【正文】 ⑧ 租金的調(diào)整對于主要租戶一般要5年調(diào)整一次，次要租戶可以每年調(diào)整一次。⑥ 百分比租金當(dāng)收取百分比租金時，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營成果。 租戶選擇① 聲譽(yù)② 財務(wù)能力③ 租戶組合與位置分配④ 租戶需要的服務(wù)? 租金確定與調(diào)整⑤ 基礎(chǔ)租金基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計算。考點(diǎn)5. 經(jīng)營與運(yùn)作零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論主要集中在三個領(lǐng)域：① 中心地理論② 同類零售店聚集理論③ 需求的外部效應(yīng)理論考點(diǎn)6. 零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作相關(guān)理論的具體應(yīng)用① 租戶組合應(yīng)實現(xiàn)多樣化② 引入主力店以帶來大量客流③ 空間安排實現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)考點(diǎn)7. 零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。 財務(wù)管理考點(diǎn)3. 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型按照管理層面的不同，零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理可以分為策略與運(yùn)行管理、現(xiàn)場管理這兩個層次。248。 物業(yè)維護(hù)248。例1：購物中心的物業(yè)管理師需要了解的零售技術(shù)是(　c　)。必須能吸引消費(fèi)者注意并能駐足觀看，且需要時常更換；⑤ 商品內(nèi)部陳設(shè)。充分了解消費(fèi)者及其需求特點(diǎn)的基礎(chǔ)上確定；③ 商品盤存。 零售技術(shù)① 商品選擇?？键c(diǎn)2. 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容248。二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（10個）考點(diǎn)1. 零售商業(yè)物業(yè)概念零售商業(yè)物業(yè)是被零售商用來銷售商品或服務(wù)的物業(yè)。例5：下列指標(biāo)中，不屬于寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標(biāo)的是（ d ）。248。寫字樓物業(yè)租賃經(jīng)營方面績效的主要指標(biāo)包括：租金價格水平、出租經(jīng)營成本、凈租金收人占毛租金收人的比率、寫字樓物業(yè)投資收益率等。248。248?？键c(diǎn)9. 物業(yè)管理工作的評價對寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理工作評價的主要目的是令物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)為業(yè)主和租戶提供更好的服務(wù)，評價應(yīng)著重從以下方面進(jìn)行：① 與租戶有良好的溝通；② 及時收取租金；③ 及時處理租戶的投訴；④ 達(dá)到了出租率的目標(biāo)；⑤ 物業(yè)維修狀況良好；⑥ 經(jīng)營費(fèi)用在預(yù)算額內(nèi)；⑦ 及時提供物業(yè)報告；⑧ 為業(yè)主利益主動提出建議；⑨ 對業(yè)主的批評或建議的反應(yīng)迅速；⑩ 積極主動協(xié)調(diào)租戶間的矛盾。 折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予折讓優(yōu)惠雖然能使租戶節(jié)省寫字樓的租金開支，但租約中規(guī)定的租金水平不會變化。一般情況下，代收代繳的費(fèi)用越多，基礎(chǔ)租金就越低。具體租約中，要規(guī)定代收代繳費(fèi)用所包括的費(fèi)用項目名稱，以及每項費(fèi)用在租戶間按比例分?jǐn)偟挠嬎惴椒?。這一條款，可能規(guī)定要參考一個標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)（如cpi），來確定租金定期增長的數(shù)量或幅度。 租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款在編制標(biāo)準(zhǔn)租賃合約（簡稱租約）的過程中，業(yè)主的主要目標(biāo)之一是在其所收取的租金中，盡可能少地支付相關(guān)的經(jīng)營費(fèi)用；而對于潛在的租戶來說，則希望在支付一定的租金前提下，獲得盡可能大的權(quán)利，得到盡可能多的服務(wù)。 租金的調(diào)整租約為3~5年及以上的，在租約中約定租金的調(diào)整方案，可以保持雙方的利益。業(yè)主及物業(yè)企業(yè)保留對寫字樓物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一裝修的權(quán)利?！　　　　　　　?48。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。 計算可出租或可使用面積248。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要認(rèn)真考慮以下三個方面的因素。 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)例3：業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇寫字樓租戶時，通?？