：A、建立詳細的租戶檔案；B、租賃期內(nèi)的服務；C、租金繳交的管理；D、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析；E、個性化服務?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第七章 成本管理（重點） 物業(yè)管理中的成本 1. 成本就是各項支出。 2. 成本構成：A、營業(yè)成本；B、期間費用或經(jīng)營管理費用。 3. 營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。 4. 期間費用或經(jīng)營管理費用為兩部分：A、管理費用；B、財務費用。 5. 按照與業(yè)務量的關系劃分，可將成本分為：A、固定成本；B、變動成本；C、半固定或半變動成本。 6. 邊際成本：在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)，用以判斷增減服務量在經(jīng)濟上是否合算。 7. 機會成本：選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。 8. 沉沒成本：是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。 9. 目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式為：包干制和酬金制。 10. 物業(yè)管理服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費方式類似工程采購中的固定總價合同，類似工程采購中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。 11. 主要成本項目的估算方法有：A、人工費的估算；B、辦公費估算；C、共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算；D、保安費估算；E、清潔衛(wèi)生費估算；F、綠化養(yǎng)護費估算；G、固定資產(chǎn)折舊費估算；H、保險費估算；I、專項維修資金。 12. 保安費用由保安系統(tǒng)費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。 13. 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。 14. 成本預算的基本要求分5點：1）成本預算必須同其他預算相協(xié)調(diào)；2）成本預算要以各項定額為基礎；3）成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證；4）成本預算要全面權衡，提高資金使用效益；5）成本預算既要符合實際，又要適當留有余地。 15. 成本預算的類型分4種：1）固定預算；2）彈性預算；3）零基預算；4）滾動預算和概率預算。 16. 固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務結構和業(yè)務數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。優(yōu)點：1）編制簡單；2）預算的編制成本較低；3）費用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。缺點：1）沒有結合預算期的情況，重新對各項費用支出的必要性及其支出水平進行論證，難以實現(xiàn)費用支出效益的最大化；2）該方法編制的預算缺乏挑戰(zhàn)性；3）難以調(diào)動各部門和全體員工控制費用支出的積極性。 17. 零基預算：對物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預算有著重要價值。在既定的管理收費標準下。優(yōu)點：1）有助于提高管理收費的使用效益；2）改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系；3）增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。缺點：1）編制預算的工作量相對較大；2）各費用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。 18. 成本預算的編制方式為：二下一上式。 19. 成本預算的編制程序：1）收集和整理有關資料；2）對預算期成本指標進行預測；3）根據(jù)企業(yè)（部門）特點編制成本預算。 20. 成本控制的分類：1）按控制的時間特征分類；2）按控制的機制分類。 21. 按控制的時間特征分類：1）事先控制；2）事中控制；3）事后控制。 22. 事先控制是成本控制的開端。 23. 事中控制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。 24. 成本的事后控制著眼于將來工作的改進，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來的成本管理工作指出努力的方向（了解）。 25. 按控制的機制分類：1）前饋性控制；2）防護性控制；3）反饋性控制。 26. 前饋性控制和防護性控制都屬于事先控制。 27. 反饋性控制是利用反饋控制原理進行的事中或事后控制。 28.（考點）為了有效地進行成本控制，保證經(jīng)濟效益的實現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實行分級分口管理經(jīng)濟責任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責任中心為基本控制單元的組織體系。 29. 成本中心指僅對所發(fā)生成本負責的責任中心。凡直接參與提供物業(yè)管理服務的部門，都可以設置為成本中心。 30. 費用中心指僅對費用發(fā)生額負責的責任中心。在物業(yè)管理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務的部門，通常都設置為費用中心。 31. 成本的日常管理有：1）利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制；2）嚴格實施預算的憑證控制；3）建立健全費用開支與報銷審批制度。 32. 物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開支的重點不同：1）在起步階段，需投入的項目多，且多為新項目，成本開支必須較大；2）在成熟期，投資項目營運良好，成本支出相對減少；3）在“衰退”期，由于維修費用開支增大，在其他項目不變的條件下，成本開支會逐步增大?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第八章 合同與風險管理 合同管理 1. 物業(yè)管理活動中主要的合同類型：1）物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；2）前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同；3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同；4）物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同。 物業(yè)服務合同 2. 物業(yè)服務合同的類型：1）前期物業(yè)服務合同；2）物業(yè)服務合同。 3. 根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。 4. 前期物業(yè)服務合同特征：1）前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂；2）前期物業(yè)服務合同具有過渡性；3）前期物業(yè)服務合同是要式合同。 5. 《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。6. 物業(yè)服務合同的甲方是業(yè)主委