【文章內容簡介】 費四個方面的利益。房地產間接投資主要是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產經營管理工作。房地產間接投資的具體形式包括：購買房地產開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產投資信托基金(REITs)的股份或房地產抵押支持證券(MBS)等。（一）房地產直接投資1．房地產開發(fā)投資房地產開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產產品，然后將其推向市場進行銷售，轉讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。當房地產開發(fā)投資者將建成后的房地產用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經營(如商場、酒店等)時，短期開發(fā)投資就轉變成了長期置業(yè)投資。2．房地產置業(yè)投資房地產置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地產)，也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產)。房地產置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產經營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經常性收入。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產時，可以將其轉售（二）房地產間接投資 包括內容：1．房地產企業(yè)債券和股票投資2．投資于房地產投資信托基金3．購買住房抵押支持證券三、房地產投資的特性（掌握）房地產投資的特性包括7個方面：①位置固定性或不可移動性；②壽命周期長；③適應性；④各異性；⑤政策影響性；⑥專業(yè)管理依賴性；⑦相互影響性。（一）位置固定性或不可移動性位置固定性或不可移動性，是房地產最重要的一個特性。所謂“房地產的價值就在于其位置”，就是強調了位置對房地產投資的重要性。這里的位置不僅指的是物業(yè)的具體地理位置，還包括該物業(yè)的宏觀區(qū)位，即該地區(qū)未來的規(guī)劃、功能、環(huán)境等，這些會直接影響到物業(yè)整體的升值潛力。（二）壽命周期長（三）適應性適應性是指為了適應市場環(huán)境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便程度。置業(yè)投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設備來解決這一問題。（四）各異性 （五）政策影響性政策影響性是指房地產投資容易受到政府政策的影響。（六）專業(yè)管理依賴性（七）相互影響性相互影響性是指房地產價值受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響。四、房地產投資的利弊（熟悉）1．房地產投資之利（1）自然壽命周期長，適于進行長期投資（2）易于滿足使用者不斷變化的需要（3）能從公共設施的改善和投資中獲取利益（4）相對較高的收益水平（5）能夠得到稅收方面的好處（6）易于獲得金融機構的支持（7）能抵消通貨膨脹的影響（8）提高投資者的資信等級2．房地產投資之弊（1）流動性差。（2）投資數(shù)額巨大。（3）投資回收期較長。（4）需要專門的知識和經驗。第二節(jié) 房地產投資的風險一、房地產投資風險的基本概念(一)風險的定義從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。(二)風險與不確定性房地產投資的風險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產管理的復雜性四個方面 。二、系統(tǒng)風險（熟悉）房地產投資首先面臨的是系統(tǒng)風險，投資者對這些風險不易判斷和無法控制。（一）通貨膨脹風險（二）市場供求風險（三）周期風險（四）變現(xiàn)風險（五）利率風險（六）政策風險（七）政治風險政治風險是房地產投資中危害最大的一種風險。（八）或然損失風險三、個別風險（熟悉）（一）收益現(xiàn)金流風險收益現(xiàn)金流風險是指房地產投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求所產生的風險。（二）未來運營費用風險未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險。（三）資本價值風險資本價值風險指的是在收益和運營費用都不發(fā)生變化的情況下，收益率的變化導致預期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產生差異而形成的風險。（四）比較風險比較風險又稱機會成本風險，是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應的可能收益時，給投資者帶來的風險。（五）時間風險時間風險是指房地產投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。（六）持有期風險置業(yè)投資的實際收益和預期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。四、風險對房地產投資決策的影響1．根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收益水平投資風險大的項目所要求的投資收益水平就高，反之就低。2．根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，可以投資風險水平高的房地產市場和房地產開發(fā)項目，反之，則選擇風險水平小的市場和項目。3．根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機風險尤其是系統(tǒng)性的市場風險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。開發(fā)商可以利用這種規(guī)律適時選擇進入或退出市場。第三節(jié) 房地產投資區(qū)位的選擇二、不同類型房地產投資對區(qū)位的特殊要求（了解，第五章P146頁）（一）居住物業(yè)1．市政公用和公建配套設施完備的程度。2．公共交通便捷程度。3．環(huán)境因素。4．居民人口與收入。5．社區(qū)文化氛圍（即人身與財產安全狀況）。（二）寫字樓物業(yè)1．與其他商業(yè)設施接近的程度。2．周圍土地利用情況和環(huán)境。3．易接近性。（三）零售商業(yè)物業(yè)1．周圍人口密度 2．居民的購買力水平和消費習慣3．交通、通信的方便程度零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。（四）工業(yè)物業(yè)1．當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕?．交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產品銷售市場；3．技術人才和勞動力供給的