【正文】 28。可持續(xù)發(fā)展的兩個(gè)基本原則：一是滿足當(dāng)前需要又不損害子孫后代滿足其需要的能力；二是一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益。不良物業(yè)資產(chǎn)處置：以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)； 實(shí)施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)；重組； 公開(kāi)出售。不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則：首先，要始終圍繞項(xiàng)目開(kāi)展工作；其次，要先易后難，先大后??；再次，要充分利用各種技術(shù)方法；最后，要廣泛利用社會(huì)資源和市場(chǎng)力量，以“批發(fā)”為主。不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過(guò)程：經(jīng)濟(jì)周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因；房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動(dòng)器；銀行貨幣資金運(yùn)動(dòng)的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因。這一整合過(guò)程由質(zhì)量的五大支柱構(gòu)成：質(zhì)量服務(wù)從用戶服務(wù)開(kāi)始；必須承諾不斷進(jìn)步；必須愿意并能夠接受評(píng)價(jià)與評(píng)價(jià)自身；必須授權(quán)給雇員，必須讓他們承擔(dān)責(zé)任，必須在廣泛的范圍內(nèi)考察雇員自身和他們的工作；質(zhì)量服務(wù)應(yīng)在公司內(nèi)外部都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。全面質(zhì)量管理在設(shè)備設(shè)施管理中達(dá)到應(yīng)用：全面質(zhì)量管理的基本原理與其它概念的基本差別在于，它強(qiáng)調(diào)為了取得真正的經(jīng)濟(jì)效益，管理必須始于識(shí)別顧客的要求，終于顧客對(duì)他手中的產(chǎn)品感到滿意，全面質(zhì)量管理就是為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)而指導(dǎo)人、機(jī)器、信息的協(xié)調(diào)活動(dòng)。設(shè)施經(jīng)理的工作包括非職業(yè)性工作和職業(yè)性工作兩大類。在后來(lái)的定義中，設(shè)施管理對(duì)人、生產(chǎn)過(guò)程、環(huán)境、健康和安全等軟件的關(guān)心。設(shè)施管理概念：是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展的必然結(jié)果。通常，當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000平米時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)管理清單。對(duì)企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在對(duì)業(yè)主的貢獻(xiàn)而不是投資價(jià)值方面。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)：指企為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。組合投資管理包含三個(gè)要素：管理對(duì)象、管理者、管理方法，在三要素中：管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。通過(guò)科學(xué)的組合投資，投資者可以在收益與風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn)。零售商業(yè)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)種類及防護(hù)：風(fēng)險(xiǎn)種類特點(diǎn)：管理模式風(fēng)險(xiǎn)（成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法）、產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)、管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)、墊款風(fēng)險(xiǎn)、突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)：為租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供安全、有序和舒適的場(chǎng)所，為實(shí)現(xiàn)租戶的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和整個(gè)物業(yè)的收益目標(biāo)而服務(wù)。管理策略：管理模式、管理承諾、管理期限。其中策略是基礎(chǔ)、計(jì)劃是前提、費(fèi)用是根本。折上優(yōu)惠具體方式包括：像租戶提供裝修補(bǔ)貼、為租戶支付搬家費(fèi)用或提供一段時(shí)間的免租期等）。對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。租金調(diào)整?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入）。 D、租戶需要的服務(wù)。換句話說(shuō)，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。零售商業(yè)物業(yè)選擇租戶要考慮的因素： A、聲譽(yù)，是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。上述理論的若干應(yīng)用：租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化（中心地理論）、引入主力店以帶來(lái)大量客流（外部性理論）、空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)（同類商品聚集理論）。從另一個(gè)角度—消費(fèi)者的比較購(gòu)物行為來(lái)看，同類零售店聚集在一起可以降低消費(fèi)者購(gòu)物中的不確定性，因此會(huì)得到消費(fèi)者的歡迎。零售商業(yè)物業(yè)動(dòng)作的相關(guān)理論：中心地理論（為了滿足消費(fèi)者多目的購(gòu)物(一站式購(gòu)物)的需要，出售不同商品的零售店往往就會(huì)聚在一起，形成一個(gè)商業(yè)區(qū)）；同類零售商聚集理論（這是因?yàn)橄M(fèi)者除了考慮價(jià)格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷售方式等多個(gè)非價(jià)格因素，他們往往會(huì)到這些方面都比較符合自己口胃的店鋪里去購(gòu)物。零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理類型：策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容，這項(xiàng)工作最早可以在該物業(yè)商處于可行性研究時(shí)就開(kāi)始進(jìn)行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場(chǎng)需求分析、選址分析、經(jīng)營(yíng)態(tài)度和租戶的選擇及更替、租金和租約確定及調(diào)整）。