【導讀】理、成本管理、合同內(nèi)容方面的常識。展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。位置的是指物業(yè)管理企業(yè)。只有具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。調(diào)，為企業(yè)或事業(yè)單位創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。投資計劃，主要考察。的勞動生產(chǎn)率和效益。礎、、進行資產(chǎn)組合。于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。

　　

【正文】 的收益價格為（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 4某宗物業(yè)的收益期限為 38 年，通過預測得到其未來前 5 年的凈收益分別為20 萬元、 22 萬元、 25 萬元、 28 萬元、 30 萬地，從未來第 6— 38 年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35 萬元左右，該類物業(yè)的報酬率為 10%。該宗物業(yè)的收益價格為（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 4某舊住宅，測算其重置價格為 40 萬元，地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為 1 萬元，因戶型設施不好、沒有獨用廁所和共用電視天線等導致的功能折舊為 6 萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟折舊為 3 萬元。該舊住宅的現(xiàn)值為（ ）萬元。 A、 39 B、 37 C、 33 D、 30 4某建筑物的建筑面積 100m178。，單位建筑面積的重置價格為 500 元 /m178。，判定其有效年齡為 10 年，經(jīng)濟壽命為 30 年，殘值率 5%，采用直線法計算其折舊額。則其現(xiàn)值為（ ）元。 A、 15833 B、 15837 C、 34167 D、 36173 二、多項選擇題： 物業(yè)價格構(gòu)成中包括了（ 123 5 ）。 29 A、土地取得成本 B、開發(fā)成本 C、投資利息 D、物業(yè)折舊 E、開發(fā)利潤 關于投資價值與市場價值論述，正確的有（ 24 ）。 A、投資價值是指某物業(yè)對于一個典型的投資者的價值 B、投資者評估的物業(yè)投資價值大于或等于該物業(yè)市場價值，是其進行投資的基本條件 C、市場價值是指某個特定的投資者基 于個人意愿，對某物業(yè)所評估出的價值 D、評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設前提 E、在某一時點，投資價值是惟一的 物業(yè)估價的基本方法包括（ 123 ）。 A、市場法 B、成本法 C、收益法 D、趨勢法 E、折舊法 下列物業(yè)的評估中，適且用市場比較法的有（ 125 ）。 A、物業(yè)開發(fā)用地 B、普通商品住宅 C、教堂 D、學校 E、標準廠房 下列物業(yè)項目中不適用收益法進行估價的有（ ）。 123 D、影劇院 E、加油站 運用收益法估價的步驟一般包括（ 1234 ）。 A、搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料 B、預測估價對象的未來收益 C、求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù) D、選用適宜的收益法公式計算出收益價格 E、減去折舊求取物業(yè)價格 物業(yè)價格不同于一般物品價格的特征包括（ 1245 ）。 A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大 B、物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格 C、物業(yè)價格受供求因素的影響 D、物業(yè)價格形成的時間較長 E、物業(yè)價格受交易者個別因素的影響 《城市物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第 30 條規(guī)定：“物業(yè) 開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當 30 實行（ 14）?！? A、政府指導價 B、市場調(diào)節(jié)價 C、保護價 D、政府定價 E、最高限價 物業(yè)價格影響因素的表述，正確的有（ 15 ）。 A、人口數(shù)量與物業(yè)價格正相關 B、對保有物業(yè)課稅會導致物業(yè)價格上升 C、城市中、低收入水平的居民的收入增加，會促使物業(yè)價格下降 D、房價水平主要取決于地價水平 E、綜合來看，物業(yè)價格與利率負相關 下列關于毛租金乘數(shù)法的表述，正確的有（ 1 2 45。 P117 A、毛租金乘數(shù)法的 計算公式是“物業(yè)價值 =毛租金毛租金乘數(shù)” B、毛租金乘數(shù)法方便易行，在市場上較容易獲得物業(yè)的價格和租金資料 C、毛租金乘數(shù)法不能避免由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計 D、毛租金乘數(shù)是一個比較客觀的數(shù)值 E、毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價” 1關于報酬率的表述，正確的有（ 1245）。 