【正文】 月)?！　　　　　　　】键c三：成本估算的目的物業(yè)服務(wù)成本估算，既可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費用報價，更可服務(wù)于物業(yè)服務(wù)實施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。 按照與決策的關(guān)系劃分按照與決策的關(guān)系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機(jī)會成本等。計算期依據(jù)實際費用支出而計算出來的物業(yè)管理成本。計劃成本是指令性成本。(3)計劃成本。(2)定額成本。 按照計算依據(jù)不同劃分(1)目標(biāo)成本。(3)半固定或半變動成本。 按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分(1)固定成本。 按照經(jīng)濟(jì)用途劃分可分為營業(yè)成本和期間費用或經(jīng)營管理費用。指不屬于以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。指財務(wù)費用中銀行借款利息支出減去利息收入后的凈額；⑥稅金。指企業(yè)按工資的規(guī)定比例計提的職工福利費；④折舊費。指物業(yè)服務(wù)企業(yè)耗用的從外部購進(jìn)的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等；②工資?！　　　　　　　】键c二： 物業(yè)管理成本的分類248。例1：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用為(　c　)。(2)財務(wù)費用。(1)管理費用，是物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動而發(fā)生的各項費用。252。 營業(yè)成本，是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出。248。二、重要考點詳細(xì)解讀（7個）考點一：物業(yè)管理中的成本248。(4)有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。(2)有按約定用途合理使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)。248。(4)有對物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利。對非人為的房屋與設(shè)備損壞，有權(quán)要求出租人維修。 承租人的權(quán)利(1)有按照租約所列的房屋規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利。(4)有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。(2)有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)。248。(3)有依法收回出租房屋的權(quán)利。 出租人的權(quán)利：(1)有按期收取租金的權(quán)利。例5：房屋租賃合同的基本條款包括(　abce　)等。8) 變更和解除合同的條件9) 租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)10) 當(dāng)事人約定的其他條款。房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。租賃合同中必須明確列出各自的修繕責(zé)任，出租住宅用房的自然損壞，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)；合同約定由出租人修繕的情形，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。4) 租賃期限。 房屋租賃合同的基本條款1) 當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2) 房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況。 房屋租賃合同的法律特征房屋租賃合同是雙務(wù)合同、有償合同、諾成合同、要式合同、繼續(xù)性合同。 房屋租賃合同的概念房屋租賃合同是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。（3）租金的調(diào)整對于租期較長的租戶（如3～5年以上)，為保護(hù)雙方的利益，租約中應(yīng)對如何調(diào)整租金做出明確的規(guī)定。對于寫字樓物業(yè)，建筑內(nèi)某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內(nèi)所處的位置有一定差異。 考點五：租金確定與調(diào)整對于不同類型的經(jīng)營性物業(yè)，租金確定和調(diào)整方法的共同之處主要有：(1)租金的計算單位和所包含的內(nèi)容租金常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。在租賃方案中就需要對租金水平的確定方式作出指導(dǎo)性的安排。4) 確定租金方案。預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營費用。例3：業(yè)主自行負(fù)責(zé)租賃活動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅負(fù)責(zé)物業(yè)管理和服務(wù)，這種物業(yè)租賃管理模式稱為(　c　)模式。業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動，不讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入。248。物業(yè)服務(wù)企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。 出租代理模式。包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險，只收取包租的租金?！　?　　 　　考點三： 物業(yè)租賃管理模式248。2) 按照承租人的性質(zhì)，可分為國內(nèi)租賃與涉外租賃。 其他劃分方式1) 按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。百分比租金通常也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過程中，不需要再另行繳納任何費用。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，其延續(xù)依賴雙方的意愿。該形該形式的租賃不因租約一方的死亡而失效。2) 自動延期租賃。期限屆滿，租約效力終止，租戶應(yīng)將物業(yè)交還給業(yè)主。 