【正文】 法調整應立即更換。電機、風機軸承潤滑；運轉時無異聲和振動。l 送、排風機機組表面無浮塵，定時清洗塵網(wǎng)；運轉時無異聲和振動；每月維護檢修風機各風閥、減震器及擰緊緊固件；定期維護檢修加濕器和噴頭，在干燥季節(jié)，每月維護檢修，確保工作正常，噴霧狀況良好；風機皮帶張緊度正常；根據(jù)各區(qū)域使用情況不同，定期清洗風濾網(wǎng)。l 風機盤管每年清洗風機盤管濾網(wǎng)、積水盤，檢查冷凝水排泄應暢通，風機運轉無異常聲和振動；檢查其控制器控制功能正常，電動二通閥開關正常。l 消防系統(tǒng)對各類消防設備如消防水箱、消防水泵、噴淋水泵、電磁閥門、各種報警控制閥門、消防水泵結合器、水流指示器、噴頭定期檢查和測試，性能達到消防規(guī)范要求，保證設備功能正常。l 檢查和試驗消防FAS自動報警系統(tǒng)功能l 清潔維護各種感測探頭，試驗火災報警裝置的聲光顯示，試驗水流指示器、壓力開關等報警功能、信號顯示；l 對備用UPS電源進行每季度1次充放電試驗，每年1次主電源和備用電源自動切換試驗；l 用自動或手動檢查室內消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)的控制設備，檢查氣體滅火系統(tǒng)的控制設備，以及火災事故廣播、火災事故照明燈和疏散指示標志燈；l 消防通訊設備應在消防控制室進行對講通訊試驗；檢查所有轉換開關；強制切斷非消防電源功能試驗；l 每半年檢查防排煙設備、電動防火閥、防火卷簾門等的控制設備。如煙感探頭、溫感探測器等投入使用按消防手冊規(guī)定進行清洗或維修；l 按照維護計劃定期清潔傳感器，對發(fā)生報警的傳感器立即進行處理，恢復其正常功能。l 電梯系統(tǒng)l 每天巡查電梯機房，確保能安全、平穩(wěn)、可靠運行；l 定期清潔電梯機房，保證環(huán)境清潔；l 嚴格監(jiān)控分承包方的維護檢修工作，使其達到生產(chǎn)廠商的產(chǎn)品要求；l 保持電梯運行穩(wěn)定，不發(fā)生超載、超速、沖頂、沉底、溫升過高、控制失靈等現(xiàn)象；l 電梯運行時，制動器無異常響聲，線圈無過熱現(xiàn)象，載重部件不應有危害安全的嚴重缺陷。保持電梯內外門開閉靈活；l 電梯限速器鉛封完好，安全鉗、極限開關、超載裝置、斷錯相保護裝置靈敏可靠、有效，有定期校驗記錄。潤滑系統(tǒng)定期加換潤滑劑，無缺油、漏油、潤滑失效現(xiàn)象。電梯各控制柜接線符合規(guī)程，清除灰塵，保持整潔；l 電梯照明燈保持完好，定期檢查；l 地坑保持清潔，無積水、滲水現(xiàn)象，定期檢查安全開關是否有效。l 給排水系統(tǒng)l 按規(guī)定對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒。水質化驗指標達到環(huán)保局規(guī)定飲用水標準；l 保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患；l 水泵、閥門、管道定期保養(yǎng)，保持性能良好，潤滑到位，操作靈活，外觀整潔無生銹。無跑、冒、滴、漏；l 所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。l 監(jiān)控系統(tǒng)定期清潔屏幕，檢查接線是否松動，按鈕、旋鈕正常，電腦主機定期殺病毒。攝像機圖像清晰，焦距準確、位置合理，云臺控制正常。l 門禁系統(tǒng)每個門點出入控制正常，系統(tǒng)軟件、主機工作正常，每個點出入信息保存完整；紅外線報警系統(tǒng)；系統(tǒng)軟件、主機工作正常，報警準確及時。硬件完好；l 房屋及其設施在清潔工清洗外墻面的前后，需對墻面的完好狀況進行確認；在雨季、臺風到來前，按預定巡視路線進行檢查，做好防水防漏工作；檢查房屋設施的狀況，發(fā)現(xiàn)異常，及時進行修復工程；根據(jù)房屋設備的保養(yǎng)要求，實施預防性檢修計劃；對保養(yǎng)完成進度、施工質量、施工效率作全過程監(jiān)督檢查；功能性維修，以恢復其原有功能為準，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應無色差、高低不平現(xiàn)象。l 應急事故處理應急事故指火災、停電、電梯故障關人、跑水、自然災害等危及商場正常運作的事件；應急事故處理由工程經(jīng)理統(tǒng)一組織和調度各級工程人員、搶修設備和必要的資源，按應急預案，采取正確、及時、有效、安全的措施，在最短的時間內，將事故影響范圍和損失控制在最小程度，事后提交詳細的事故調查處理報告。5） 法律事務作為商場的管理者：l 為物業(yè)草擬各項符合法律規(guī)定之檔；l 代表全體租戶執(zhí)行商場內及政府的規(guī)章制度；l 進行各種訴訟，由證據(jù)搜集及準備至上庭聆訊；l 保存各項法律性之檔；l 其它一切法律事務。