物業(yè)經(jīng)營管理修改版-資料下載頁
2024-08-05 13:59本頁面
【正文】 外）=60%—70%。管理目標(biāo)是物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化，服務(wù)目標(biāo)是物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。工作模式：寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容：包括制定管理計(jì)劃，物業(yè)市場營銷，制定租金收取辦法，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，安全保衛(wèi)，直轄市業(yè)主與租戶的關(guān)系，組織與控制等。區(qū)別于一般物業(yè)：寫字樓物業(yè)市場營銷，這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行。制定租金收取辦法。在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。直轄市與業(yè)主和租戶的關(guān)系。及時對話和溝通是建立業(yè)主，物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。寫字樓租戶的選擇：租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況，所需面積大小，需要提供的物業(yè)管理服務(wù)寫字樓租金的確定與調(diào)整：計(jì)算可出租或可使用面積。按每平方米計(jì)算；基礎(chǔ)租金與市場租金：寫字樓的租金水平主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身狀況及其所處的位置。寫字樓的租約制定：折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予。具體做法很多，如給新入住的租戶一個免租期，為租戶從原來租住的寫字樓遷至本寫字樓提供一定的資金幫助，替租戶支付由于提前終止與原租住寫字樓的業(yè)主間的租約而需繳納的罰金，或?qū)ψ鈶羧胱∏暗难b修投資提供資金幫助等。寫字樓的安全管理：工程安全。消防安全：有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。經(jīng)驗(yàn)證明，自動消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。治安安全。三個原則，分流原則，層次原則，簡捷原則。物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)：能否令業(yè)主滿意，專業(yè)服務(wù)的水平，向業(yè)主提供信息的能力，管理計(jì)劃。寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價(jià)三項(xiàng)指標(biāo)：服務(wù)滿意度。物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。物業(yè)品牌化。零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的類型：按照管理層面的不同，分為策略與運(yùn)行管理，現(xiàn)場管理兩個層次。我國能夠獨(dú)立承擔(dān)大型現(xiàn)代商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的專業(yè)物業(yè)公司極少。 最早現(xiàn)代購物中心建成于美國，1956年在明尼阿波利斯城經(jīng)濟(jì)學(xué)原理之經(jīng)營與運(yùn)作：中心地理論。消費(fèi)者在購物活動中也是要追求效用最大化的，通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本。同類零售店聚集理論，這是因?yàn)橄M(fèi)者除了考慮價(jià)格以外，還注重商品的質(zhì)量，特色，品牌，銷售方式等多個非價(jià)格因素。需求的外部效應(yīng)理論，它是指消費(fèi)者被零售商業(yè)物業(yè)中知名度高，信譽(yù)好的主力店吸引到零售商業(yè)物業(yè)中來，但同時又光顧了其他零售店的現(xiàn)象。上述理論的若干應(yīng)用（三方面）：租戶組合就實(shí)現(xiàn)多樣化，引入主力店以帶來大量客流，空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)。租賃管理：租戶選擇包括聲譽(yù)，財(cái)務(wù)能力，租戶組合與位置分配，租戶需要的服務(wù)。租金確定與調(diào)整?；A(chǔ)租金常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算；百分比租金，零售商業(yè)物業(yè)。租金的調(diào)整，《合同法》規(guī)定最長20年。對于主要租戶一般每5年調(diào)整一資歷次要租戶可每年調(diào)整一次。零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理：因素多。正確的經(jīng)營管理策略，有針對性的管理方案設(shè)計(jì)和精確的費(fèi)用測算是三個主要方面。策略是基礎(chǔ)，計(jì)劃是前提，費(fèi)用是根本。零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理目標(biāo)：六統(tǒng)一，即統(tǒng)一店面管理，店面形象管理，員工管理，安全管理，承接租賃管理，物價(jià)質(zhì)檢管理。成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理：分為防火安全，治安保衛(wèi)，勞動安全，媒體風(fēng)險(xiǎn)防范安全組合投資管理：投資分析，投資決策，投資績效評估企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理。在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力，資本，信息，技術(shù)之外的五種戰(zhàn)略資源。其目標(biāo)是使資產(chǎn)增值。通常，當(dāng)一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約50000平米時，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。全面質(zhì)量管理在設(shè)施管理中的應(yīng)用：五大支柱。質(zhì)量服務(wù)從用戶服務(wù)開始，只有用戶能決定你是否做得正確以及所做的效果如何。必須承諾不斷進(jìn)步。必須愿意并能夠接受評價(jià)與評價(jià)自身。必須授權(quán)給雇員，必須讓他們承擔(dān)責(zé)任，必須在更廣泛的范圍內(nèi)考察雇員自身和他們的工作。質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。不良物業(yè)資產(chǎn)處置：以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵債物進(jìn)行經(jīng)營性租賃和融資性租賃，轉(zhuǎn)讓，包括向境外投資者出售和對資產(chǎn)進(jìn)行重級（投資和置換）。實(shí)施債、轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持投后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)。采取法律訴訟和減讓清收和方式追償債務(wù)。公開出售?？沙掷m(xù)發(fā)展與物業(yè)管理：從規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)和物業(yè)管理等流程有效地體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，一方面需要發(fā)展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續(xù)發(fā)展意識的提高和物業(yè)管理水平的提高。還有幾要素：控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度；加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用；垃圾分類處理；控制噪聲；建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境；注重采用新型建材飾材和自然能源；提高物業(yè)管理的信息化水平。物業(yè)管理信息系統(tǒng)特征：功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，采用方便靈活的輸入方法，高效的查詢與輸出手段，與其他軟件有良好的兼容能力，具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，輔助管理人員的日常工作。9 / 9
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