寫字樓物業(yè)管理的績(jī)效評(píng)價(jià)：服務(wù)滿意度（這是寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的第一指標(biāo)，主要是指業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的滿意度和員工對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)的滿意度。物業(yè)管理工作的評(píng)價(jià)：良好的物業(yè)管理并不僅僅意味著百分之百的出租率。寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類：工程隱患風(fēng)險(xiǎn)；設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)；消防防范風(fēng)險(xiǎn)；保安防范風(fēng)險(xiǎn)；自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。自動(dòng)消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器）、治安安全（交通流線的疏導(dǎo)（分流原則、層次原則、簡(jiǎn)潔原則）、應(yīng)急預(yù)案。采用凈租方式是，代收代繳費(fèi)用覆蓋的內(nèi)容越多，基礎(chǔ)租金就月低，應(yīng)為租戶直接分?jǐn)偭藢懽謽墙?jīng)營(yíng)過(guò)程中的部分或全部費(fèi)用。在一定的條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。 確定寫字樓租金時(shí)考慮的因素為：A、計(jì)算可出租或可使用面積（在測(cè)量寫字樓面積是有三個(gè)概念非常重要，即建筑面積、可出租面積和出租單元內(nèi)建筑面積）； B、基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金（租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額，寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可以接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。（共用空間的合理配置：工作+進(jìn)餐+休息） 選擇寫字樓租戶要考慮的因素：A、租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；B、所需面積大?。海赡苊娣e的組合、尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)、尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃，）；C、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。寫字樓管理中策略：分段提供物業(yè)管理服務(wù)，清楚界定服務(wù)范圍（一般分為；竣工交接、二次裝修和正式運(yùn)行）；確保提供合同服務(wù)，適時(shí)提供超值服務(wù)；（合同服務(wù)與超值服務(wù)的區(qū)別；合同服務(wù)是強(qiáng)制的，必須提供的服務(wù)；超值服務(wù)是非強(qiáng)制的，適當(dāng)提供服務(wù)；合同服務(wù)是原則性的，必須保證，超值服務(wù)是靈活性的，機(jī)動(dòng)掌握；合同服務(wù)是業(yè)主服務(wù)需求期望值內(nèi)的，是雪中送炭；超值服務(wù)是合同外服務(wù)，是錦上添花，是個(gè)業(yè)主送驚喜的，適可而止）。這種宣傳一般圍繞物業(yè)特性來(lái)進(jìn)行，他們一般很少通過(guò)強(qiáng)調(diào)租金低廉來(lái)吸引租戶。微觀目標(biāo)：是寫字樓物業(yè)管理處各部門的崗位目標(biāo)。服務(wù)目標(biāo)：從管理角度，（確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房層與設(shè)備維護(hù)工作。（單個(gè)）標(biāo)準(zhǔn)層有效使用率=專用部分面積/標(biāo)準(zhǔn)層面積=70%80%；寫字樓整體使用率=專用部分面積的合計(jì)/總建筑面積（停車場(chǎng)除外）=60%70%。按照寫字樓所具備的功能差異，可將寫字樓分為：?jiǎn)渭儗懽謽?、商住寫字樓、綜合寫字樓。）注重時(shí)效、真實(shí)可靠；（在強(qiáng)調(diào)時(shí)效的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理報(bào)告的編寫還應(yīng)注重客觀公正、真實(shí)可靠，這是充分發(fā)揮物業(yè)管理報(bào)告作用的關(guān)鍵）報(bào)告清楚，文字簡(jiǎn)練第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)：所處區(qū)位好，規(guī)模大；多為現(xiàn)代化的高層建筑；功能齊全、配套設(shè)施完善；多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。對(duì)投資和董事會(huì)來(lái)說(shuō)，主要是關(guān)心自己投資的安全和收益情況，以及企業(yè)未來(lái)的發(fā)展能力。（對(duì)業(yè)主、租戶來(lái)說(shuō)，他們主要關(guān)心的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用的收支情況和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者未來(lái)的工作安排，而對(duì)管理者的盈利情況則大多不關(guān)心。物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容：工作總結(jié)；財(cái)務(wù)報(bào)告；未來(lái)工作計(jì)劃。按物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者向不同主體提交報(bào)告分類：向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告，是物業(yè)管理報(bào)告中最常見(jiàn)的類型，也是最為公開(kāi)的報(bào)告；向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告；（這里的高層次的管理者主要是指物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理）；對(duì)企業(yè)的投資者或者董事會(huì)，總經(jīng)理要負(fù)責(zé)保證讓企業(yè)的資產(chǎn)保值增值；對(duì)廣大業(yè)主、租戶，總經(jīng)理要保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作順利實(shí)施和管理費(fèi)用的合理支配。綜合分析判斷法屬于定性評(píng)價(jià)方法，又稱隸屬度賦值法?；局笜?biāo)計(jì)分方法：主要依據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的實(shí)際值對(duì)照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用功效系數(shù)法計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)際得分。