寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理-文庫(kù)吧資料
2025-04-24 04:22本頁(yè)面
【正文】 業(yè)管理師在確定各寫(xiě)字樓出租單元的租金時(shí)，常用位置較好的出租單元之超額租金收入來(lái)平衡位置不好的出租單元的租金收入，使整棟寫(xiě)字樓建筑的平均租金保持在稍高于基礎(chǔ)租金水平上。但寫(xiě)字樓建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金則依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異，尤其是對(duì)高層建筑而言。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)還可根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況來(lái)決定哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以計(jì)人租金，哪些經(jīng)營(yíng)費(fèi)用可以單獨(dú)收取。在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)在確定寫(xiě)字樓租金時(shí)，一般要認(rèn)真考慮以下三個(gè)方面的因素。如果租戶初次裝修其承租部分面積時(shí)的費(fèi)用由業(yè)主墊付，租金內(nèi)還可能包括業(yè)主墊支資金的還本付息。 2．正確處理合同服務(wù)與超值服務(wù)的關(guān)系(三)合理保證非收益部分的使用需要 1．共用空間的合理配置 2．管理服務(wù)空間的合理配置 3．設(shè)備空間的合理配置第二節(jié) 寫(xiě)字樓租賃管理一、寫(xiě)字樓的租戶選擇－熟悉(一)租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況(二)所需面積大小 常常要考慮以下三個(gè)方面的因素。 (2)合同服務(wù)是原則性的，必須保證；超值服務(wù)是靈活性的，機(jī)動(dòng)掌握。為了更順利的達(dá)成寫(xiě)字樓的物業(yè)管理目標(biāo)，以下若干工作策略是應(yīng)該注意的。1．寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 2．制定租金收取辦法 3．協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系 4．組織與控制。目前使用的主要經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估指標(biāo)包括：預(yù)計(jì)的租金水平與實(shí)際租金水平的比較；預(yù)計(jì)和實(shí)際的物業(yè)資本價(jià)值的增長(zhǎng)；物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較；資本回報(bào)率即年凈收益與物業(yè)資本價(jià)值的比率；凈收益即毛收益減去經(jīng)營(yíng)成本；空置水平；服務(wù)收費(fèi)水平；租金拖欠和壞賬情況；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)，本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置。 9．經(jīng)營(yíng)狀況評(píng)估：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常更新和評(píng)估物業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，以便從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好壞的原因。因此，管理和確保業(yè)主的財(cái)務(wù)收入是物業(yè)管理最重要的一個(gè)責(zé)任。 7．建筑物管理：包括確定適當(dāng)?shù)慕ㄖ锞S修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物管理辦法、對(duì)建筑物進(jìn)行定期檢查和公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)與管理。 5．租賃期間管理：主要指租戶履行租約義務(wù)的監(jiān)督、制定有效的租金收取政策、服務(wù)費(fèi)管理、租金調(diào)整和續(xù)租談判和租期結(jié)束時(shí)的管理等工作。 3．租戶管理：也即承租人管理，其目的是為當(dāng)前的租戶在其承租本物業(yè)期間提供滿意的服務(wù)，以使當(dāng)前的租戶在其租約期滿后能夠續(xù)租，同時(shí)也為物業(yè)創(chuàng)造一個(gè)良好的聲譽(yù)，并以此來(lái)吸引新租戶、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和物業(yè)租金。在一宗空置的收益性物業(yè)尋找合適的租戶之前，物業(yè)管理師必須清楚地了解其所管理的物業(yè)在當(dāng)?shù)赝?lèi)競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)市場(chǎng)中的地位。四、寫(xiě)字樓物業(yè)管理的工作模式－熟悉 寫(xiě)字樓物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)是：租用建筑物的租戶對(duì)其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。 3．服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。 1．經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部
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