A、從全社會來看，報酬率與投資風險正相關 B、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風險大的物業(yè)要求的報酬率高 C、兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風險小的物業(yè)的價值低 D、估價時選用的報酬率，應等同于與估價物業(yè)獲取凈收益具有 同等風險投資的報酬率 E、求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法 1運用市場法估價時，選取可比實例應符合的基本要求包括（ 13）。 A、可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè) B、可比實例的成交日期應與估價時點 相同 C、可比實例的交易類型應與估價目的吻合 D、可比實例的成交價格應為正常市場價格 E、對一宗物業(yè)進行估價，一般應選取 1— 3 個可比實例 1運用市場法估價時，建立價格可比基礎包括如下（ 135）方面的工作。 A、統(tǒng)一付款方式 B、統(tǒng)一采用人民幣 C、統(tǒng)一貨幣單位 D、統(tǒng)一采用平方米 E、統(tǒng)一采用單價 31 1下列關于稅費負擔和正常成交價的表述，正確的有（ 13）。 A、按照稅法規(guī)定，賣方繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅 B、按照稅法規(guī)定，契稅、印花稅都由買方繳納 C、買賣雙方各自繳納自己應繳納的稅費下的價格是正常 3成交價格 D、正常成交價格中包含應由賣方繳納的稅費 E、正常成交價格中包含應由買方繳納的稅費 1關于市場比較法的表述，正確的有（ 1245）。 A、運用此法估價，首先要擁有大量真實的交易實例，用以從中選取可比實例 B、要建立價格可比基礎，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來 C、進行交易情況修 正之后，可比實例的實際成交價格就變成了 理論價格 D、經(jīng)過交易日期調(diào)整之后，可比實例的價格就成交價格就變成了在估價時點的價格 E、經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，可比實例的價格就變成了估價對象物業(yè)狀況下的價格 1關于重新構(gòu)建價格的表述，正確的有（ 125 ）。 A、重新購建價格是估價時點時的價格 B、重新購建價格是客觀的價格 C、重新構(gòu)建價格是重新購建的實際成本 D、建筑物的重新購建價格中已扣除建筑物的折舊 E、土地的重新購建價格是其在估價時點狀況下的價格 1年限折舊法是根據(jù)建筑物的（ 12 ）來求取建筑物折 舊的方法。 A、經(jīng)濟壽命 B、有效年齡 C、剩余自然壽命 D、自然壽命 E、實際年齡 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 一、單項選擇題： 一個完整的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、（ 2 ）、資金和運行機制等 32 因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。 A、內(nèi)容 B、價格 C、管理機制 D、環(huán)境 總量結(jié)構(gòu)是從（ 1）出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。 A、房地產(chǎn)市場整體 B、經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā) C、房地產(chǎn)市場發(fā)育情 況 D、各地房地產(chǎn)市場均衡發(fā)展 財務收支計劃通常以（ 4 ）的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關注的內(nèi)容。 A、收入計劃 B、支出計劃 C、收益估算 D、預算計劃 下列不屬于市場供給特點的是（ 3 ）。 A、缺乏彈性 B、非同質(zhì)性 C、互補性 D、主體間競爭的不充分性 房地產(chǎn)市場分析首先要就影響房地產(chǎn)市場的（ 1 ）進行分析。 A、宏觀因素 B、供求關系 C、相關因素 D、微觀因素 下列關于長期計劃的說法，正確的是（ 4 ）。 A、屬于戰(zhàn)術層次的計劃 B、通常以物業(yè) 管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同約定的合同有效期為周期 C、通常以 3— 5 年為周期 D、通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限 一般來說，物業(yè)檢查的頻率取決于（ 2）。 A、物業(yè)服務費的多少 B、業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量要求的程度 C、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級 D、相關行政部門的有關規(guī)定 在物業(yè)管理中最常用的預算是（ 1）。 A、年度運營預算 B、資本支出預算 C、長期預算 D、短期預算 不屬于需求分析具體內(nèi)容的是（ 3 ）。 