【正文】 按照物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提交報(bào)告的期間不同，可以把物業(yè)管理報(bào)告分為月度物業(yè)管理報(bào)告、季度物業(yè)管理報(bào)告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報(bào)告幾種類型。 50. 物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容：1）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作總結(jié)；2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理財(cái)務(wù)報(bào)告；3）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作計(jì)劃。 51. 編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng)：1）突出重點(diǎn)、兼顧一般；2）注重時(shí)效、真實(shí)可靠；3）報(bào)告清楚、文字簡(jiǎn)練。 52. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)就是要說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)收取了多少管理費(fèi)用，這些費(fèi)用具體用在什么地方，以及物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的管理工作打算。 53. 對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的高層次管理者，主要是總經(jīng)理來(lái)說(shuō)，他所關(guān)心的則主要是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作完成的情況。向企業(yè)高層管理者提交的物業(yè)管理報(bào)告一定要突出這些內(nèi)容。 54. 向企業(yè)的投資者或董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告，一定要把重點(diǎn)放在財(cái)務(wù)報(bào)告及其分析上面?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 1. 寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)：1）所處區(qū)位好，規(guī)模大；2）多為現(xiàn)代化的高層建筑；3）功能齊全、配套設(shè)施完善；4）多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；5）保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。 2. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)：1）宏觀目標(biāo)；2）常規(guī)目標(biāo)；3）微觀目標(biāo)。 3. 宏觀目標(biāo)：通過(guò)物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。 4. 常規(guī)目標(biāo)：1）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。2）管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。3）服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。 5. 寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿足當(dāng)前租戶的需要并吸引未來(lái)的新租戶為中心。 6. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容包括：1）寫字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷；2）制定租金收取辦法；3）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；4）組織與控制。 7. 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行。 8. 制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來(lái)的損失。 9. 在制定租金收取辦法的過(guò)程中，物業(yè)管理師通常對(duì)按時(shí)支付租金的租戶實(shí)行一定額度的優(yōu)惠，而不是對(duì)遲交者予以罰款。 10. 及時(shí)對(duì)話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。 11. 從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)，是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志。 12. 寫字樓的租戶選擇：1）租戶的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；2）所需面積大??；3）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。 13. 租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)。 14. 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。 15. 寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況。 16. 在一定的市場(chǎng)條件下，寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。17. 對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶（例如35年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 18. 寫字樓的租約制定條款：1）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款；2）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予。 19. 由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金增加方式的租金調(diào)整條款。20. 在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都必須包含在租金中。寫字樓的安全與風(fēng)險(xiǎn)管理 21. 寫字樓安全管理為：1）工程安全；2）消防安全；3）治安安全。 22. 有效發(fā)揮自動(dòng)消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。經(jīng)驗(yàn)證明，自動(dòng)消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。 23. 寫字樓交通流線的管理，可遵循三個(gè)原則：1）分流原則；2）層次原則；3）簡(jiǎn)捷原則。 24. 寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)：1）全員性；2）全期性；3）動(dòng)態(tài)性。 25. 寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類：1）工程隱患風(fēng)險(xiǎn)；2）設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)；3）消防防范風(fēng)險(xiǎn)；4）保安防范風(fēng)險(xiǎn)；5）自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。 26. 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)包括：1）能否令業(yè)主滿意；2）專業(yè)服務(wù)的水平；3）向業(yè)主提供信息的能力；4）管理計(jì)劃。 27. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的三項(xiàng)主要指標(biāo)：1）服務(wù)滿意度；2）物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）物業(yè)品牌化。 28. 服務(wù)滿意度區(qū)分：快與慢之分（服務(wù)效率）；熱與冷之分（服務(wù)態(tài)度）；好與壞之分（服務(wù)質(zhì)量）；全與缺之分（服務(wù)制度）；有與無(wú)之分（服務(wù)程序）；明與暗之分（服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)）。 29. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營(yíng)方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。 30. 品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的證明?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 1. （1956年）最早的現(xiàn)代購(gòu)物中心建成于美國(guó)，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的必然產(chǎn)物。 2. 