【正文】 具有過(guò)渡性；3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 物業(yè)服務(wù)合同 2. 物業(yè)服務(wù)合同的類型：1）前期物業(yè)服務(wù)合同；2）物業(yè)服務(wù)合同。 32. 物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開(kāi)支的重點(diǎn)不同：1）在起步階段，需投入的項(xiàng)目多，且多為新項(xiàng)目，成本開(kāi)支必須較大；2）在成熟期，投資項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)良好，成本支出相對(duì)減少；3）在“衰退”期，由于維修費(fèi)用開(kāi)支增大，在其他項(xiàng)目不變的條件下，成本開(kāi)支會(huì)逐步增大。在物業(yè)管理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，通常都設(shè)置為費(fèi)用中心。凡直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，都可以設(shè)置為成本中心。 28.（考點(diǎn)）為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實(shí)行分級(jí)分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。 26. 前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于事先控制。 24. 成本的事后控制著眼于將來(lái)工作的改進(jìn)，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來(lái)的成本管理工作指出努力的方向（了解）。 22. 事先控制是成本控制的開(kāi)端。 20. 成本控制的分類：1）按控制的時(shí)間特征分類；2）按控制的機(jī)制分類。 18. 成本預(yù)算的編制方式為：二下一上式。優(yōu)點(diǎn)：1）有助于提高管理收費(fèi)的使用效益；2）改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；3）增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 17. 零基預(yù)算：對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預(yù)算有著重要價(jià)值。優(yōu)點(diǎn)：1）編制簡(jiǎn)單；2）預(yù)算的編制成本較低；3）費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。 15. 成本預(yù)算的類型分4種：1）固定預(yù)算；2）彈性預(yù)算；3）零基預(yù)算；4）滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算。 13. 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。 11. 主要成本項(xiàng)目的估算方法有：A、人工費(fèi)的估算；B、辦公費(fèi)估算；C、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算；D、保安費(fèi)估算；E、清潔衛(wèi)生費(fèi)估算；F、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算；G、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算；H、保險(xiǎn)費(fèi)估算；I、專項(xiàng)維修資金。 9. 目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式為：包干制和酬金制。 7. 機(jī)會(huì)成本：選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。 5. 按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為：A、固定成本；B、變動(dòng)成本；C、半固定或半變動(dòng)成本。 3. 營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第七章 成本管理（重點(diǎn)） 物業(yè)管理中的成本 1. 成本就是各項(xiàng)支出。 ，CRM是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新。 32. 當(dāng)事人約定的其他條款：A、稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)；B、改建的規(guī)定；C、保證金。 變更和解除合同的條件 30. 合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止；二是人為終止。 29. 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 27. 出租住宅用戶的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。 房屋租賃合同 26. 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。 24. 對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶（例如35年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 22. 租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來(lái)進(jìn)行，如宣傳物業(yè)的位置、周圍景觀、通達(dá)性和方便性等。 19. 物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。 17. 租賃方案與策略的內(nèi)容：A、確定可出租面積和租賃方式；B、編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算；C、定位目標(biāo)市場(chǎng)；D、確定租金方案；E、明確吸引租戶的策略。 15. 租約執(zhí)行中，租賃管理的內(nèi)容：A、房屋空間交付；B、收取租金；C、租金調(diào)整；D、租戶關(guān)系管理。 13. 租賃管理共三個(gè)階段：A、租約簽訂前；B、租約執(zhí)行過(guò)程中；C、租約期滿時(shí)。 11. 房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。 凈租：指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部。） 9. 物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和能源使用費(fèi)三部分組成。 8. 按照租賃期限的長(zhǎng)短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。 7. 意愿租賃就是給租戶以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。 6. 自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。 3. 按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。（單選題）《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第六章 租賃管理 概述： 1. 房屋租賃的特點(diǎn)：A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；B、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；D、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；E、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。（單選題），包括租金方案和出租策略。構(gòu)造物業(yè)管理方案 4. 物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容：A、建筑物管理計(jì)劃；B、租賃計(jì)劃；C、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃；D、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃。（中短期計(jì)劃35年）。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃 （本章最重要一節(jié)） 1. 制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與。 16. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益；B、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化；C、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；D、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃；E、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。 14. 市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：A、交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；B、交易通常需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序；C、需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 12. 市場(chǎng)供給的特點(diǎn)：A、市場(chǎng)供給缺乏彈性；B、市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性；C、市場(chǎng)具有高度的壟斷性。 10. 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 9. 市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。 7. 一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。 房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 5. 按地域范圍劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分的主要方式。 3. 三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響：A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；B、政府政策的變化；C、對(duì)未來(lái)的預(yù)期?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 1. 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有三點(diǎn)：A、社會(huì)因素；B、經(jīng)濟(jì)因素；C、政策因素。 40. 求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。 38. 運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟進(jìn)行：A、搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；B、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（如凈收益）；C、求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；D、選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。 35. 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。重置價(jià)格又稱重置成本。 31. 求取房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格。D、求取估算價(jià)格。B、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格。 27. 在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。 26. 只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。 24. 經(jīng)過(guò)交易情況修正之后；經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后；經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后，經(jīng)過(guò)這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例物業(yè)的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。23. 進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格。交易情況修正，交易日期調(diào)整，物業(yè)狀況調(diào)整。D、求取比準(zhǔn)價(jià)格。B、選取可比實(shí)例。 19. 市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。 17. 在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。 15. 原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。 13. 賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。 11. 1998年7月20日國(guó)務(wù)院令第248號(hào)發(fā)布第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定（即市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)）；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。 9. 評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。 7. 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易。 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 6. 某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。 4. 在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。 2. 物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。B、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短。 23. 對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 21. 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款得利率。 19. 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系表盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資