【正文】 32. 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征：1）功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動化；2）采用方便靈活的輸入方法；3）高效的查詢與輸出手段；4）與其他軟件有良好的兼容能力；5）具有與外界交流信息的網(wǎng)絡系統(tǒng)；6）輔助管理人員的日常工作。 30. 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理，從規(guī)劃設計、建設和物業(yè)管理等流程有效地體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，一方面需要發(fā)展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續(xù)發(fā)展意識的提高和物業(yè)管理水平的提高。 28. 不良物業(yè)資產(chǎn)處置目標：一是在清理破產(chǎn)儲貸機構資產(chǎn)的過程中，爭取最高的凈現(xiàn)值回報；二是盡量減少資產(chǎn)清算對當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響；三是盡量增加對中低收入者的住房供應量。這一整合過程由質(zhì)量的五大支柱構成：1）質(zhì)量服務從用戶服務開始；2）必須承諾不斷進步；3）必須愿意并能夠接受評價與評價自身；4）必須授權給雇員；5）質(zhì)量服務應該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。 8. 生命周期成本法還可以通過測算修理和油漆墻面的費用，來決定是否需要在會議室墻上裝飾橫木。 6. 設施經(jīng)理的工作包括非職業(yè)性工作和職業(yè)性工作兩大類。 4. 當一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達到約5萬平方米時，就應該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展1. 組合投資管理的內(nèi)容與步驟：宏觀經(jīng)濟分析行業(yè)分析（產(chǎn)業(yè)分析）準投資的物業(yè)分析（微觀分析） 投資分析 組合投資管理投資決策與運 投資績效評估作制定投資方針政策投資選擇（構建投資組合及調(diào)整） 圖：完整的組合投資管理內(nèi)容 2. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。子公司是獨立法人，獨立承擔民事責任，可以最大限度地降低項目一旦運作失敗給物業(yè)管理企業(yè)造成的影響。 15. 風險種類及特點：1）管理模式風險；2）產(chǎn)權與管理權相分離風險；3）管理范圍不確定風險；4）墊款風險；5）突發(fā)事件風險。策略是基礎，計劃是前提，費用是根本。 12. 對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。 10. 租金確定與調(diào)整的主要幾點：1）基礎租金；2）代收代繳費用和凈租約；3）租金的調(diào)整。 8. 上述理論的若干應用：在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營中應用上述理論，形成了許多操作性很強的策略：1）租戶組合應實現(xiàn)多樣化；2）引入主力店以帶來大量客流；3）空間安排實現(xiàn)相互促進效應。 6. 同類零售店聚集理論：消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷售方式等多個非價格因素，他們往往會到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購物。 5. 中心地理論：消費者在購物活動中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本（包括交通成本、時間成本等）。 3. 零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理分兩個層次：1）策略與運行管理；2）現(xiàn)場管理?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 1. （1956年）最早的現(xiàn)代購物中心建成于美國，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的必然產(chǎn)物。 29. 項目經(jīng)濟指標，包括租賃經(jīng)營方面的指標和物業(yè)管理服務方面的指標。 27. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的三項主要指標：1）服務滿意度；2）物業(yè)經(jīng)濟指標；3）物業(yè)品牌化。 25. 寫字樓物業(yè)管理風險的種類：1）工程隱患風險；2）設備運行風險；3）消防防范風險；4）保安防范風險；5）自然災害風險。 23. 寫字樓交通流線的管理，可遵循三個原則：1）分流原則；2）層次原則；3）簡捷原則。 22. 有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。20. 在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營費用都必須包含在租金中。 18. 寫字樓的租約制定條款：1）租賃合約中的標準條款；2）折讓優(yōu)惠和租戶權利的授予。 16. 在一定的市場條件下，寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。 14. 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。 12. 寫字樓的租戶選擇：1）租戶的商業(yè)信譽和財務狀況；2）所需面積大小；3）需要提供的物業(yè)管理服務。 10. 及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關系的關鍵。 8. 制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。 6. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容包括：1）寫字樓物業(yè)市場營銷；2）制定租金收取辦法；3）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關系；4）組織與控制。3）服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。 4. 常規(guī)目標：1）經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。 