【正文】 收，重點放在預(yù)驗時已記錄在案的問題方面，其結(jié)果也記錄在《驗收交接記錄表》中。1)． 寫字樓的實物驗收：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實際安裝位置與設(shè)計安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計的功能符合。4)． 預(yù)驗收后形成一份預(yù)驗收報告，交公司總經(jīng)理審查。3)． 對驗收中的單獨設(shè)備進行試運轉(zhuǎn)驗收。同時，還要重點驗收設(shè)備和主材的規(guī)格型號、容量、制造廠并清點數(shù)量、安裝位置等。屆時，驗收小組根據(jù)驗收計劃、標準（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗收標準》），按專業(yè)分工進行預(yù)驗收。（2） 寫字樓的預(yù)驗收。B． 寫字樓接管驗收的程序（1） 寫字樓接管驗收具備的條件。驗收計劃應(yīng)包括項目概況、接管原則、驗收標準、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容。（6） 編制寫字樓驗收計劃?；I措物業(yè)管理維修基金；制定財務(wù)預(yù)算方案，提交開發(fā)單位審批；井建立完善的財務(wù)制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。3)． 準備接管驗收的各種表格，如接管驗收表、接管驗收遺漏統(tǒng)計表等。由物業(yè)部，工程部及公司有關(guān)人員組成寫字樓驗收小組，驗收小組還應(yīng)在驗收前完成以下工作：1)． 提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，與開發(fā)單位和承建單位的工作人員一起參與寫字樓竣工收尾監(jiān)理工作，主要參與機電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個寫字樓內(nèi)裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下良好的基礎(chǔ)。如業(yè)主公約、用戶手冊等等。2)． 物業(yè)管理公司對外的規(guī)章制度。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。建立一套科學(xué)的、健全的、嚴格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。（2） 草擬各種規(guī)章制度。甲方（簽章）： 乙方（簽章）：代表人簽署：乙方見證人簽署：簽訂日期：****年**月**日6．寫字樓接管驗收的程序A． 寫字樓接管驗收前工作（1） 成立物業(yè)管理機構(gòu) 成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處，設(shè)立各級管理機構(gòu)及各崗位，草擬各級管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專業(yè)物業(yè)管理隊伍。二． 公約適用中華人民共和國法律和深圳市地方法規(guī)。10. 偶然漏發(fā)上述開會通知予任何業(yè)主不足以令任何會議的議程或會上通過的任何決議方案無效。b) 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會議，否則會上就本章第2條所指書面通知并未提及的其他事項所通過的任何方案均屬無效。8. 委派代表的文件須于開會前24小時內(nèi)交予管理者。6. 如投票數(shù)相等，主席可投第二票或決定性的一票。4. 出席每年第一會議的業(yè)主可推選一位業(yè)主，作為該年度的業(yè)主大會的主席。3. 會議的法定人數(shù)為占該發(fā)展項目管理份額不少于50%的業(yè)主親自或派代表出席。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項目管理份額不少于10%的業(yè)主可合法召開特別會議。管理者、業(yè)主委員會或占該發(fā)展項目管理份額不少于10%的業(yè)主可召開特別大會，以便討論或決定關(guān)于該土地及/或該發(fā)展項目的事項，或為全體業(yè)主的利益就該土地及該發(fā)展項目的保養(yǎng)及管理向管理者提供意見。