物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法是功效系數(shù)法。物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本方法：財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)：（凈資產(chǎn)收益、總資產(chǎn)報(bào)酬：通常企業(yè)可把總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)與市場(chǎng)利率進(jìn)行比較，如果該指標(biāo)大于市場(chǎng)利率，則表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取更多的收益）資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)：總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、償債能力狀況指標(biāo)：（資產(chǎn)負(fù)債率（比較保守的經(jīng)驗(yàn)判斷一般為不高于50%，國(guó)際上一般公認(rèn)60%比較好）利息保障倍數(shù)（國(guó)外一般選擇計(jì)算企業(yè)5年的利息保障倍數(shù)）。評(píng)價(jià)方法：是物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的具體手段。物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本要素：評(píng)價(jià)指標(biāo)：是實(shí)施物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)側(cè)是對(duì)企業(yè)績(jī)效的指標(biāo)完成情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)分析的升華，它彌補(bǔ)了單純財(cái)務(wù)分析難以得出綜合結(jié)論的不足。比較分析法：是財(cái)務(wù)報(bào)告分析中最常用的一種基本方法。比率分析法：是財(cái)務(wù)報(bào)告分析最基本最重要的方法。財(cái)務(wù)狀況說(shuō)明書：是企業(yè)對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果作出的自我評(píng)價(jià)。附表包括：資產(chǎn)負(fù)債附表、利潤(rùn)表附表 。主表包括：資產(chǎn)負(fù)責(zé)表（是反映物業(yè)管理企業(yè)在某一特定時(shí)日財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)報(bào)表）、利潤(rùn)表（又稱損益表，在一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或經(jīng)營(yíng)成果及其分配情況的會(huì)計(jì)報(bào)表）、利潤(rùn)表按月編制和報(bào)送。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告分析包括：會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告?；I資決策是現(xiàn)代財(cái)務(wù)管理的最基本內(nèi)容。企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的有點(diǎn)是，它考慮了風(fēng)險(xiǎn)和資金時(shí)間價(jià)值的因素，也充分體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)資產(chǎn)保值增值的要求，因而又利于制約企業(yè)追求短期利益行為的傾向。企業(yè)的價(jià)值不是賬面資產(chǎn)的總價(jià)值，而是企業(yè)全部財(cái)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化。企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)：總體目標(biāo)：利潤(rùn)最大化；利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)：沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值；忽略了風(fēng)險(xiǎn)因素，利潤(rùn)的增長(zhǎng)是與風(fēng)險(xiǎn)的增大為代價(jià)；往往會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)決策短期化。企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)有動(dòng)態(tài)（時(shí)間段）和靜態(tài)（時(shí)間點(diǎn)計(jì)算）兩種表現(xiàn)形式。即無(wú)論受害人財(cái)產(chǎn)損失程度如何，保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)賠償免賠額以內(nèi)的賠償，而由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。賠償限額：是工作責(zé)任保險(xiǎn)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的最高限額。公眾責(zé)任保險(xiǎn)：它是一種無(wú)形財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，它承保的是投保人的損害賠償責(zé)任，沒(méi)有實(shí)際標(biāo)的。雇主責(zé)任保險(xiǎn)：又稱勞工保險(xiǎn)。物業(yè)火險(xiǎn)的投保范圍：一是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，另一種是建筑內(nèi)物件火險(xiǎn)。火災(zāi)保險(xiǎn)的費(fèi)率：火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算方法有分類法和表定法：分類費(fèi)率（按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險(xiǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)險(xiǎn)和普通險(xiǎn)）和表定費(fèi)率（表定費(fèi)率在分類的基礎(chǔ)上?；馂?zāi)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額的賠償計(jì)算：固定財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價(jià)格確定?；馂?zāi)保險(xiǎn)：傳統(tǒng)的火災(zāi)保險(xiǎn)僅承保三種危險(xiǎn)，即火災(zāi)、閃電、爆炸。物業(yè)保險(xiǎn)所涉及的保險(xiǎn)種類：財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、雇主責(zé)任保險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)。當(dāng)事人：是與保險(xiǎn)合同直接發(fā)生關(guān)系 的人，包括保險(xiǎn)人、被保險(xiǎn)人和投保人。保險(xiǎn)合同的法律特征：保險(xiǎn)合同是經(jīng)濟(jì)合同的一種。