紤]的主要因素有(　abd　)。 所需面積大小在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，常常要考慮三個方面的因素：① 可能的面積組合；② 尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)；③ 尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計劃?？键c(diǎn)5. 寫字樓的租戶選擇248。例2：寫字樓物業(yè)管理中的財務(wù)管理工作不包括（ c ）。⑨ 經(jīng)營狀況評估。⑧ 財務(wù)管理。⑦ 建筑物管理。⑥ 人事管理。⑤ 租賃期間管理。④ 租戶市場管理。③ 租戶管理。② 物業(yè)管理目標(biāo)。a．維護(hù) b．服務(wù) c．效益 d．安全考點(diǎn)3. 寫字樓物業(yè)管理的工作模式① 物業(yè)發(fā)展目標(biāo)。微觀目標(biāo)可以參照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》。(3)服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大248。(1)經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。248。考點(diǎn)2. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)248。第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理一、本章易考點(diǎn)1. 寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)需要掌握；2. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)有宏觀目標(biāo)、常規(guī)目標(biāo)和微觀目標(biāo)，這些目標(biāo)需要注意區(qū)分；3. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容，容易出現(xiàn)多選題；4. 寫字樓租金的確定與調(diào)整，需要重點(diǎn)掌握；5. 寫字樓的租戶選擇，需要了解選擇時的工作要點(diǎn)；6. 寫字樓安全與風(fēng)險管理，需要我們熟悉；7. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的指標(biāo)，非常重要。 按照物業(yè)的類型不同來分類可以分為收益性物業(yè)的物業(yè)管理報告、居住物業(yè)的物業(yè)管理報告、寫字樓物業(yè)管理報告、商業(yè)場所物業(yè)管理報告等。 按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間（報告期）不同：分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理報告和年度物業(yè)管理報告。 按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告進(jìn)行的分類：① 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告；② 向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告；③ 向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告。定性指標(biāo)評議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對企業(yè)進(jìn)行定性評價時所采用的評判標(biāo)準(zhǔn)，從高到低分a、b、c、d、e五個等級。標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)用介于0 1 之間的數(shù)值表示，具體規(guī)定如下：(1)優(yōu)秀值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為1；(2)；(3)；(4)；(5)；(6)較差值以下的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0248。248。 評議指標(biāo)① 經(jīng)營者基本素質(zhì)；② 服務(wù)滿意度；③ 基礎(chǔ)管理水平；④ 在崗員工素質(zhì)；⑤ 服務(wù)硬環(huán)境；⑥ 發(fā)展創(chuàng)新能力；⑦ 經(jīng)營發(fā)展策略⑧ 綜合社會貢獻(xiàn)。 基本指標(biāo)① 財務(wù)效益狀況指標(biāo)② 資產(chǎn)營運(yùn)狀況指標(biāo)③ 物業(yè)管理績效評價的償債能力狀況指標(biāo)④ 物業(yè)管理評價的發(fā)展能力狀況指標(biāo)248。 物業(yè)管理績效評價有三個基本要素評價指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)和評價方法。例4：按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，不屬于物業(yè)管理績效評價的類型有( c )。考點(diǎn)6. 物業(yè)管理績效評價的類型及基本要素248。② 對企業(yè)所有者（物業(yè)所有者）而言，可以科學(xué)全面地考核經(jīng)營者的業(yè)績，從而能有效降低代理成本。248。248。 物業(yè)管理績效的概念物業(yè)管理績效包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面：① 物業(yè)服務(wù)企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。