【正文】 響的成本。估計成本：指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供定價參考。差異成本：指不同經營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。按照與決策的關系劃分：邊際成本：指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動率，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。實際成本：計算期依據實際費用支出而計算出來的物業(yè)管理成本。計劃成本：計劃期經過預測而預算出來，并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。按照計算依據不同劃分：目標成本：在目標利潤已經確定的基礎上所要墳實現的期望成本。半固定或半變動成本：指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。比例變動成本：指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量的變動而成比例變化的費用，如物業(yè)管理成本中的原材料成本。變動成本：指其成本總額隨著物業(yè)管理服務業(yè)務量的增減變動而變動的成本。按業(yè)務量的關系劃分：固定成本、變動成本、半固定或半變動成本。財務費用：利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費、公司籌資發(fā)生的其它財務費用。直接人工費包括：人員工資、獎金及職工福利等費用（社會保險費用）。此外，物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)服務活動會發(fā)生管理費用，為籌集經營管理資金會發(fā)生財務費用，它們大多數是按時期發(fā)生，難以按受托物業(yè)進行歸集，為了簡化成本核算，都作為期間費用處理，不計入成本，但計入沖減當期損益。第七章 成本管理（重點12分）成本的含義：物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務所支出的各種生產費用的總和，就是這些物業(yè)的物業(yè)管理的物業(yè)成本。房屋租賃的條件：有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得《房屋所有權證》的；司法機關和生下機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；共有房屋未取得共有人同意的；權屬有爭議訴；不符合安全標準的；己抵押，未經抵押權人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。在租賃管理中實施CRM涉及到的工作：建立詳細的租戶檔案；租賃期內的服務；租金繳交的管理；數據統(tǒng)計與分析；個性化服務。以客戶為中心4C：客戶、成本、渠道、方便性。他是一種以客戶價值為中心的企業(yè)管理理論、商業(yè)策略和企業(yè)運作實踐。客戶關系(CRM)是一種通過圍繞客戶細分來組織的企業(yè)，(CRM)是指企業(yè)通過富有意義的交流溝通，理解并影響客戶的行為，最終實現贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠和客戶創(chuàng)利目的。當事人約定的其他條款。承租人的權利包括：有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權利；有要求保障房屋安全的權利；出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權；有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利；經出租人同意有轉租獲利的權利。租賃雙方的權利與義務；出租人的權利包括：有按期收取租金的權利；有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權利，包括對改建、裝修、轉租的否決權，承租人的違約和違法行為，要求恢復原判或賠償經濟損失的權利；有依法收回出租房屋的權利；有宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定。；人為終止包括：是指由于租賃雙方人為因素而使合同終止。賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。房屋租賃合同（是債權合同）的法律特征：房屋租賃合同是雙務合同；房屋租賃合同是有償合同；房屋租賃合同是諾成合同；房屋租賃合同是要式合同；房屋租賃合同是繼續(xù)性合同。市場營銷工作的過程：最關鍵的就是告訴潛在租戶，如果租住本物業(yè)，不僅能夠順利的開展其經營活動，而且所支付的物業(yè)租金物有所值。租金的調整：短期租賃的租金水平在租期中一般保持不變，如果租戶需要續(xù)租，則按照續(xù)租時的市場租金水平重新簽訂租約。租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。租戶選擇：租戶選擇是租賃管理的核心內容。定位目標市場；確定租金方案，（租金方案是租賃管理的核心；）從理論上來說，租金的確定要與物業(yè)的經營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但在市場經濟的條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關系。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)營銷工作。租賃管理的概念：是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內的收益性物業(yè)租賃活動的管理。物業(yè)管理企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，只獲取物業(yè)管理和服務費用，只要沒有失職行為主不承擔風險。