風(fēng)險(xiǎn)管理的步驟：A、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；B、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；C、風(fēng)險(xiǎn)控制（回避、自擔(dān)或保留、預(yù)防與控制、轉(zhuǎn)移）；D、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整。風(fēng)險(xiǎn)的類型：按損失的性質(zhì)劃分為：純粹風(fēng)險(xiǎn)、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)象劃分為：財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因分為：自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)；按風(fēng)險(xiǎn)影響的程度和范圍劃分為：基本風(fēng)（險(xiǎn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)）、特殊風(fēng)險(xiǎn)（個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)）。一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)；邀請(qǐng)招標(biāo)：邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性選擇招標(biāo)，缺點(diǎn)是有一點(diǎn)的局限性，是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。物業(yè)服務(wù)合同的特征：物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提；物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?；是諾成（約定）合同又是雙務(wù)合同；是勞務(wù)合同。成本控制的程序：確定控制標(biāo)準(zhǔn)， 執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)；分析相關(guān)差異；糾正成本偏差；進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰。按控制的機(jī)制分類前饋性控制——在成本發(fā)生之前所進(jìn)行的控制；防護(hù)性控制——通過(guò)制定相關(guān)規(guī)章制度以及辦法規(guī)定，制約不必要或不合理的開(kāi)支或超支的發(fā)生，又叫制度控制，也稱會(huì)計(jì)控制；前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于事先控制。按控制的時(shí)間特征分類事先控制——在成本發(fā)生前，事先確定成本控制標(biāo)準(zhǔn)，建立健全成本管理制度，防患于未然，是 “設(shè)計(jì)階段”的控制。概率預(yù)算編制方法有：從而使預(yù)算的編制能把未來(lái)預(yù)計(jì)的各種因素的變化考慮進(jìn)去。滾動(dòng)預(yù)算：滾動(dòng)預(yù)算是指在按年月份編制預(yù)算的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過(guò)去，聯(lián)系補(bǔ)充編制另一個(gè)時(shí)期，逐期向后滾動(dòng)。零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制。彈性預(yù)算，彈性預(yù)算又稱變動(dòng)預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤(rùn)之間的依存關(guān)系為基礎(chǔ)； 零基預(yù)算：不考慮以往會(huì)計(jì)期間發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額。固定預(yù)算通常每年編制一次；優(yōu)點(diǎn) 編制簡(jiǎn)單、預(yù)算編制成本低，費(fèi)用支出的水平的控制要求易于為各部門接受。成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃；成本預(yù)算的基本要求：成本預(yù)算必須同其它預(yù)算協(xié)調(diào)；成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)；成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)保障措施；成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益；成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算：是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按期總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。辦公用房租金（含水電費(fèi)）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算：公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)=各項(xiàng)費(fèi)用之和247。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用。宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)：該項(xiàng)費(fèi)用的支出數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況。（12參與測(cè)算的物業(yè)面積），應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目有：交通費(fèi)：包括車輛耗油、維修保養(yǎng)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)；通信費(fèi)：包括電話費(fèi)、傳真費(fèi)、手機(jī)費(fèi)；低值易耗品、辦公用品費(fèi)：包括文具、紙張、打印復(fù)印費(fèi)等。工服洗滌費(fèi)：根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)負(fù)擔(dān)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈鞓?biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。服裝費(fèi)：按每人每年2套服裝計(jì)算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)：包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、住房基金等，根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定。附加價(jià)值成本：指當(dāng)投入的成本可使顧客覺(jué)得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值有增加，或是將此成本刪減后顧客會(huì)覺(jué)得服務(wù)質(zhì)量或價(jià)值會(huì)降低時(shí)，所對(duì)應(yīng)的成本即為附加價(jià)值成本?？删彸杀荆褐缚裳泳徶烈院笃陂g支出，而對(duì)當(dāng)期營(yíng)業(yè)效率無(wú)影