例3：企業(yè)的財務(wù)報表主表有（ bde ）。主表包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表（也稱損益表)、現(xiàn)金流量表、成本表。 利潤分配決策利潤分配決策是指企業(yè)用利潤給股東發(fā)放股息和作為留存利潤等方面進(jìn)行分配的政策，選擇最好的利潤分配決策是使企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的決策。物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的投資決策一般有直接投資和間接投資兩種類型。248。 籌資決策籌資決策是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對所要籌集資金的數(shù)量、來源、方式和構(gòu)成等方面進(jìn)行的決策。例2：財務(wù)管理總體目標(biāo)主要有（ abd ）。 財務(wù)管理的具體目標(biāo)財務(wù)管理的具體目標(biāo)是指企業(yè)各項財務(wù)活動中在貫徹財務(wù)管理總體目標(biāo)要求下的目標(biāo)。根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理理論和實踐，最具有代表性的財務(wù)管理總體目標(biāo)主要有：① 利潤最大化；② 資本利潤率最大化或每股利潤最大化；③ 企業(yè)價值最大化或股東財富最大化。　　　　　　　　考點(diǎn)2： 財務(wù)管理目標(biāo)248。④ 企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務(wù)關(guān)系；⑤ 企業(yè)同職工之間的財務(wù)關(guān)系；⑥ 企業(yè)同國家機(jī)關(guān)之間的財務(wù)關(guān)系。是指物業(yè)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)消費(fèi)者（業(yè)主、物業(yè)使用人等）之間的關(guān)系。248。二、重要考點(diǎn)詳細(xì)解讀（12個）考點(diǎn)1. 財務(wù)管理對象248。例6：火災(zāi)保險費(fèi)率的計算方法有表定法和(　b　)兩種。責(zé)任范圍是投保人所雇傭的員工（包括短期工、臨時工、季節(jié)工）在保險有效期內(nèi)，在受雇傭過程中，從事于保險單所載明的、與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時，遭受意外而致受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據(jù)雇傭合同，需負(fù)醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費(fèi)用?；馂?zāi)保險費(fèi)率的計算方法有分類法和表定法兩種。物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險?？键c(diǎn)12：物業(yè)保險的主要險種物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的保險主要有以下三類：財產(chǎn)保險、雇主責(zé)任保險和公眾責(zé)任保險。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險代理人、保險經(jīng)紀(jì)人?！　　　　　　　】键c(diǎn)10：保險合同的主體保險合同的主體可分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。射幸合同，又稱為僥幸合同，是指合同的一方支付的代價所得到的僅是一個機(jī)會，是一個或是“一本萬利”或是“一無所獲”的可能性。從這方面來說，保險合同實際上是保險人一方的文件；③ 保險合同是雙務(wù)有償合同；④ 保險合同是射幸合同。9. 保險合同的特征保險合同除了一般經(jīng)濟(jì)合同所共有特征以外，還有其獨(dú)特的法律特征，有：① 保險合同是一種要式合同，必須采用書面形式；② 保險合同是一種附合合同。(3)近因原則?？键c(diǎn)8：保險的原則(1)誠信原則。 248。(3)可測性。 風(fēng)險具有的三個特征(1）負(fù)面性。? 物業(yè)管理招標(biāo)的一般程序① 成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組；② 編制招標(biāo)文件；③ 公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書；④ 發(fā)放招標(biāo)文件；⑤ 投標(biāo)申請人的資格預(yù)審（公開招標(biāo)）；⑥ 組織投標(biāo)單位現(xiàn)場踏勘并答疑；⑦ 成立評標(biāo)委員會；⑧ 接受投標(biāo)文件；⑨ 開標(biāo)、評標(biāo)、中標(biāo)；⑩ 與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同? 物業(yè)管理投標(biāo)的一般程序① 獲取招標(biāo)信息② 項目評估與風(fēng)險防范；③ 登記并取得招標(biāo)文件；④ 準(zhǔn)備投標(biāo)文件；⑤ 送交投標(biāo)文件；⑥ 接受招標(biāo)方的資格審查；⑦ 參加開標(biāo)、現(xiàn)場答辯和評標(biāo)；⑧ 簽約并執(zhí)行合同。又稱為有限競爭性選擇招標(biāo)，由招標(biāo)單位向預(yù)先選擇的有承擔(dān)能力的若干物業(yè)服務(wù)企業(yè)(一般3 ~5 家）發(fā)出招標(biāo)邀請，參與與競標(biāo)。