業(yè)主只將物業(yè)管理服務工作委托物業(yè)管理企業(yè)負責。在經租活動中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。并根據合同承擔一定的責任，如管理不善或經租活動的失誤都將受到懲罰；但風險較小，尤其房屋空置對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)的影響小。在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。但以固定的租金包租了物業(yè)，一量不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔風險。物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔物業(yè)的租賃經營，又要負責物業(yè)的管理服務工作。雙方責任及利弊：包租轉租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。大型購物中心或超市常常采用百分百租金：物業(yè)租賃管理模式的類型：包租轉租模式、出租代理模式和委托管理模式。按物業(yè)租金的內涵劃分，物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內部的能源使用費三部分組成。意愿租賃，是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權，其延續(xù)依賴雙方的意愿。自動延期租賃，又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。定期租賃，是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。物業(yè)租賃的分類：按房屋所有權的性質劃分為：公房租賃和私房租賃。第六章 租賃管理（重點12）物業(yè)租賃的含義及特點：物業(yè)租賃的含義：出租人是房屋所有權人；出租人將房屋出租給承租人使用，承租人向出租方支付租金。物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃：在物業(yè)管理中經常用到的預算形式：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。財務收支計劃：財務收支計劃通常以預算計劃的形式體現。編制物業(yè)經營管理計劃的基礎工作內容：區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；房地產市場分析；鄰 里分析； 物業(yè)現狀分析；明確定主目標是制定物業(yè)經營管理計劃的前提；物業(yè)經營管理計劃的主要內容：建筑物管理計劃；建筑物維護的標準；建筑物管理策略；物業(yè)檢查計劃；公共設施服務的內容。物業(yè)管理計劃的表現形式：物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。（2）市場占有率分析結果，要求計算出目標物業(yè)的市場占有率、出租進度、租賃價格和達到穩(wěn)定出租率水平所需要的時間，并提出有利于增加市場占有率的建議。（2）市場細分，明確物業(yè)的目標使用者。（4）市場租戶對產品功能的需求。（3）吸納率分析。具體內容包括：就業(yè)分析、人口和家庭分析、收入分析、預測市場需求。(3)、分析房地產市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關市場區(qū)域內供求之間的數量差異。具體內容包括：相關類型的存量、在建量、計劃開工量、己獲規(guī)劃許可量、改變用途量和拆除量等；短期新增供給量的估計。還要分析物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設情況。因此，定義市場區(qū)域就成了房地產市場分析的第一步。（了解內容手段：土地供應政策，土地供應政策的核心，是土地供應計劃；金融政策；住房政策，目前我國城市住宅分三類，廉租房、經濟適用住房和市場價商品住宅；城市規(guī)劃，對城市規(guī)劃區(qū)內的土地利用進行控制和引導；地價政策；稅收政策；租金和價格控制，政府調控住房價格的目的，一是避免住房價格泡沫的形成，二是要保證中低收入家庭住房需求能夠得到適當的滿足。房地產市場的功能可以分為：配置存量房地產資源和利益；顯示房地產市場需求變化；指導供給以適應需求的變化； 指導政府制定科學的土地供給計劃；引導需求適應供給條件的變化。市場交易的特點：交易是房地產產權的流轉及其再界定；通常需要經過復雜和嚴密的法律程序；耗費時間比較長，交易費用通常也比較多；通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。市場交易指標：銷售量：指報告期內銷售房屋的數量；出租量：指報告期內出租房屋的數量；吸納量：指報告期內銷售和出租房屋的數量之和；吸納率：指報告期內吸納量占同期可供銷售量的比例；吸納周期：指按報告期內的吸納速度計算，同期可供銷售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間；（在數值上等于吸納率的倒數）預售面積：指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積；房地產價格指數：是反映一定時期內房地產價格變動趨勢和程度的相對數；房地產價格：指報告期房地產市場中的價格水平；房地產租金：指報告期房地產市場中的租金水平市場供給的特點：市場供給缺乏彈性；市場供給具有非同質性；市場供給具有高度的壟斷性。供給指標：存量：指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量；新竣工量：指報告期內新竣工房屋的數量：滅失量：指房屋存量在報告期內由于各種原因滅失掉的部分空置量：指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分；空置率：指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例；房屋施工面積：指報告期內施工的全部房屋建筑面積房屋：新開工面積：指在報告期內新開工建設的房屋面積；平均建設周期、竣工房價值。