按房屋租賃期限劃分1) 定期租賃。 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分1) 公房租賃，公有房屋的所有權(quán)人是國家。例1：房屋租賃關(guān)系在法律上是一種(　c　)關(guān)系。4) 房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止。2) 標(biāo)的是作為特定物的房屋3) 房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。二、重要考點詳細(xì)解讀（8個）考點一：房屋租賃的特點1) 不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。③ 財務(wù)收支計劃：通常以預(yù)算計劃的形式體現(xiàn)?？键c七：物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容① 建筑物管理計劃：建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)、建筑物管理策略、物業(yè)檢查計劃、公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。 物業(yè)經(jīng)營管理計劃用途：① 指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動；② 書面記載物業(yè)管理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素；③ 書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；④ 幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識⑤ 便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費用和風(fēng)險等重大問題；⑥ 測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效248。 制定物業(yè)管理計劃的基本原則(1)物業(yè)管理師必須參加和主持；(2)發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；(3)實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制訂?？键c五：房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容① 宏觀因素分析② 市場供求分析③ 相關(guān)因素分析考點六： 物業(yè)經(jīng)營管理規(guī)劃與計劃規(guī)劃是制訂計劃并將其以文字、繪圖表示的過程，規(guī)劃的成果稱為計劃。248。 市場需求的特點① 廣泛性② 多樣性③ 一般要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資248。　　 　　　　　　考點四：房地產(chǎn)市場的特性248。例2：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)不包括（ d ）。⑨ 房地產(chǎn)租金，指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，用不同類型房屋中位數(shù)租金表示。⑧ 房地產(chǎn)價格，指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋中位數(shù)價格表示。⑥ 預(yù)售面積，指報告期末仍未交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的商品房屋面積。④ 吸納率，指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例，有季度吸納率、年年吸納率等。② 出租量，指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。? 城市居民消費價格指數(shù)。⑨ 房屋空間使用數(shù)量，指按使用者類型劃分的正在使用中的房屋數(shù)量。⑦ 城市家庭可支配收入。⑤ 就業(yè)分布，指按產(chǎn)業(yè)或職業(yè)分類的就業(yè)人員分布狀況。③ 城市家庭人口，指居住在一起，經(jīng)濟(jì)上合在一起共同生活的家庭成員。需求指標(biāo)① 國內(nèi)生產(chǎn)總值。平均建設(shè)周期=房屋施工面積/新竣工面積。⑧ 房屋新開工面積。⑤ 空置率，報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。③ 滅失量，報告期內(nèi)滅失掉的數(shù)量。 供給指標(biāo)① 存量，報告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量?？键c三：房地產(chǎn)市場指標(biāo)反映描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)。 影響市場供給數(shù)量的因素216。 影響商品住宅需求的因素(1)收入的變化；(2)其他商品的價格變化；(3)對未來的預(yù)期；(4)政府政策的變化。 影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的主要社會經(jīng)濟(jì)力量包括：(1)金融業(yè)的發(fā)展；(2)信息、通信技術(shù)水平的提高；(3)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變；(4)人文環(huán)境的變化；(5)自然環(huán)境的變化；(6)政治制度的變遷。例1：傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、人口數(shù)量及狀態(tài)、家庭戶數(shù)與規(guī)模、家庭生命周期等因素屬于影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的（ c ）因素。二、重要考點詳細(xì)解讀（7個）考點一： 推動房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量248。例8：物業(yè)估價的基本方法有( acd )。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 考點十三：收益法收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。操作步驟如下：1) 搜集交易實例2) 選取可比實例3) 對可比實例成交價格進(jìn)行處理4) 求取比準(zhǔn)價格考點十二： 成本法成本法估價的物業(yè)價格構(gòu)成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、售費費用、銷售稅費、開發(fā)利潤。