【正文】 心主管說明情況并請求幫助接待。在了解到周先生是咨詢有關(guān)物業(yè)管理費構(gòu)成和支出方面問題后，小趙為了能夠準確答復、有理有據(jù)，遂找出《物業(yè)管理條例》、物業(yè)服務(wù)費用測算表等相關(guān)材料，向周先生出示并解釋?！景咐?、214 】某日，業(yè)主周先生來到某物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立刻起身以站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位就座，倒了杯水放在周先生面前說：“您請喝水。核算表的內(nèi)容一般包括：序號、核算項目、核算依據(jù)、計算式、加權(quán)系數(shù)、計算結(jié)果每項占總費用的比例、備注等欄目和內(nèi)容。12月＝月若采用包干制方式，預測該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標準為：（120萬元＋12萬元）247。10萬平方米247。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就不承擔民事責任。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位?！景咐治觥勘景傅慕裹c是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔法律責任的依據(jù)。二審法院經(jīng)審理認為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔李某人身損害的賠償之責。（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補償原告人民幣3000元。被告某物業(yè)管理公司自愿補償人民幣3000元，于法無悖，可予準許。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班?！痉ㄔ号袥Q】一審法院經(jīng)審理認為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員，案件發(fā)生時，門崗當班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責，安防人員不合格導致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護理費及精神損失費共計人民幣108605元。物業(yè)公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便。發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)管理項目機構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護園林景觀。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項目機構(gòu)多次補種，并在小道入口處增設(shè)了愛護綠化警示標識牌及護欄，但依然收效甚微。為了達到群防群治，物業(yè)管理項目機構(gòu)除應定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當噴殺成蚊外，還應積極做好“四害”知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場所。對于工地上不流動的死水可通過加入少量機油等方法來減少蚊子的孳生。大面積的積水無法投藥時可適當養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。物業(yè)管理項目機構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區(qū)進行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區(qū)蚊子明顯減少?！景咐?、139】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)管理項目機構(gòu)對小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴重。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【案例分析】裝修現(xiàn)場材料應堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進行整改。因此物業(yè)管理員的管理要求是錯誤?！景咐?、103】某高層寫字樓物業(yè)國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)計。問：？ ？【分析】這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導致不安全因素產(chǎn)生?！景咐?、103 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。問：你認為物業(yè)公司應如何處理此類案例？【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)?！景咐?、102】物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標識（工牌）施工人員在小區(qū)進行裝修作業(yè)。其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達不清時，物業(yè)管理人員應到現(xiàn)場核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報。問：？ ？ 【分析】此案例中反映的問題主要是：一是業(yè)主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場核實而盲目同意。參考答案：DDACA第四篇：注冊物業(yè)管理師練習題物業(yè)管理實務(wù)案例分析參考資料《物業(yè)管理實務(wù)》案例分析【案例一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。業(yè)主大會應當()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由()按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實質(zhì)性變更，否則為新要約，并導致原要約失去效力。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。否則，要約人應承擔相應的法律責任。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應當在要約到達受要約人之前或者與要約同時到達受要約人。因此往往在物業(yè)管理招標文件 或投標文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。招標是邀請要約，投標則是要約，招標人接受投標確定中標是承諾。同樣，當顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。任何商店或超級市場上商品的標價陳列，都僅僅是邀請要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。即使廣告中標明物品及價格，也不認為廣告是要約，廣告只是邀請要約。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。邀請要約(Invitationto treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔法律責任。要約是訂立合同的提議，應表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發(fā)生任何效力。即要約的內(nèi)容必須具有足以使合同成立的主要條款，且內(nèi)容必須明確，使受要約人能理解要約人的真實意圖。即表明一旦受要約人承諾，要約人即受該意思表示的約束，要約人就成為合同的一方當事人。合同成立以最后的要約與承諾生效為準。如果受要約人認為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。要約人在要約中提出合同的基本條件，并表明愿意以此條件訂立合同。發(fā)出要約的一方稱為要約人(Offeror)，接受要約的一方為受要約人(Offeree、Acceptor)，或被稱為承諾人。合同的訂立，必須經(jīng)過要約和承諾兩個階段。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。本章首先介紹合同的一般原理，之后重點介紹物業(yè)管理合同中的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約。物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當事人之間就權(quán)利義務(wù)所達成的具有法律效力的協(xié)議或契約，包括售房合同、業(yè)主公約、早期介入合同、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)經(jīng)營協(xié)議、供水供電有償委托合同、專項管理項目及設(shè)備分包協(xié)議等。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)密卷講解五合同的概念 第三章物業(yè)管理合同在物業(yè)管理活動中，合同占有舉足輕重的地位。目前設(shè)計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關(guān)內(nèi)容。2)招標物業(yè)項目的定位分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內(nèi)部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場定位，調(diào)查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規(guī)政策，政府管理，社會文化傳統(tǒng)與風俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區(qū)域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動狀況，同類物業(yè)的服務(wù)費用標準等。對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。屬于已投入使用的物業(yè)的，則應收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設(shè)施功能改造方案等。項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1)投標物業(yè)的基本情況投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。初選階段的評估主要是在調(diào)查、研究資料的基礎(chǔ)上對項目進行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標。在獲取招標信息后，投標人應首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風險，對投標活動進行策劃，制訂相應的投標策略和風險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。在物業(yè)管理招標投標中，招標方在招標條件中除要求投標人具備相應的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，一般還會要求投標方具有管理與投標物業(yè)類似項目的經(jīng)驗與業(yè)績，并對投標人在資金、管理和技術(shù)實力，投標人的商業(yè)信譽，派駐項目的負責人、管理團隊的條件，物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標準，投標書的制作、技術(shù)規(guī)范和合同條款等方面作出明確具體的要求。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務(wù)具有綜合性。(四)按項目服務(wù)的方式劃分根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標等類型。物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體。(三)按招標主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型。在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理這一單項招標中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商。(二)按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務(wù)項目的招標和分階段項目的招標等類型。二、物業(yè)管理招標的類型(一)按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標的主體必須是具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司。物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標人)。一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作。在我國全面實施市場經(jīng)濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務(wù)管理的機會。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)密卷講解三第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式一、物業(yè)管理招標投標的概念 首先，要將招標和投標加以區(qū)分。管理工業(yè)廠房80萬m2。例：有一家企業(yè)想申報一級資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。3)獨立式住宅(別墅)8萬m2。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅100萬m2。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。2)高層住宅100萬m2。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。(9)公司解散事由和清算辦法。(7)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則。(5)股東的權(quán)利和義務(wù)。(3)公司注冊資本。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：(1)總則，包括公司名稱和地址等。(六)公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、