一般來說，市場所包括的地域范圍越大，期研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。非價格因素對對市場供給數量的影響：房地產開發(fā)成本、政府政策的變化、對未來的預期。毛租金乘數也是經常所講的租售比價。毛租金乘數=價格247。收益法的一般步驟： 收集并驗證有關數據資料；預測估價對象未來收益；求取報酬率或資本化率、收益乘數；選取適宜的收益法公式計算出收益價格。預期原理是說明，決定物業(yè)的當前價值，重要的不是過去的因素而是未來的因素。直線法是最簡單和迄今應用最普遍的一種折舊方法，收益法又稱收益資本化法、收益還原法，收益法分直接資本化法和報酬資本化法。求取建筑物折舊的年限法：年限法是根據建筑物的經濟壽命、有效年齡或剩余經濟壽命來求取建筑物折舊的方法：建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命；建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。功能折舊:指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。重置價格通常要比重建價格低，（重置是建一個同等效用的容易，重建一個一模一樣的很難） 建筑物折舊=建筑物重新購建價格—建筑物市場價值根據造成折舊的原因，可將建筑物折舊分為：物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類?；蛘咧匦麻_發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出和應獲得的利潤。物業(yè)價格構成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)成本包括：勘察設計和前期工程費；基礎設施建設費；房屋建筑安裝工程費；公共配套設施建設費；開發(fā)建設過程中的稅費。在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。成本法特別適用于：那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益的物業(yè)，以及人工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個別用戶特殊需要而開發(fā)建設的物業(yè)。運用市場法估價分為4大步驟：搜集交易實例；選取可比實例（一般選取3個以上或10個以下）；對可比實例成交價格進行處理；求取比準價格。市場法適用對象是具有交易性的物業(yè)，如：物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等。物業(yè)評估三大基本方法：市場法、成本法、收益法。利率下降，物業(yè)價格上升。當人口數量增加時，對物業(yè)的需求會增加，物業(yè)價格也就會上漲。賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值減去己計提折舊后的余額。如在城鎮(zhèn)住房改造制度中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。租賃價格：將房屋租金分為市場租金、成本租金、準成本租金和福利租金。 名義價格：指在成交日期時講明，但不是在成交一次付清的價格。理論價格（真實價格）真實需求和真實供給的價格。最低賣價和最高買價構成了成交價格的可能區(qū)間。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為能夠實現的基本條件。的角度所衡量的價值。物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣：需要具備有用性、稀缺性和有效需求。資產） 第四章收益性物業(yè)的價值評估對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是非收益性物業(yè)：不是看它目前是否正在直接產生經濟收益，而是看這種物業(yè)在本質上是否具有直接產生經濟收益的能力。動態(tài)指標：財務凈現值成沒成本等于舊設備賬面價值（原值減折舊累計）減去其當前市場價值（殘值）后的差值。設備的壽命包括自然壽命、技術壽命（技術進步的越快，設備的技術壽命越短）和經濟壽命（在數值上等于投入使用設備等額年總成本最低或等額年凈收益最高的期限）。設備磨損的補償方式有兩種：局部補償、完全補償；設備有形磨損的局部補償是修理，無形的磨損局部補償是現代化技術改造，有形磨損和無形磨損的完全補償是更換。第二類是指設備在自然力產生的磨損。實際利率：是指一年內多次復利時每年末終值比年初的增長率。單利計息是只按本金計算利息，利息不再生息，復利計息是：對于某一計息周期來說，本金加上先前計息周期所累計的利息進行計息。稅前現金流＝凈運營收益－抵押貸款還本付息。城市建設稅和教育附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)額的7%和3%。稅金：經營稅金及附加；（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育附加，又稱兩稅一費。抵押貸款還本付息：業(yè)主關心物業(yè)所產生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。凈運營收益（NOI）：＝有效毛收入－運營費用。有效毛收入：＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入。產生損失的原因：空置的面積不能產生租金收入；租出的面積沒有收到租金。房地產置業(yè)投資的現金流量：現金流量的常用術語：潛在毛租金收入：物業(yè)可以獲取的最大租金收入＝物業(yè)內全部可出租面積最可能的租金水平。、向上者表示正現金流量，