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容：1）招商及承租戶組合；2）零售技術(shù)；3）物業(yè)維護(hù)；4）營(yíng)銷；5）保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理；6）財(cái)務(wù)管理。 3. 零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理分兩個(gè)層次：1）策略與運(yùn)行管理；2）現(xiàn)場(chǎng)管理。 4. 零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論：1）中心地理論；2）同類零售店聚集理論；3）需求外部效應(yīng)理論。 5. 中心地理論：消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購(gòu)物中會(huì)購(gòu)買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購(gòu)物成本（包括交通成本、時(shí)間成本等）。這就是為什么零售商業(yè)物業(yè)要引入很多不同類型的零售店入住的原因。 6. 同類零售店聚集理論：消費(fèi)者除了考慮價(jià)格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷售方式等多個(gè)非價(jià)格因素，他們往往會(huì)到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購(gòu)物。 7. 需求的外部效應(yīng)理論：主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍小的零售店帶來(lái)了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來(lái)的好處。 8. 上述理論的若干應(yīng)用：在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)中應(yīng)用上述理論，形成了許多操作性很強(qiáng)的策略：1）租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化；2）引入主力店以帶來(lái)大量客流；3）空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)。 9. 租戶選擇的三點(diǎn)：1）聲譽(yù)；2）財(cái)務(wù)能力；3）租戶組合與位置分配；4） 租戶需要的服務(wù)。 10. 租金確定與調(diào)整的主要幾點(diǎn)：1）基礎(chǔ)租金；2）代收代繳費(fèi)用和凈租約；3）租金的調(diào)整。 11. 基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。 12. 對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。 13. 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功，有多方面的影響因素：1）正確的經(jīng)營(yíng)管理策略；2）有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)；3）精確的費(fèi)用測(cè)算。策略是基礎(chǔ)，計(jì)劃是前提，費(fèi)用是根本。 14. 現(xiàn)場(chǎng)管理在具體實(shí)踐中可將其具體化為“六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價(jià)質(zhì)檢管理。 15. 風(fēng)險(xiǎn)種類及特點(diǎn)：1）管理模式風(fēng)險(xiǎn)；2）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)；3）管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)；4）墊款風(fēng)險(xiǎn)；5）突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn)。 16. 成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限度地降低項(xiàng)目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)管理企業(yè)造成的影響。17. 零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理細(xì)分為：1）防火安全；2）治安保衛(wèi)；3）勞動(dòng)安全；4）媒體風(fēng)險(xiǎn)防范。《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展1. 組合投資管理的內(nèi)容與步驟：宏觀經(jīng)濟(jì)分析行業(yè)分析（產(chǎn)業(yè)分析）準(zhǔn)投資的物業(yè)分析（微觀分析） 投資分析 組合投資管理投資決策與運(yùn) 投資績(jī)效評(píng)估作制定投資方針政策投資選擇（構(gòu)建投資組合及調(diào)整） 圖：完整的組合投資管理內(nèi)容 2. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。 3. 在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術(shù)之外的第五種戰(zhàn)略資源。 4. 當(dāng)一個(gè)企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約5萬(wàn)平方米時(shí)，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。 5. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個(gè)領(lǐng)域：1）購(gòu)置或剝離物業(yè)資產(chǎn)；2）財(cái)務(wù)；3）管理人員職能。 6. 設(shè)施經(jīng)理的工作包括非職業(yè)性工作和職業(yè)性工作兩大類。 7. 運(yùn)用生命周期成本法可以比較不同方案費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值。 8. 生命周期成本法還可以通過(guò)測(cè)算修理和油漆墻面的費(fèi)用，來(lái)決定是否需要在會(huì)議室墻上裝飾橫木。 26. 在設(shè)施管理中，如果整合好質(zhì)量管理，可以使得設(shè)施部門和所支持的業(yè)務(wù)都有較大的提高和改善。這一整合過(guò)程由質(zhì)量的五大支柱構(gòu)成：1）質(zhì)量服務(wù)從用戶服務(wù)開(kāi)始；2）必須承諾不斷進(jìn)步；3）必須愿意并能夠接受評(píng)價(jià)與評(píng)價(jià)自身；4）必須授權(quán)給雇員；5）質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。 27. 不良物業(yè)資產(chǎn)：1）房地產(chǎn)不良貸款（開(kāi)發(fā)商建房建一半無(wú)錢了）；2）金融機(jī)構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn)；3）其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物；4）其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。 28. 不良物業(yè)資產(chǎn)處置目標(biāo)：一是在清理破產(chǎn)儲(chǔ)貸機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的過(guò)程中，爭(zhēng)取最高的凈現(xiàn)值回報(bào)；二是盡量減少資產(chǎn)清算對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場(chǎng)的影響；三是盡量增加對(duì)中低收入者的住房供應(yīng)量。 29. 不良物業(yè)資產(chǎn)處置：1）以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)；2）實(shí)施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)；4）重組；5）公開(kāi)出售。 30. 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等流程有效地體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，一方面需要發(fā)展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續(xù)發(fā)展意識(shí)的提高和物業(yè)管理水平的提高。 31. 可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入下面幾個(gè)要素：1）控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度；2）加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用；3）垃圾分類處理；4）控制噪聲；5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境；6）注重采用新型建材飾材和自然能源；7）提高物業(yè)管理的信息化水平。 32. 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征：1）功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動(dòng)化；2）采用方便靈活的輸入方法；3）高效的查詢與輸出手段；4）與其他軟件有良好的兼容能力；5）具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；6）輔助管理人員的日常工作。 27 / 2