【正文】 住房抵押貸款證券化興起于 20世紀 70年代，經(jīng)過 30多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。 REITs 選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權益和抵押資產(chǎn)。 投資者將資金投入 REITs 有很多優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定，因為 REITs 的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二， REITs 投資的流動性較好，投資者很容易將持有的 REITs股份轉換為 現(xiàn)金，因為 REITs 股份可在證券交易所交易，這就使得買賣 REITs 的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。 2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團 1999年 5 月 28日成功發(fā)行了 5 億元、期限為 3 年、年利率為 5． 4％的企業(yè)債券，用于陽春光華、 盛世家園等 6 個優(yōu)質(zhì)普通住宅項目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項目資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。這種投資的另一個特點是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉售收益。 2．房地產(chǎn)置 業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券 (MBS)等。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風險較大但回報豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關管理工作。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的，世界上 90％以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。為此，本章重點介紹房地產(chǎn)投資及其風險的基礎知識，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求。 例題 物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為 ( ) 三個層次。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔白行支付全部補償成本和保險實際補償金額之間的風險。保險賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對應。 (六 )物業(yè)保險管理 業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得補償。 從廣義上講，設施設備管理是一種 “家務性 ”活動，與使用者或租客的日?；顒用芮邢嚓P。對于一個新建筑物來說，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提 供的使用說明，作為對物業(yè)日常進行的維修、維護和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問題提出的處理建議，還可以為相應的成本提供一個估算的標準。 設計水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。 對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要?，F(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔，特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時候，他們對租約的安排會有更多的想法。他們的觀點與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點可能完全不同。實際上，物業(yè)管理師不同的參與，對于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設備設施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。如果租戶承擔了主要的維修責任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可能會造成業(yè)主更沉重的工作負擔和財務負擔。對于由業(yè)主承擔維修責任的物業(yè)，很多機構投資者會拒絕參與投資。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。 (三 )日常維修和維護 日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 (3)其他相關費用 每 個租戶在計算服務費的時候，還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務的成本。這種做法可以保證在大筆款項支出時，能夠有充足的資金準備。 這些公共服務的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因為交費基數(shù)的計算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時間的變化而發(fā)生改變。按照承租面積分配成本有時并不那么令人滿意，特別是當同一個物業(yè)要承擔很多種功能，每個租戶享受到的服務差別比較大的時候。這些費用將包括整個物業(yè)的監(jiān)管成本，管理人員的工資及其辦公室和儲藏空間費用、電話費，以及供暖、照明、裝修、保潔、營銷和促銷活動的成本等。 (2)成本分攤 當業(yè)主代表租戶進行開支的時候，由于 涉及到不止一個租戶，因此有必要在租戶中明確成本分攤的比例。 (1)目的 服務費覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應當由業(yè)主承擔，但實際上是由租戶支付的。一般情況下，是由業(yè)主出面來進行這些公共部位或者設施的修繕和服務，也可能委托專門的公司來完成這項工作。這就要求業(yè)主必須要在目前的租約履行期間保持對物業(yè)的動態(tài)監(jiān)管，避免發(fā)生這種 情況。 (4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會面對一項租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項目。 (3)有時租戶不愿按租約內(nèi)容履行責任。在這種情況下，各個租戶在事先都要支付給業(yè)主或其物業(yè)管理者一定金額的服務費。實踐證明具體操作過程中惟一可行的方法，是由業(yè)主統(tǒng)一對各種開支進行管理，并從每個租戶那里收取相應比例的租金。 3．租金 一般來說，按照租約規(guī)定進行開支的一方需要說明提供的具體工作或者服務內(nèi)容，也需要為其分包商的支出行為負責。 2．費用和成本 物業(yè)業(yè)主及其代理人一直企圖建立一種由租戶支付律師簽約費、履行租約的相關費用和印花稅等費用的習慣 。 (2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預期收費納入 租約中。 但把所有的成本負擔都轉移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。 1．支出的分配 當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。 相對于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關心凈運營收益。在這種情況下，必須留有一定的可支配資金來進行調(diào)查、拍照、復印資料、搜集整理電話記錄等。 (一 )常規(guī)工作內(nèi)容概述 從日常工作的角度看，物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上，保持合理的開支水平，盡量減少給使用者帶來的不便。他們還要對土地進行等級評定和保險。即使這樣，謹慎的業(yè)主也將會每隔一段時間去看看這塊土地，以保證沒有什么負面因素作用在土地上。不像證券投資者，在未來某一時間處置其證券之前，可以 暫時不必考慮和關心證券的情況；而對于物業(yè)投資者來說，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，這種工作還很可能伴隨一定的成本支出。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 持有股票等證券的成本不過是支付給財務顧問的咨詢費用、傭金和買賣時的印花稅等費用。換句話說，資產(chǎn)組合的風險將低于各個組成部分的加權平均風險，因為當風險 不隨時間變化、風險方向也不改變的時候，不同投資方式之間存在補償。各個組成部分在一定的收益水平上的風險被組合起來測度資產(chǎn)組合內(nèi)部的相關系數(shù)。 ” 在一定收益水平上具有最小風險的資產(chǎn)組合被認為是有效的，代表這種資產(chǎn)組合的點可以組成一個有效邊界曲線。在任何情況下，都將選擇收益最大和風險最小的那個組合。這種理論的假設是投資者是理性的，愿意在可以接受的風險水平上追求最大的收益。近年來，制定決策的過程越來越復雜，投資決策主要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。 (四 )決策分析 決策分析是對各種可能的方案進行分析比較的過程。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時才開始進行。因此，必須有一個可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個單元都得到合適評價的數(shù)據(jù)庫。 簡單地說，要實現(xiàn)和維持理想的投資組合非常困難、昂貴和耗時，風險也較大。 (二 )確定標準 資產(chǎn)投資者將還需要結合對市場的跟蹤、分析判斷，確定不同市場條件下的投資標準。因此，人們開發(fā)了一些監(jiān)控工具來幫助資產(chǎn)管理人員及時了解市場行情。 每宗物業(yè)都具有獨特的區(qū)位和 其他法律及物理上的特點，使它和其他項目有所區(qū)別，即使它們表面上可能比較相像。 眾所周知，物業(yè)資產(chǎn)是非流動的且一般是不可分的，而且把已經(jīng)確定用于現(xiàn)有物業(yè)的資金投資到其他項目上也存在風險。 首先需要明確的是頻繁改變資產(chǎn)組合是不切實際而且不經(jīng)濟的，因此根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略認真確定初始組合非常重要。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。表 1—1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價值，來決定是否批準物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改造計劃。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產(chǎn)管理 公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表， “管理 ”物業(yè)管理企 業(yè)。 而資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，它們通常負責幾處不同的物業(yè)。圖 1—2 顯示了在一大宗房地產(chǎn)投資組合中，物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關系。 物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系 物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關聯(lián)的。 房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè) (從開發(fā)商或原業(yè)主手中 )；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實現(xiàn)價值最大化的目標，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。設施管理的對象，主要是高新技術企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。然而，對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。 1．物業(yè)管理 物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修，并向人住的客戶或業(yè)主提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。 例題 物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用（ ）的技術、手段和模式 ， A、物業(yè)管理設施管理、 B 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、 C、房地產(chǎn)組合投資管理 D、房地產(chǎn)政策 答案： ABC 物業(yè)經(jīng)營管理的層次 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，通常將其分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。 鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，因此從管理的層次上，又可以分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)三個層次。 3．綜合型物業(yè)管理企業(yè) 綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。 1．管理型物業(yè)管理企業(yè) 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管