【正文】 ( )制定業(yè)主臨時(shí)公約 。 2．你是某物業(yè)公司的管理人員，由你負(fù)責(zé)制定某項(xiàng)目的物業(yè)管理方案。 基本原則：①物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施；②在評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成以及開標(biāo)、答辯、記分、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)等程序和方法上應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循相關(guān)法律、法 規(guī)和招標(biāo)文件的要求，公正的對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)單位，禁止任何人、任何單位在招標(biāo)投標(biāo)過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當(dāng)利益；③招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動(dòng)針對(duì)所有受眾的，應(yīng)使投標(biāo)招標(biāo)活動(dòng)的每一個(gè)環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保投標(biāo)招標(biāo)公平、公正的實(shí)施；④在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實(shí)施招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。技術(shù)文件主要是：物業(yè)管理方案和招標(biāo)方要求提供的其它技術(shù)性資料。標(biāo)書的主要內(nèi)容：分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。 A嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動(dòng) B對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評(píng)估 C完善企業(yè)自身的管理 D選擇信譽(yù)良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè) E不必在意合同的附件條款和招標(biāo)方的特殊要求 三、案例題 1．你是一家物業(yè)公司的管理人員，由你負(fù)責(zé)對(duì)一家正在公開招標(biāo)的住宅小區(qū)進(jìn)行投標(biāo)。 A客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施 B精神文明建設(shè) C物 業(yè)的租賃經(jīng)營 D參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收 E財(cái)務(wù)管理 14．物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險(xiǎn)來自于哪些方面 ( )。 A建設(shè)單位 B業(yè)主大會(huì) C物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D物業(yè)使用人 E業(yè)主委員會(huì) 12．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)主要有 ( )。 A維護(hù)政府的形象 B設(shè)備設(shè)施管理 C會(huì)議接待 D安全和保密管理 E內(nèi)部特約服務(wù) 10．物業(yè)管理投標(biāo)文件除按規(guī)定格式要求響應(yīng)招標(biāo)文件外，最主要的內(nèi)容有 ( )。 A組織架構(gòu)的設(shè)置 B客戶定位 C服務(wù)需求定位 D經(jīng)營服務(wù)模 式確定 E物業(yè)的功能定位 8．商用類型的寫字樓、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)和難點(diǎn)主要有 ( )。 A項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思 B組織架構(gòu)與人員配置 C費(fèi)用測算與成本控制 D工作目標(biāo)和計(jì)劃 E服務(wù)承諾 6．物業(yè)管理方案的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容包括 ( )。 A參與招標(biāo)投標(biāo)的雙方的活動(dòng)都應(yīng)符合相關(guān)的法律、法規(guī)，即合法性 B在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過程中，雙方都應(yīng)充分考慮市場要素，即適應(yīng)性 C招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息保持公開，即公開性 D招標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求選擇物業(yè)管理企業(yè)，投標(biāo)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主需求制定物業(yè)管理模式，即響應(yīng)性 E按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標(biāo)投標(biāo)的相關(guān)程序和時(shí)間安排，即程序性 4．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)法律依據(jù)是 ( )。 A公開招標(biāo) B邀請(qǐng)招標(biāo) C有限競爭性招標(biāo) D選擇性招標(biāo) E議標(biāo) 2．物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是 ( )。 A 20 B 15 C 30 D 7 19．采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，至少應(yīng)該邀請(qǐng) ( )家物業(yè)管理企業(yè)。 A 15 B 20 C 30 D 7 17．招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 ( )日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 A項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范 B登記并取得招標(biāo)文件 C準(zhǔn)備投標(biāo)文件 D送交投標(biāo)文件 15．必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目是 ( )。 A編制招標(biāo)文件 B投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審 C發(fā)放招標(biāo)文件 D接受投標(biāo)文件 13．物業(yè)管理招標(biāo)的程序有：①編制招標(biāo)文件；②接受投標(biāo)文件；③投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審；④發(fā)放招標(biāo)文件；⑤成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組； ⑥成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)；⑦開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、中標(biāo)；⑧公布招標(biāo)公告，正確的順序是 ( )。 A 2個(gè)， 2萬平方米 B 3個(gè)， 2萬平方米 C 3個(gè)， 3萬平方米 D 2個(gè)， 3萬平方米 11．招 標(biāo)人招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)，評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人數(shù)一般為 5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的 ( )。 