【導(dǎo)讀】我們用1講的內(nèi)容，和大家簡要地談?wù)劚菊n程的總體情況，希望通過本講，對大家今后的復(fù)習(xí)有所幫助?？频闹R；(三)能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；(四)具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。理論與應(yīng)用相結(jié)合的課程。涵蓋了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》中物。業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力的大部分內(nèi)容。該課程，輔導(dǎo)教材共分12章?；?個以上選項符合題意。考試時間小時，試卷滿分為100分。單項選擇題與多項選擇題的比例在6：4的可能性較大。悉”、“了解”內(nèi)容，在考試出題時所占的比例。熟悉和了解三個層次的要求。的是與本專業(yè)密切相關(guān)的比較重要的內(nèi)容，要求?？荚嚧缶V中沒有進(jìn)一步明確“考點比。根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，一套試題。大的試題只占總分的20%左右。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項的關(guān)鍵字眼，而將其列。入選項之中，以達(dá)到迷惑考生的目的。1．策劃租戶的組合及物色潛在租戶；4．確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)；

　　

【正文】 政府對房地產(chǎn)投資過程中的土地供給政策、地價政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。我國 1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策、 1994年出臺的土地增值稅條例、 2021年出臺的規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的措施、 2021年國有土地使用權(quán)出讓方式的轉(zhuǎn)變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項 目進(jìn)行投資。 (七 )政治風(fēng)險 房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會直接給建筑物造成損害，而且會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。 (八 )或然損失風(fēng)險 或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，然而在火險保單中規(guī)定的保險公司的責(zé)任并不是包羅萬象，因此有時還需就洪水、地震、核輻射等災(zāi)害單獨(dú)投保，盜竊險有時也需要安排單獨(dú)的保單。 一旦發(fā)生火災(zāi)或其他自然災(zāi)害，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的 租金收入自然也就沒有了。 個別風(fēng)險 三、個別風(fēng)險 (一 ) 收益現(xiàn)金流風(fēng)險 收益現(xiàn)金流風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險。不論是開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險。 (二 ) 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險 未 來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險，是指物業(yè)實際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費(fèi)用和保險費(fèi)均由租戶承擔(dān)，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費(fèi)用，而這些在初始的評估中是不可能考慮到的。 其他未來會遇到的經(jīng)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用 (例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸 法律 )。 (三 ) 資本價值風(fēng)險 資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平。然而，即使收益和費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映得最為明顯。房地產(chǎn)投資收益率也經(jīng)常變化。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對這個問題給出權(quán)威的理論解釋。但是，預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之 間的差異即資本價值的風(fēng)險，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。 (四 )比較風(fēng)險 比較風(fēng)險又稱機(jī)會成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險。 (五 )時間風(fēng)險 時間風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r間、選擇合適的地點和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大投資收益的同時使風(fēng)險降至最低限度。時間風(fēng)險的含義不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短、物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇、物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短等。 (六 )持有期風(fēng)險 持有期風(fēng)險是指與房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險。一般說來，投資項目的壽命周期越長，可能遇到的影響項目收益的不確定性因素就越多。很容易理解，如果某項置業(yè)投資的持有期為 1 年，則對于該物業(yè)在 1 年內(nèi)的收益以及 1 年后的轉(zhuǎn)售價格很容易預(yù)測；但如果這個持有期是 4 年，那對 4 年持有期內(nèi)的收益和 4年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準(zhǔn)確程度也會差很多。因此，置業(yè)投資的實際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。 上述所有風(fēng)險因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險因素將給投資收益帶來的影響估計得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。 風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 四、風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響 風(fēng)險和收益就像人和人的影子，形影不離。由于投資收益是對投資者所承擔(dān)投資風(fēng)險的回報，因此正常情況下投資收益與投資風(fēng)險是相匹配的。風(fēng)險對房地產(chǎn)投資決策的影響，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 1．根據(jù)項目風(fēng)險大小確定相應(yīng)的投資收益水平 由于投資者的投資決策主要取決于對未來投資收益的預(yù)期或期望，所以不論投資的風(fēng)險是高還是低，只要同樣的投資產(chǎn)生的期望收益相同，那么無論選擇何種投資方向或途徑都是合理的，只是對于不同的投資者，由于其對待風(fēng)險的態(tài)度不同而采取不同的投資策略。 舉個簡單的例子，經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目，有著穩(wěn)定的市場需求甚至是政府回購，政府在核定經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格時，保證開發(fā)商 3％的成本利潤率，加之存在土 地?zé)o償劃撥、開發(fā)稅費(fèi)減半、可優(yōu)先獲得開發(fā)建設(shè)貸款、可提前預(yù)售等有利因素，開發(fā)商的權(quán)益投資收益率可達(dá)到 15％以上，而且這種投資的成功率幾乎是 100％，除通貨膨脹因素外沒有其他風(fēng)險。