例6：在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格是（ b ）。 應(yīng)價:是竟買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格248。 起拍價：又稱開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。 保留價：又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格?！　?現(xiàn)房價格+風(fēng)險補(bǔ)償　　現(xiàn)房價格風(fēng)險補(bǔ)償　　現(xiàn)房價格風(fēng)險補(bǔ)償=現(xiàn)房價格折舊補(bǔ)償考點十：收益性物業(yè)的評估價、保留價、起價、標(biāo)價、成交價248?？键c八：收益性物業(yè)的實際價格和名義價格實際價格：是指在成交日期時一次付清的價格，或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。248。248。　　，投資價值是不惟一的　　，投資價值也是惟一的　　，投資價值是惟一的　　，投資價值也是不惟一的考點七： 收益性物業(yè)的成交價格、市場價格和理論價格248。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。248。a .使用價值 考點六： 收益性物業(yè)的投資價值和市場價值248。人們在經(jīng)濟(jì)活動中一般簡稱的價值，指的是交換價值。248。a. 稀缺性 考點五：收益性物業(yè)的使用價值和交換價值248?！　　　　　　　】键c四： 物業(yè)價格的形成條件有用性；稀缺性；有效需求。（2）物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格（3)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金(4)物業(yè)價格形成的時間較長。對于具體一個物業(yè)來說，它是屬于收益性物業(yè)還是屬于非收益性物業(yè)，不是看它目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。4. 收益性物業(yè)的起價、標(biāo)價、成交價和均價5. 收益性物業(yè)的評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價6. 收益性物業(yè)估價的基本方法有市場法、成本法和收益法，這三種估價方法的用途、適用對象。2. 收益性物業(yè)的投資價值和市場價值，成交價格、市場價格和理論價格的區(qū)別與聯(lián)系?！　　?　 　　例5：房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價指標(biāo)中的動態(tài)盈利能力指標(biāo)有(　bc　)等。投資回收是指投資者對其所投人資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。這里的年利率6％稱為“名義利率”。實際利率是指一年內(nèi)多次復(fù)利時，每年末終值比年初的增長率。例3：某儲蓄者向銀行存款1000元，期限為2年，年利率為5%，采用單利付息，到期后一次取出本息，則本息和為（ c ）元。利率是經(jīng)過一個計息周期后的增值率。2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費?！　?潛在毛收入運營費用　　=潛在毛收入+運營費用　　=有效毛收入+運營費用=有效毛收入運營費用考點四： 收益性物業(yè)現(xiàn)金流量潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入=有效毛收入運營費用=凈運營收益抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流量準(zhǔn)備金所得稅=稅后現(xiàn)金流量考點五： 資金的時間價值對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解：1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。248。248。 抵押貸款還本付息248。248。 有效毛收入有效毛收入＝潛在毛租金收入一空置和收租損失十其他收入248。 空置和收租損失248。a．正現(xiàn)金流量的代數(shù)和 b．負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和c．現(xiàn)金流量的代數(shù)和 d．現(xiàn)金流量的公允價值考點二： 現(xiàn)金流量圖繪制基本規(guī)則考點三：房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量248。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流人通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金收入等，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。其中，流出系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流人系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流人?！　?　 　 　　　　 　　窗體底端窗體頂端第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)一、本章易考點1. 現(xiàn)金流量的概念、內(nèi)容、現(xiàn)金流量圖的繪制基本規(guī)則；2. 房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量、收益性物業(yè)的現(xiàn)金流量；3. 資金時間價值、單利及復(fù)利、實際利率與名義利率，容易出現(xiàn)計算題；4. 投資回收與投資回報的概念及區(qū)別；5. 盈利能力指標(biāo)及清償能力指標(biāo)分別包含哪些指標(biāo)。 工業(yè)物業(yè)當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄裕煌ㄟ\輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場，技術(shù)人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。 零售商業(yè)物業(yè)商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 居住物業(yè)1) 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度2) 公共交通便捷程度3) 環(huán)境因素4) 居民人口與收入248。例6：下列選項中不屬于區(qū)位因素的是（ d ）。