第七章 業(yè)主大會及業(yè)主委員會第一業(yè)主可于該發(fā)展項目工程完成并經(jīng)深圳市政府主管部門檢驗合格之日起計3年后或其認為合適的時間召開該發(fā)展項目之業(yè)主大會，選出主席及業(yè)主委員會，并可決定業(yè)主委員會的職務(wù)、人數(shù)、任期及其他事項等。在此種情況下，各業(yè)主在本公約所載之一切權(quán)利及特權(quán)。第六章 該發(fā)展項目或部分受損不宜使用時的條款倘若該發(fā)展項目因水災(zāi)、臺風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞，以致大部分不宜居住及/或使用，則管理者須召開業(yè)主大會，會上可由出席之業(yè)主按其占管理份額的比例投票，以75%多數(shù)票通過決議案，諾由于保險金賠償（若有）不足、建筑法例及/或規(guī)則改變?nèi)魏纹渌闆r，修復(fù)或重建該發(fā)展項目并不可行，在此情況，各業(yè)主須將其所擁有使用權(quán)的單元交予管理者托管，管理者須立即將該發(fā)展項目整幢以公開拍賣或私人條約之方式變賣，并將變賣所得之凈利潤按各業(yè)主原先有之管理份額比例分配與該等業(yè)主。3． 任何由各業(yè)主名下持有之保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金或其余額，在土地批文（包括其展期批文）到期但無法再獲得新的續(xù)期時，可以退還給該業(yè)主，但以管理者對該業(yè)主無債務(wù)追索請求為前提。無論該單元的使用變化如何，該保證金、公共設(shè)施維修基金及水電費周轉(zhuǎn)金將不可退還。上述審核費用由所有業(yè)主支付。5． 所有在上述訴訟中索回的款項應(yīng)存入管理費用戶口，管理者可隨時將該款項運用于管理及維修該發(fā)展項目上。違約業(yè)主對該等費用應(yīng)負責(zé)。4． 各業(yè)主按本公約規(guī)定應(yīng)付的全部款項連同本章前述第（五）部分第2條所述的滯納金及手續(xù)費以及其他所有因收取前述費用而產(chǎn)生或與之相聯(lián)系的費用可應(yīng)管理者的請求通過強制執(zhí)行或民事訴訟予以收回。（2） 收取合理的手續(xù)費作為因違約引起管理者額外工作的賠償，該手續(xù)費將由管理者按年調(diào)整。五． 管理費用及其滯納金的繳付1． 每一業(yè)主于第個月第一天預(yù)先向管理者繳付其單元每月應(yīng)付之管理費用，管理者別有規(guī)定的除外。（2） 向管理者支付一筆相等于根據(jù)管理預(yù)算于第一會計年度應(yīng)付的兩個月管理費的款項作為其在本公約項下應(yīng)負的責(zé)任的保證金。該筆款項不得轉(zhuǎn)移亦不會歸還給該首名業(yè)主，由管理者用于有益于該發(fā)展項目管理、維修之用途或支付任何非經(jīng)常性開支，包括安裝或更換發(fā)展項目內(nèi)任何公共服務(wù)設(shè)施的費用。9． 各業(yè)主有責(zé)任確保其單元/店鋪按時繳交管理費用，無論其單元是否空置、出租或自用。在例外情況下，如果管理者認為合理，該筆款項亦可以一次性總付的方式收取。7． 如管理者認為有關(guān)會計年度所收的款項將不足以支付有關(guān)會計年度發(fā)生的所有開支，則管理者可準備一份修改后的管理預(yù)算，確定每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)目。6． 管理者有權(quán)在其認為必要的情況下增加各業(yè)主每月應(yīng)付的管理者費用金額以滿足有關(guān)年度修改之估計開支，并無須如以下第7款所規(guī)定需準備一份預(yù)算更改，但應(yīng)提前一個月書面通知業(yè)主。4． 各業(yè)主應(yīng)按管理者預(yù)算及其所屬單元所占的管理份額支付管理費用。（11） 本公約第五章第二、1.（22）及（25）條所提及的保險金（若有）。（9） 操作、修理、保養(yǎng)、綠化、裝飾、更換或清潔外墻（包括玻璃幕墻）、公共地方或公共服務(wù)設(shè)施的支出和費用。（7） 管理者的酬金。（5） 聘用及解聘任何管理該發(fā)展項目所必需的看更、守衛(wèi)、電工、花匠、清潔工、分判商或其他人士，以及為該等人士提供制服、工作服、工具、材料、設(shè)備及培訓(xùn)之費用。（3） 為該發(fā)展項目的恰當及有效管理而由管理者決定應(yīng)購置或租用的所有必需之設(shè)備、機械、車輛的費用。3． 管理費用包括但不限于下列各項：（1） 該發(fā)展項目公共地方應(yīng)付給予政府之土地使用費、土地管理費、租金、稅金及其他應(yīng)付款項之開支。