寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理(完整版)
【正文】 國學智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓學院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學院》52套講座+ 13920份資料《財務管理學院》53套講座+ 17945份資料第一節(jié) 寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)的特點熟悉 本書第一章已經(jīng)就寫字樓的概念進行了界定。 1．經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。 3．租戶管理：也即承租人管理，其目的是為當前的租戶在其承租本物業(yè)期間提供滿意的服務，以使當前的租戶在其租約期滿后能夠續(xù)租，同時也為物業(yè)創(chuàng)造一個良好的聲譽，并以此來吸引新租戶、提高市場競爭力和物業(yè)租金。 9．經(jīng)營狀況評估：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常更新和評估物業(yè)的財務狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營狀況好壞的原因。 (2)合同服務是原則性的，必須保證；超值服務是靈活性的，機動掌握。(二)基礎租金與市場租金 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。物業(yè)管理師在確定各寫字樓出租單元的租金時，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎租金水平上。在下一節(jié)中將對此進行詳細分析。折讓優(yōu)惠的具體做法很多，如給新人住的租戶一個免租期、為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助、替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金、或對租戶人住前的裝修投資提供資金幫助等。 然而，業(yè)主不愿在租約期滿時賦予租戶過多的權利。 2．專業(yè)服務的水平。二、物業(yè)管理工作的評價－無要求三、寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價－掌握 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的績效評價，要與寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的目標體系相結合，可歸納出績效評價的三項主要指標。 物業(yè)管理方面績效的主要指標，包括出租率、租金拖欠和壞賬情況，以及租 約續(xù)簽、擴簽、新簽、退簽等指標。主要是指業(yè)主對物業(yè)管理服務的滿意度和員工對物業(yè)管理領導的滿意度。 3．向業(yè)主提供信息的能力。在某些時候，租約中還會包括有關提前終止租約的條款，規(guī)定租戶只要提前一定的時間通知業(yè)主并按規(guī)定繳納罰金，租戶就可以提前終止租約。這樣做的一個好處，就是能保證租約中所規(guī)定的租金水平與市場所能承受的水平相當。最常見的代收代繳費用是除房產(chǎn)稅和保險費外的水、電、煤氣等資源的使用費。一般有四種選擇：由業(yè)主支付、由租戶支付、業(yè)主和租戶分擔、業(yè)主支付后由租戶在租約期限內按月等額償還本息(作為租金的一部分)。在確定租金時，一般應首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金)確定一個基礎租金。 2．正確處理合同服務與超值服務的關系(三)合理保證非收益部分的使用需要 1．共用空間的合理配置 2．管理服務空間的合理配置 3．設備空間的合理配置第二節(jié) 寫字樓租賃管理一、寫字樓的租戶選擇－熟悉(一)租戶的商業(yè)信譽和財務狀況(二)所需面積大小 常常要考慮
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