但如果是開發(fā)高檔娛樂項目，由于其幾乎受到所有風(fēng)險因素的影響，其成功的可能性 (即風(fēng)險率 )可能只有 50％，因此，該開發(fā)商要想與投資經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)商獲得同樣的預(yù)期收益，他所要求的年投資收益率必須達(dá)到 30％ (30％ X50％＝ 15％ )。對于開發(fā)商來說，后面一種投資機(jī)會可能會得到 30％的投資收益，但也有可能連 10％也得不到，因為其投資有較大 的風(fēng)險；而對于前者來說，他可以保證得到 15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到 30％投資收益的可能性。 2．根據(jù)風(fēng)險管理的能力選擇投資方向 雖然風(fēng)險客觀存在，但與項目相關(guān)的個別風(fēng)險，對于不同的開發(fā)商，其控制和管理此類風(fēng)險的能力是有很大差異的。風(fēng)險水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項目，對于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險水平就沒有那么高。 高檔精裝修住宅，其利潤率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，但由于存在多潛在的風(fēng)險，因此只有少量有專業(yè)管理能力的開發(fā)商敢于涉足。不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點也有很大差異，萬科專注于住宅尤其是城郊結(jié)合部地區(qū)住宅的開發(fā)，并非萬科不愿意去獲取寫字樓開發(fā)的利益，只是在寫字樓市場上萬科不具備高于其競爭對手的能力。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要向?qū)I(yè)化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上幾乎不存在萬能的開發(fā)商。 3．根據(jù)風(fēng)險周期變化特點把握投資時機(jī) 風(fēng)險尤其是系統(tǒng)性的市場風(fēng)險的變化是有規(guī)律的，這種規(guī)律就是房地產(chǎn)市場景氣循環(huán)或周期波動規(guī)律。根據(jù)不同市場區(qū)域、不同物業(yè)類型的市場風(fēng)險狀態(tài)及其發(fā)展變化規(guī)律，就可以判斷不同房地產(chǎn)子市場在周期波動中所處的階段。又由于房地產(chǎn)開發(fā)是為了滿足預(yù)期未來的市場需求而非當(dāng)前需求，這就為開發(fā)商適時選擇進(jìn)入和推出市場的時機(jī)提供了條件。 應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時買土地、潮時賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。然而，能真正做到反周期操作的開發(fā)商，還只是少數(shù)。因為反周期操作是有條件的，它要求開發(fā)商在市場不景氣時，仍然保持較強(qiáng)的開發(fā)投資能力。 區(qū)位的含義 第二節(jié) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 一、區(qū)位的含義 房地產(chǎn)投資的三要素是 “區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位 ”。這充分說明了在房地產(chǎn)投資中，區(qū)位選擇的特殊重要性。 房地產(chǎn)投資中 “區(qū)位 ”的理解有狹義和廣義 之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。 對區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。例如前述的宗地，就位于北京市 CBD 范圍內(nèi)，為高檔辦公、酒店、國外駐京機(jī)構(gòu)和大使館集中的地區(qū)，該地區(qū)就業(yè)人口以中高級白領(lǐng)階層為主，收入水平和支付能力較高，各種消費(fèi)需求的晶位代表著時代的潮流。某一具體區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需 求和消費(fèi)特征。 房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。雖然某一宗地的地理位置不可能變化，但隨著宏觀社會經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，城市中各區(qū)位的相對重要性也會不斷地發(fā)生變化。例如，上海浦東原來是上海人 “寧要浦西一張床、不要浦東一套房 ”的地區(qū)，但隨著浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施、就業(yè)環(huán)境等發(fā)生了很大的變化，逐漸變成為上海人向往的地區(qū) ；北京市前門商業(yè)區(qū)原是北京市三大中心商業(yè)區(qū)之一，但隨著北京市城市建設(shè)的發(fā)展，交通等市政條件優(yōu)良的新中心商業(yè)區(qū)陸續(xù)建成，前門商業(yè)區(qū)逐漸失去了對投資者和消費(fèi)者尤其是中高檔消費(fèi)者的吸引力。因此，房地產(chǎn)投資者要關(guān)注城市或地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃及城市規(guī)劃，用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光，來認(rèn)識和把握房地產(chǎn)投資中的 “區(qū)位 ”。 二、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求 (一 )居住物業(yè) 居住項目主要為人們工作勞動之余提供一個安靜舒適的生活休息空間，此類項目的投資區(qū)位選擇時要考慮的主要因素包括： 1． 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度。市政公用設(shè)施主要為居民的生活居住提供水、電、燃?xì)獾?，公建配套設(shè) 施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點、康體設(shè)施等。 2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結(jié)構(gòu)來分析，大多數(shù)屬于工薪階層，私人汽車還只是剛剛進(jìn)入少數(shù)家庭，對方便快捷的公共交通系統(tǒng)的依賴程度非常大，因此居住項目區(qū)位選擇時應(yīng)認(rèn)真考慮公共交通系統(tǒng)的完備程度。 3．環(huán)境因素。隨著城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來越高 的要求。山、水、綠地、陽光、清新的空氣、無噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區(qū)位時要慎重考慮的因素。 4．居民人口與收入。居住項目的市場前景受附近地區(qū)人口數(shù)量、家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、家庭收入水平、人口流動性、當(dāng)前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。 (二 )寫字樓物業(yè) 影響寫字樓項目區(qū)位選擇的特殊因素包括： 1． 與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設(shè)施接近的程度，決 定了寫字樓項目對未來使用者的吸引力。 2．周圍土地利用情況和環(huán)境。如果寫字樓項目所處的位置，周圍有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會大大降低該寫字樓的吸引力。寫字樓的區(qū)位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機(jī)構(gòu)的辦公大樓而增加對租戶的吸引力。 3．易接近性。寫字樓項 目區(qū)位選擇還應(yīng)重視其易接近性。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的檔次。寫字樓建筑周圍如有多種交通方式可供選擇 (公共汽車、地鐵、高速公路等 )能極大地方便在寫字樓工作的人。是否有足夠的停車位也會影響到寫字樓的易接近性。一般來說，中心商務(wù)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大城市中心商務(wù)區(qū)的寫字樓周圍往往有方便快捷的公共交通。 (三 )零售商業(yè)物業(yè) 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的 60％～ 75％都來 自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地