2. 寫字樓物業(yè)管理的目標：1）宏觀目標；2）常規(guī)目標；3）微觀目標。 54. 向企業(yè)的投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告，一定要把重點放在財務報告及其分析上面。 53. 對于物業(yè)管理企業(yè)的高層次管理者，主要是總經(jīng)理來說，他所關心的則主要是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況。 51. 編寫物業(yè)管理報告的注意事項：1）突出重點、兼顧一般；2）注重時效、真實可靠；3）報告清楚、文字簡練。 49. 按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同，可以把物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報告幾種類型。 46. 定量和定性結合評價得分＝定量指標分數(shù)80%+定性指標分數(shù)20% 物業(yè)管理報告 47. 按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類：1）向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告；2）向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告；3）向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告。 44. 綜合分析判斷法屬于定性評價方法。字數(shù)要控制在3000字左右。 41. 評價結果五種類型優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的資格界限是： 優(yōu)（A）：綜合評價得分達到85分以上（含85分）； 良（B）：綜合評價得分達到7085分以上（含70分）； 中（C）：綜合評價得分達到5070分（含50分）； 低（D）：綜合評價得分在4050分（含40分）； 差（E）：綜合評價得分在40分以下。 39. 定量指標評價標準值包括8項基本指標和14項修正指標的標準值，每項指標的標準值劃分為行業(yè)標準值和規(guī)模標準值兩大類。 37. 物業(yè)管理績效評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成。 35. 物業(yè)管理績效評價的類型：政府評價、社會評價、企業(yè)集團內(nèi)部評價、企業(yè)自我診斷評價、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價。 33. 企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。 31. 物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。 物業(yè)管理績效評價（重點） 30.“績效”簡單地說是“成績和效益”。 28. 文字報告主要包括會計報表附注和財務情況說明書兩部分。一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。 財務報告 企業(yè)財務報告包括會計報表和文字報告兩部分。 24. 在網(wǎng)絡財務環(huán)境下，第一：空間大；第二：節(jié)約時間。 22. 利潤分配決策應考慮的因素：利潤分配與留存利潤的關系；利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機會、各種資金來源及其成本、股東對當期收入和未來收入的相對偏好等；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題。 20. 投資決策內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資；預測投資規(guī)模和投資時機；確定投資結構；評價投資方案的風險與收益；選擇符合財務管理目標的最佳投資方案。 18. 財務管理的基本內(nèi)容：1）籌資決策；2）投資決策；3）利潤分配決策。 16. 企業(yè)籌資管理目標：是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。 14. 比較而言，企業(yè)價值最大化（股東財富最大化）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標（考點）。 12. 資本利潤率最大化的缺點：不能避免諸如忽略資金的時間價值和經(jīng)營中各種風險因素的缺陷。 10. 總體目標的提法：1）利潤最大化；2）資本利潤最大化或每股利潤最大化；3）企業(yè)價值最大化或股東財富最大化。 8. 正確處理“企業(yè)同國家機關”之間的財務關系是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎。 6. 正確處理“企業(yè)同債務人”之間的財務關系是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎。 4. 正確處理“企業(yè)同其所有者”之間的財務關系是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保證。 2. 企業(yè)財務活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。 21. 物業(yè)管理中的投保決策過程的基本步驟：1）詳細調(diào)查；2）確定所需的保險；3）保險金額和保險費的確定；4）選擇保險公司；5）分析保單條款。 19. 雇主責任保險的責任范圍是指凡投保人所雇傭的員工。物業(yè)保險的主要險種 17. 物業(yè)保險的主要險種：1）財產(chǎn)保險；2）雇主責任保險；3）公眾責任保險。 風險管理 15. 風險管理的定義：指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風險帶來的損失。 13. 決定參與投標的關鍵因素：1）項目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；2）項目類型符合企業(yè)確定的目標客戶；3）常規(guī)預測盈利；4）項目風險在企業(yè)承受范圍內(nèi)；5）項目委托方具有獨立法人資格和經(jīng)濟實力；6）本企業(yè)具備人力資源支持體系。 招投標投標概述 11. 物業(yè)管理招標的三種方式：1）公開招標；2）邀請招標；3）議標。 9. 物業(yè)服務合同簽訂的要點：1）“宜細不宜粗”的原則；2）不應有無償無限期的承諾；3）實事求是留有余地；4）明確界定違約責任與處理方式。（其它書中認為是無名合同）。6. 物業(yè)服務合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