【文章內(nèi)容簡介】 費(fèi)四個(gè)方面的利益。房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券(MBS)等。（一）房地產(chǎn)直接投資1．房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(如商場、酒店等)時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。2．房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場上的增量房地產(chǎn))，也可以是舊有物業(yè)(市場上的存量房地產(chǎn))。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售（二）房地產(chǎn)間接投資 包括內(nèi)容：1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金3．購買住房抵押支持證券三、房地產(chǎn)投資的特性（掌握）房地產(chǎn)投資的特性包括7個(gè)方面：①位置固定性或不可移動(dòng)性；②壽命周期長；③適應(yīng)性；④各異性；⑤政策影響性；⑥專業(yè)管理依賴性；⑦相互影響性。（一）位置固定性或不可移動(dòng)性位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的重要性。這里的位置不僅指的是物業(yè)的具體地理位置，還包括該物業(yè)的宏觀區(qū)位，即該地區(qū)未來的規(guī)劃、功能、環(huán)境等，這些會(huì)直接影響到物業(yè)整體的升值潛力。（二）壽命周期長（三）適應(yīng)性適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。（四）各異性 （五）政策影響性政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。（六）專業(yè)管理依賴性（七）相互影響性相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。四、房地產(chǎn)投資的利弊（熟悉）1．房地產(chǎn)投資之利（1）自然壽命周期長，適于進(jìn)行長期投資（2）易于滿足使用者不斷變化的需要（3）能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益（4）相對(duì)較高的收益水平（5）能夠得到稅收方面的好處（6）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（7）能抵消通貨膨脹的影響（8）提高投資者的資信等級(jí)2．房地產(chǎn)投資之弊（1）流動(dòng)性差。（2）投資數(shù)額巨大。（3）投資回收期較長。（4）需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。第二節(jié) 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。(二)風(fēng)險(xiǎn)與不確定性房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面 。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無法控制。（一）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（二）市場供求風(fēng)險(xiǎn)（三）周期風(fēng)險(xiǎn)（四）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)（五）利率風(fēng)險(xiǎn)（六）政策風(fēng)險(xiǎn)（七）政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)。（八）或然損失風(fēng)險(xiǎn)三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（熟悉）（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。（二）未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)指的是在收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化的情況下，收益率的變化導(dǎo)致預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間產(chǎn)生差異而形成的風(fēng)險(xiǎn)。（四）比較風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)的可能收益時(shí)，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。（六）持有期風(fēng)險(xiǎn)置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響1．根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平投資風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目所要求的投資收益水平就高，反之就低。2．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向?qū)τ诠芾硭胶蛯I(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，可以投資風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，反之，則選擇風(fēng)險(xiǎn)水平小的市場和項(xiàng)目。3．根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險(xiǎn)的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動(dòng)規(guī)律。開發(fā)商可以利用這種規(guī)律適時(shí)選擇進(jìn)入或退出市場。第三節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求（了解，第五章P146頁）（一）居住物業(yè)1．市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。2．公共交通便捷程度。3．環(huán)境因素。4．居民人口與收入。5．社區(qū)文化氛圍（即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況）。（二）寫字樓物業(yè)1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。2．周圍土地利用情況和環(huán)境。3．易接近性。（三）零售商業(yè)物業(yè)1．周圍人口密度 2．居民的購買力水平和消費(fèi)習(xí)慣3．交通、通信的方便程度零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。（四）工業(yè)物業(yè)1．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕?．交通運(yùn)輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場；3．技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的