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。 物業(yè)管理招標(biāo)方式物業(yè)管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、議標(biāo)三種方式。例3：由于物業(yè)管理本身的特點(diǎn)，使物業(yè)管理招投標(biāo)具有與其他行業(yè)招投標(biāo)不同的一些特點(diǎn)，是（ a ）。一般應(yīng)在物業(yè)開始銷售之前進(jìn)行物業(yè)管理的招投標(biāo)；② 階段性。、公正、平等、合法 、公平、公正、合理、平等、合理、公正 、平等、合法、合理248。合理原則，是指評標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)過程中，在確定物業(yè)管理服務(wù)項目、內(nèi)容檔次、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時要合理。③ 公正原則。公開原則是指招標(biāo)過程中的各項程序都要公開發(fā)布；② 公平原則。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是物業(yè)管理招標(biāo)行為和物業(yè)管理投標(biāo)行為的有機(jī)結(jié)合，實質(zhì)是一種市場雙向選擇行為。6. 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)概述248。物業(yè)服務(wù)合同一般還應(yīng)載明雙方當(dāng)事人的基本情況、合同終止和解除的約定、解決合同爭議的方法以及當(dāng)事人約定的其他事項等內(nèi)容。　　　　 　　　　 考點(diǎn)4：物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容① 物業(yè)基本情況?？键c(diǎn)3： 物業(yè)服務(wù)合同的法律特征① 合同訂立以當(dāng)事人相互信任為前提；② 是有償合同；③ 是諾成性合同又是雙務(wù)合同；④ 是勞務(wù)合同。2. 物業(yè)服務(wù)合同的類型① 前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)企業(yè)簽訂；具有過渡性；是要式合同。窗體底端窗體頂端第八章 合同與風(fēng)險管理一、本章易考點(diǎn)1. 物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容及合同簽訂的要點(diǎn)，都是近兩年考試的重點(diǎn)；2. 物業(yè)管理的招標(biāo)方式一定要掌握；3. 物業(yè)管理投標(biāo)的工作內(nèi)容，適當(dāng)了解；4. 風(fēng)險的類型及風(fēng)險管理的過程；5. 物業(yè)管理所涉及的主要險種有財產(chǎn)保險、雇主責(zé)任保險和公眾責(zé)任保險，要熟悉這些險種。248。考點(diǎn)7. 成本控制的原則與程序248。248?！　　　　　　　?. 成本控制的原則與程序248。概率預(yù)算的編制方法是：(1)確定預(yù)算變量；(2)確定變量的變化范圍及其可能性；(3)計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率；(4)計算加總，求取成本期望值。248。 零基預(yù)算零基預(yù)算不受以往實際費(fèi)用支出水平的限制，完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動的需要和各項業(yè)務(wù)的輕重緩急，對各支出項目進(jìn)行逐個分析和計量，從而制定出費(fèi)用預(yù)算。編制彈性成本（費(fèi)用）預(yù)算的主要方法一般有兩種：(1)列表法；(2)公式法。248?！　　　　　　　　　?，提高資金使用效益考點(diǎn)六：成本預(yù)算的編制方法248?？键c(diǎn)五：成本預(yù)算的基本要求1) 成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)；2) 成本預(yù)算要以各項定額為基礎(chǔ)；3) 成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證；4) 成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益；5) 成本預(yù)算既要符合實際，又要適當(dāng)留有余地?！　　?　　 　　　　 　248。不包括員工醫(yī)療險和失業(yè)險，后者在人工費(fèi)里列支。248。248。此項費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等；④化糞池清理費(fèi)(f4)（元/年）；⑤垃圾外運(yùn)費(fèi)(f5)(元/年）；其他費(fèi)用(f6)(元/年）；⑥水池清潔費(fèi)(f7）(元／年）248。248。248。248。 辦公費(fèi)估算①交通費(fèi)(fl)(元/年）；②通信費(fèi)(f2)(元/年）；③低值易耗文具、辦公用品費(fèi)(f3)(元/年）；④書報費(fèi)(f4）(元/年）；⑤宣傳廣告和市場推廣費(fèi)(f5)(元/年）。工服洗滌費(fèi)是根據(jù)實際需要企業(yè)負(fù)擔(dān)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈熨M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算確定。計算出服裝費(fèi)后再除以12個月，即可得到每月服裝費(fèi)。⑤服裝費(fèi)(f5)(元/月）。④加班費(fèi)(f4)(元/月）。③按規(guī)定提取的福利費(fèi)(f3)(元／月）。②社會保險費(fèi)(f2)(元/月)。 人工費(fèi)的估算①基本工資(fl)(元/