其后的會計年度即自每年1月1日始，至該年12月31日止。2． 為確定管理預(yù)算，第一會計年度應(yīng)由該發(fā)展項目工程完成并經(jīng)深圳市政府主管部門檢驗合格之日開始，截至該年之12月31日止。四． 管理及其他費用1． 為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費用，管理者應(yīng)在每年10月底前為下一年度準備一份管理預(yù)算。2． 管理者無須從管理者酬金中支付因招聘任何職工為該發(fā)展項目管理、運作、會計、核數(shù)或作為捐獻等和一切直接開支費用。在業(yè)主委員會未成立前，該酬金由第一業(yè)主擬定。e. 因國家或地方法律規(guī)定或約束下而不能執(zhí)行本公約或要執(zhí)行非本公約條款之職責(zé)。：（1） 為履行本公約所作出或拒絕作出的一切行為，但涉及刑事責(zé)任、不道德、不誠實、嚴重過失及故意違約的不包括在內(nèi)。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該發(fā)展項目之告示欄。 （35）協(xié)助調(diào)解業(yè)主或用戶之間因該發(fā)展項目之管理及共用該發(fā)展項目的公共地方及公共設(shè)施而引起的糾紛與爭執(zhí)。 （33）聘請、撤換及付酬予律師、建筑師、設(shè)計院工程師、會計師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、花匠、代理人、保安人員、清潔工人及其他工作人員。 （31）采取一切措施（包括提出及進行訴訟）制止各業(yè)主違反、不遵守或不履行本公約的規(guī)定或該發(fā)展項目規(guī)則、住宅樓規(guī)則、商務(wù)公寓樓規(guī)則、裙樓規(guī)則、停車場規(guī)則及裝修規(guī)則。 （29）修葺該發(fā)展項目的主要結(jié)構(gòu)、天臺、外墻及公共地方等，確保其維修良好。（28）采取方法執(zhí)行和監(jiān)察各業(yè)主及用戶遵守及履行本公約的條款，包括但不限于以下方法：a. 在該發(fā)展項目內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)主及使用者的姓名連同其違約情節(jié)；b. 勸告或以書面通告違約業(yè)主糾正錯誤，并在通知后14天期滿而該業(yè)主仍未糾正錯誤時，帶同或不帶同工人進入該違約業(yè)主之單元并采取相應(yīng)的行動。（27）節(jié)日期間可裝飾該發(fā)展項目入口及外墻及公共地方，包括燈光及其他飾物。為該等職員提供辦公地、制服、工作服、工具、器具、清潔或其他材料及所有必要的設(shè)備及應(yīng)有的培訓(xùn)，勞工保障（包括法例所規(guī)定的任何保險，在職及退職（退休）補償或其他各項支出等）。（24）向業(yè)主報告所有因該發(fā)展項目的管理、維護而與政府、公民及有關(guān)個人的往來事宜。投保應(yīng)根據(jù)業(yè)主各自的投保權(quán)益，以管理者的名義代表管理者本身及業(yè)主投保，管理者統(tǒng)一支付保費以使該等保險有效。（22）如管理者認為合適，管理者有權(quán)為該發(fā)展項目的公共地方（包括公共服務(wù)設(shè)施）（但不包括個別業(yè)主享有獨自擁有使用權(quán)的部分）投保。（20）防止及制止任何人對該發(fā)展項目或公共服務(wù)設(shè)施進行有害的變更及損害。（18）防止及制止任何人未經(jīng)管理者書面同意或未按本公約的規(guī)定而占用或使用公共地方及公共服務(wù)設(shè)施。（16）以高標準維持并改進所有公共服務(wù)設(shè)施及其服務(wù)質(zhì)量，使該發(fā)展項目使用者能滿意地享用該發(fā)展項目。（14）為該發(fā)展項目及其每一個部分提供并保持一隊保安人員、看更、看守人員，并在管理者認為合適的情況下，安裝、運用并維護保安設(shè)施。（12）清除任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，向應(yīng)負責(zé)的人士要求并收取清除及補償因此而引起的損害的費用。（11）防止任何垃圾淤積、侵蝕或傾倒于任何公共通道上。（10）保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械及設(shè)備處于良好操作狀態(tài)。（8）保持該發(fā)展項目所有公共下水道、水管或其他管道清潔、暢通。（6）安排定期垃圾清理，保證垃圾站及其收集設(shè)施處于良好工作狀態(tài)。