6） 人事、行政及公共關系l 與商場內各租戶保持緊密之聯(lián)絡；l 為商場投購第三者責任險及一切財產(chǎn)險之保險賠償，同時亦提供勞工賠償給各員工；l 解答及處理租戶之投訴；l 通知商場租戶一切突發(fā)事件；l 代表租戶與政府聯(lián)絡；l 處理各項投標及合約；l 委托律師處理涉及法律問題之事件；l 制定及修改商場之公共守則；l 融洽外部環(huán)境，溝通與融洽與商場有關的供電、供水、供氣、市政、環(huán)衛(wèi)、防疫、房管局、公安、消防、郵政、交通、綠化及委托服務保養(yǎng)單位等。與政府管理部門建立日常聯(lián)系網(wǎng)絡及和諧的工作關系，使『xxxx』的運作及管理取得良好物業(yè)經(jīng)營管理外部環(huán)境。7） 員工培訓于經(jīng)營管理公司入駐前，先行聘用基本管理員工，并安排訓練課程，以便于最短時間內，參與制訂物業(yè)之管理制度。另外各級員工安排短期入職培訓課程，令他們能充分認識本身應負之責任及工作范圍，同時灌輸正確之物業(yè)經(jīng)營管理概念及知識。培訓課程將包括以下內容：培訓類別培訓部門/對象培訓內容基本培訓全體員工物業(yè)經(jīng)營管理條例禮貌及紀律員工手冊基本物業(yè)經(jīng)營管理概況專業(yè)培訓物業(yè)經(jīng)營管理部全體員工物業(yè)經(jīng)營管理公約培訓及條規(guī)解釋物業(yè)經(jīng)營管理理論培訓租戶手冊相關條款培訓電話用語及禮貌培訓租賃部全體員工商場已有租戶及潛在客戶的信息培訓周邊競爭項目的信息培訓租約法律條款的培訓租約洽談的培訓營銷部全體員工了解已有租戶的各類信息，經(jīng)營狀況定期組織各類商場活動保安部全體員工物業(yè)設備基本介紹保安員訓練課程處理緊急情況火災緊急處理辦法工程部全體員工物業(yè)交接崗位職責維修及保養(yǎng)財務部全體員工會計手冊預算制訂保險的種類財務保險索賠清潔部全體員工器材及物料外判合同的管理行政/人事部行政系統(tǒng)人事管理人事系統(tǒng)四、 『xxxx』營運人員組織架構圖購物中心總經(jīng)理 1人*經(jīng)營副總經(jīng)理人事行政 1人2I T 2人財 務3人2綜合部長2租戶經(jīng)理2人2督 導 2人2樓面管理2人2秘 書 1人2招商經(jīng)理 1人2招商助理3人2文 員 1人2營運部長2企劃經(jīng)理 1人2企劃助理1人2活動文案1人2物業(yè)副總經(jīng)理保潔經(jīng)理1人2保潔領班2人保潔工31人出 納 1人2客服經(jīng)理 1人2客 服 3人2倉 管 1人2工程經(jīng)理1人水電工12人2空調工3人2弱電工1人2保安經(jīng)理1人2保安領班4人監(jiān)控中心4人保安員34人共計：126人五、 聘用條件1. 經(jīng)營管理時間建議自雙方簽訂物業(yè)經(jīng)營管理合同之日起至『xxxx』移交之日后滿五年止。期滿前三個月，如雙方達成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。2. 經(jīng)營管理方式我司為『xxxx』提供酬金制經(jīng)營管理服務。3. 經(jīng)營管理服務酬金1） 交付使用前：l 本合同期內貴司可在營銷宣傳活動中使用xx物業(yè)的品牌，我司按年收取品牌使用費。我司的品牌費為每年人民幣：貳拾肆萬元整（RMB：240,）。l 早期物業(yè)管理介入階段的顧問服務酬金為每月人民幣：貳萬元整（RMB：20,）。2） 交付使用后：l 經(jīng)營酬金：按租金收入的6﹪提?。籰 推廣費用：按租金收入的3﹪提??；l 招商傭金：；l 物業(yè)管理服務酬金：正式運行階段的全權管理服務酬金按總建筑面積應收物業(yè)管理費的8﹪～10﹪收取。4. 物業(yè)經(jīng)營管理用房根據(jù)物業(yè)管理相關法規(guī)，應由貴公司免費提供我司現(xiàn)場物業(yè)經(jīng)營管理用房，面積不低于400平方米。六、 『xxxx』物業(yè)管理預算案附件一：『xxxx』物業(yè)管理預算案（表一至表九）附件二：地下車庫管理預算案附件三：同類業(yè)態(tài)管理費一覽表七、 合作寄語『xxxx』乃屬世博地塊項目。因此我們必須按照相應檔次的服務要求把該項目做好。只有配備一流的管理才能使貴司的產(chǎn)業(yè)能夠保值，甚至升值。就xx品牌在海內外的影響力而言，決非一般業(yè)內實體所及，尤其在對各類專才的吸附及凝聚方面，能力更是無可限量。xx物業(yè)作為一國際知名品牌，當然視服務質量為企業(yè)的生命?？紤]到貴司項目的特殊性，因此同貴司的合作模式也必定不同于以往我司所管理的項目，從認真負責的角度出發(fā)，我司望能同貴司有進一步的探討，為了確保xx物業(yè)之固有名望，也為了貴司之項目成功，xx定當與貴司通力協(xié)作，共創(chuàng)雙方之美好未來。