9．招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告 或投標(biāo)邀請(qǐng)函書的 ( )日內(nèi)必須提交與招標(biāo)項(xiàng)目和招標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的資料，向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 A分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、周邊其它項(xiàng)目基本情況 B分析投標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、擬訂物業(yè)管理成本 C分析投標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、確定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 D分析投標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況、確定物業(yè)管理模式 8．居住型物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)是 ( )。 A公開招標(biāo)、議標(biāo) B邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo) C公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo) D議標(biāo)、評(píng)標(biāo) 6．前期物業(yè)管理階段是指 ( )。 A整體物業(yè)管理項(xiàng)目、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目、分階段項(xiàng)目 B單一招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分塊招標(biāo) C專項(xiàng)招標(biāo)、整體招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo) D專業(yè)招標(biāo)、綜合招標(biāo)、分區(qū)招標(biāo) 4．物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)，按物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)方式可劃分為 ( )。 A相關(guān)法規(guī)的要求 B物業(yè)管理費(fèi)的多少 C物業(yè)管理公司的實(shí)際能力 D物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 2．在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中， ( )負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作。 (2)資質(zhì)審批階段：申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明、企業(yè)法定代表人的身份證明、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。分為工商注冊(cè)登記和資質(zhì)審批兩個(gè)階段。缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)人員較多，成本較高，橫向協(xié)調(diào)困難，容易造成扯皮，降低工作效率。⑩環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生，實(shí)施企業(yè)對(duì)清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督各項(xiàng)目清潔綠化日常維護(hù)保養(yǎng)工作 ；負(fù)責(zé)對(duì)承包方的監(jiān)督檢查與考核；負(fù)責(zé)制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護(hù)的各類管理措施，組織編制并實(shí)施項(xiàng)目清潔綠化的大、中型維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。⑧工程管理部：工程維修和運(yùn)行保障，合格工程維修分包商評(píng)審，各項(xiàng)維修保養(yǎng)工程和工程改造項(xiàng)目招投標(biāo)、預(yù)算及審價(jià)、合同評(píng)審工作，為各物業(yè)項(xiàng)目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運(yùn)行和維修評(píng)審，支持新項(xiàng)目做好新接管物業(yè)的移交、驗(yàn)收和工程管理，負(fù)責(zé)或參與有 關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等。⑥ 市場拓展部：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計(jì)劃和經(jīng)營目標(biāo)，制訂物業(yè)項(xiàng)目考核體系、考核指標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)，組織對(duì)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)考核等。④財(cái)務(wù)部：堅(jiān)持原則，遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，執(zhí)行財(cái)務(wù)規(guī)章制度；編制財(cái)務(wù)計(jì)劃，做好財(cái)務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財(cái)務(wù)分析和財(cái)務(wù)管理等工作；督促檢查各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運(yùn)作，增收節(jié)支；定期向總經(jīng)理室匯報(bào)財(cái)務(wù)收支情況。②人力資源部：制訂企業(yè)各項(xiàng)人力資源管理制度，編制人力資源發(fā)展和培訓(xùn)計(jì)劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計(jì)實(shí)施薪酬管理方案，完成人才招募、任免、調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲、培訓(xùn)、解聘、辭退等工作。 (2)說明直線職能制的主要優(yōu)缺點(diǎn)。按上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的要求：成立之初的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置要考慮公司的發(fā)展要求，要貫標(biāo) (ISO9001)。 A 中外合資經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè) B全民所有制物業(yè)管理企業(yè) C物業(yè)管理集團(tuán)公司下的子公司 D集體與個(gè)人共同投資的物業(yè)管理企業(yè) E股份合作型物業(yè)管理企業(yè) 10．物業(yè)管理企業(yè)的職能機(jī)構(gòu)主要包括人力資源部、行政管理部、品質(zhì)管理部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營管理部、工程管理部、安全管理部、環(huán)境管理部。 A企業(yè)資質(zhì) B企業(yè)戰(zhàn)略 C技術(shù) D組織規(guī)模 E外部環(huán)境 8．物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求是 ( )。 A依法設(shè)立，以盈利為目的，承擔(dān)獨(dú)立責(zé)任的企業(yè)法人 B物業(yè)管理企業(yè)的產(chǎn)品就是服務(wù)，屬于服務(wù)性企業(yè) C其職能帶有公共管理的性質(zhì) D具備專門資質(zhì)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合