（4）保持所有公共地方良好照明。（2）從事任何必要工作，以保持該發(fā)展項目及其每一個部分處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。每一個業(yè)主將被視為已不可撤銷地任命管理者為執(zhí)行本公約規(guī)定的代理人。3． 管理者的責(zé)任在于管理和維護該發(fā)展項目的每一部分，管理者受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責(zé)任及義務(wù)。2． 業(yè)主委員會有權(quán)于業(yè)主大會通過多數(shù)決議后給予管理者不少于三個月的書面通知終止其職務(wù)：管理者亦可給予業(yè)主委員會三個月的書面通知辭去其職務(wù)。第五章 管 理一． 一般事項1． 該發(fā)展項目由管理者根據(jù)本公約進行管理。三十三． 裙樓內(nèi)的所有單元只可作商場及展覽用途使用。三十二． 住宅樓內(nèi)的所有單元只可作住宅用途使用。如仍不足以彌補所有損失，管理者將保留一切追討的權(quán)利。此筆款項存放于管理者或不享利息。三十． 各業(yè)主不得利用該發(fā)展項目內(nèi)的走廊、樓梯間或其他公共地方曬晾衣物或懸掛或放置任何垃圾桶、家具或其他物品。二十八． 各業(yè)主須遵守土地批文及有關(guān)法規(guī)。二十六． 各車位的業(yè)主或其使用者只可將車位用作停泊本公約準許的車輛的用途，不得放置貨物或其他物件，并應(yīng)遵守停車場規(guī)則。二十四． 各業(yè)主不得將其單元用作非法或不道德或與土地批文、政府許可用途、交付使用通知書或本公約條款相抵觸的用途，亦不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生。二十二． 個別業(yè)主無權(quán)要求管理者或其下屬為該等業(yè)主提供與該發(fā)展項目管理無關(guān)的服務(wù)。二十． 除事前經(jīng)管理者書面同意，各業(yè)主不得在其所屬單元或該發(fā)展項目或其任何部分伺養(yǎng)任何家禽或動物。十八． 各業(yè)主不得在天臺架設(shè)或安裝獨立天線（包括接收衛(wèi)星電視之金屬碟）或容許獨立天線伸出該發(fā)展項目任何部分。但可以存放當時國家法規(guī)容許的合理份量的燃料或相似物品作煮食及加熱用途。如業(yè)主在安裝增加物或附屬物時未獲取有關(guān)政府當局之同意，則管理者有權(quán)將其加建物拆除，并向該業(yè)主追付因此引起的一切費用。十四． 各業(yè)主及其租客、受許可人、代理人、雇員、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)嚴格遵守裝修規(guī)則條款。十二． 各業(yè)主不得在該發(fā)展項目內(nèi)屬其所有的單元內(nèi)作出或容許或容忍其他人士作出對其他業(yè)主構(gòu)成損失或損害的行為或疏忽行為，并須負責(zé)修復(fù)或彌補因此而引致的任何損失或一切費用及支出。在前述情況下，如損害或損失是由管理者負責(zé)修復(fù)、補償?shù)?，則費用由管理者收取；如損害或損失是由受害者負責(zé)修復(fù)、補償?shù)模瑒t費用由受害者收取。十． 各業(yè)主應(yīng)對其租客、代理人、雇員、訪客及其他使用者等的行為、疏忽和錯誤向管理者及其他業(yè)主負責(zé)。如因該業(yè)主違約之行為令致該發(fā)展項目或其中一部分被損毀，而所投保項下的全部或部分保險（若有）金無法得到賠償，則違約之業(yè)主應(yīng)立即將全部重建或修復(fù)損毀部分的再建或重修或其他引起之費用支付給予管理者或其他業(yè)主。八． 各業(yè)主不得做出與本公約相違背，而使該發(fā)展項目的保險（若有）在為無效或令該等保險（若有）的保金提高的行為。六． 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得在其單元以外的任何地方或在該發(fā)展項目的外墻上安裝任何戶外遮光簾、遮篷、花架、旗桿、鐵籠、招牌或其他任何建筑物伸出物、結(jié)構(gòu)或裝飾、亦不得堵塞任何窗戶或更改任何窗戶之設(shè)計及大小。四． 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共服務(wù)設(shè)施或其保養(yǎng)作出或造成任何改動、損害、破壞或干擾。二． 各業(yè)主需盡速如期付清因其擁有完全使用權(quán)的單元而產(chǎn)生的現(xiàn)有及將來之各種費用、稅項、攤分費用和支出。在承讓人簽署之承諾書生