A、人口和家庭分析 B、就業(yè)分析 C、競爭對手分析 D、收入分析 不屬于區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析主要資料來源的是（ 3 ）。 A、國家及地方政府編制的統(tǒng)計年鑒 B、各行業(yè)協(xié)會正式出版的信息 C、行業(yè)協(xié)會內(nèi)部的信息 D、新聞媒體及網(wǎng)絡發(fā)布的信息 1鄰里分析，就是對目標物業(yè)所處的（ 2 ）加以研究，摸清周圍的物業(yè)為什么能把人流和商業(yè)機會吸引到它那里去。 33 A、城市特點 B、鄰里范圍 C、周邊環(huán)境 D、人口密度 1不屬于物業(yè)管理預算量化目標的是（ 2）。 A、詳細的預期收益估算 B、物業(yè)質(zhì)量要求 C、運營費用 D、允許的空置率水平 1物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主溝通的模式和頻率主要取決于（ 1 ）。 A、業(yè)主的態(tài)度 B、物業(yè)管理人員的態(tài)度 C、業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的關系 D、物業(yè)服務水平 1將房地產(chǎn)市場劃分為三級市場時，其中三級市場是指（ 4）。 A、土地使用權(quán)出讓市場 B、土地轉(zhuǎn)讓市場 C、新建商品房租售市場 D、存量房地產(chǎn)交易市場 1吸納率分析是（ 2 ）的內(nèi)容。 A、供給 分析 B、需求分析 C、競爭分析 D、市場占有率分析 1介于戰(zhàn)術層次和策略層次之間的物業(yè)管理計劃是（ 3 ）。 A、年度計劃 B、短期計劃 C、中短期計劃 D、長期計劃 1（ 1）的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供求平衡，影響到消費與積累的比例關系。 A、商品零售物價 B、家庭人口規(guī)模 C、商品房價格指數(shù) D、就業(yè)分布 1下列屬于市場交易指標的是（ 2 ）。 A、空 置量與空置率 B、吸納量與吸納率 C、平均建設周期 D、國內(nèi)生產(chǎn)總值 1分析當前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃是（ 1 ）的內(nèi)容。 A、供給分析 B、需求分析 C、競爭分析 D、市場占有率分析 二、多項選擇題： 鄰里分析的內(nèi)容有（ 2345）。 A、鄰里所在區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 B、評估鄰里的經(jīng)濟狀況和消費水平 C、考察鄰里物業(yè)的實體狀況 D、搜集鄰里范圍內(nèi)的人口狀況及其發(fā)展趨勢信息 34 E、考察鄰里范圍內(nèi)是否會出現(xiàn)新的競爭 1對手 商品住宅需求 的影響因素主要有（ 1245 ）。 A、收入的變化 B、政府的稅收政策 C、國際市場住宅價格 D、對未來的預期 E、政府的住房政策 下列屬于房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)構(gòu)成的有（ 234 ）。 A、建筑結(jié)構(gòu) B、總量結(jié)構(gòu) C、區(qū)域結(jié)構(gòu) D、產(chǎn)品結(jié)構(gòu) E、分銷結(jié)構(gòu) 下列指標中屬于供給指標的有（ 123 ）。 A、存量 B、新竣工量 C、空置率 D、吸納 率 E、商品零售價格指數(shù) 房地產(chǎn)市場供給的特點主要有（ 234 ）。 A、平衡性 B、缺乏彈性 C、非同質(zhì)性 D、高度壟斷性 E、財務收支計劃 建筑物管理計劃的內(nèi)容，包括如下（ 124 ）。 A、建筑物維護的標準 B、建筑物管理策略 C、租金方案 D、物業(yè)檢查計劃 E、財務收支計劃 政府干預房地產(chǎn)市場的政策目標通常包括（ 1235 ）。 A、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 B、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 C、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)?入住空間 D、嚴格控制土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓 E、滿足特殊群體的需要 目前，我國城市住宅的供給主要以下哪幾種類型（ 235 ）。 A、廉價房 B、廉租房 C、經(jīng)濟適用住房 D、合作建房 E、市場價商品住宅 出租策略包括（ 1234）。 A、確定租期長短 B、確定獨立出租單元大小 C、租戶類型的匹配策略 D、管理服務水平與租戶優(yōu)惠與補貼方式選擇 E、物業(yè)經(jīng)營管理費用的收取 35 房地產(chǎn)市場需求分析時一般從以下哪幾個方 面進行（ 145 ）。 A、需求預測 B、市場占有率分析 C、競爭分析 D、吸納率分析 E、市場租戶對產(chǎn)品功能需求 1編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎工作內(nèi)容主要有（ 1235）。 A、區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析 B、房地產(chǎn)市場分析 C、鄰里分析 D、構(gòu)造物業(yè)經(jīng)營管理方案 E、物業(yè)現(xiàn)狀分析 1物業(yè)管