【正文】 ）。表21 房地產(chǎn)投資的利弊優(yōu) 點(diǎn)缺 點(diǎn)相對(duì)較高的收益水平流動(dòng)性差能夠得到稅收方面的好處投資數(shù)額巨大易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持投資回收期長(zhǎng)能夠抵消通貨膨脹的影響需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)?zāi)軌蛱岣咄顿Y者的資信等級(jí)通過表21可以知道，房地產(chǎn)投資有相對(duì)較高的收益水平，且能夠抵消通貨膨脹的影響，所以B、E選項(xiàng)錯(cuò)誤。1下列屬于房地產(chǎn)投資缺點(diǎn)的是（ ）。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)時(shí)間，所以E選項(xiàng)錯(cuò)誤。因此，政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響，所以D選項(xiàng)正確。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，所以C選項(xiàng)正確。因此，按照市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的。因此，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低不僅受當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系密切，所以A選項(xiàng)錯(cuò)誤。A 房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低主要受當(dāng)前凈租金水平影響，與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力關(guān)系不大B 如果投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)C 房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)D 政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，會(huì)影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響E 房地產(chǎn)的自然壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)條件下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本的持續(xù)時(shí)間【答案】B C D【解析】位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特征。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第25頁(yè)。作為一種大型的固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)的流動(dòng)性很差。由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說短得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈運(yùn)營(yíng)收益減少，相應(yīng)的減少了投資者的納稅支出，所以A選項(xiàng)正確。所以C選項(xiàng)錯(cuò)誤。1下列關(guān)于房地產(chǎn)投資利弊的說法中，錯(cuò)誤的是（ ）。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長(zhǎng)的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命一般與其使用性質(zhì)有關(guān)，不同的使用性質(zhì)有不同的經(jīng)濟(jì)壽命，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至由于主要結(jié)構(gòu)的自然才華或損壞，不能繼續(xù)保持安全使用的持續(xù)時(shí)間。1下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的說法中，正確的是（ ）。房地產(chǎn)投資的政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。例如，城市地鐵交通線路的建設(shè)，就能顯著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)投資的各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。置業(yè)投資者必須及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，是指既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加轉(zhuǎn)業(yè)投資的收益。A 各異性 B 相互影響性 C 政策影響性 D 適應(yīng)性【答案】B【解析】房地產(chǎn)投資的適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。【考點(diǎn)5】房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）1按照租戶的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能是非常重要的，這反映了房地產(chǎn)投資的（ ）。同時(shí)，雖然REITs不是直接投資 ，但是由于有專業(yè)的投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，REITs收益水平一般比較高，所以E選項(xiàng)錯(cuò)誤。A REITs收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)槠渫顿Y收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入B REITs流動(dòng)性好，投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金C REITs選擇的投資領(lǐng)域非常廣泛，涉及各種類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)D REITs股份可以在證券交易所交易，這使得買賣REITs的資產(chǎn)和股份比買賣房地產(chǎn)更容易E 由于不是直接投資全房地產(chǎn)開發(fā)和管理過程，所以REITs收益水平一般不高【答案】A B C D【解析】投資者將資金投入到REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對(duì)穩(wěn)定，因?yàn)槠渫顿Y收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資信托基金的股票可以在證券交易所交易，這使得買賣房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場(chǎng)上買賣房地產(chǎn)容易，因此投資者很容易將持有的股份轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁(yè)。在銀行將個(gè)人住房抵押貸款出售給證券化機(jī)構(gòu)的過程中，債券從銀行轉(zhuǎn)移到證券化機(jī)構(gòu)；在證券化機(jī)構(gòu)將抵押貸款證券化后的證券出售給投資者的過程中，債券從證券化機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移到投資者手里。A 銀行——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC——投資者 B 銀行——投資——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPCC 投資者——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC——銀行 D 投資者——銀行——證券化的專門機(jī)構(gòu)SPC【答案】A【解析】住房抵押貸款是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁(yè)。房地產(chǎn)投資信托基金由于投資收益主要來源于擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入，其收益相對(duì)穩(wěn)定，所以A選項(xiàng)正確?！究键c(diǎn)4】房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）1下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金的敘述不正確的是（ ）。題中C和E兩選項(xiàng)的購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者和滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，都是面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，所以都屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）下列過程中，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資內(nèi)容的有（ ）A 購(gòu)置土地 B 進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè) C 購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品，將其出租給最終使用者 D 將房地產(chǎn)產(chǎn)品推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售E 購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品，以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要【答案】A B D【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資，獲取開發(fā)利潤(rùn)。所以兩個(gè)題目中不管是用于出租還是自住，均是以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資，都是房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是將購(gòu)入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。A 房地產(chǎn)直接投資中的開發(fā)投資 B 房地產(chǎn)直接投資中的置業(yè)投資C 房地產(chǎn)間接投資中的開發(fā)投資 D 房地產(chǎn)間接投資中的置業(yè)投資【答案】B【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。某人購(gòu)買房地產(chǎn)市場(chǎng)上的二手房用于出租的行為，屬于以下哪一種投資行為（ ）。所以B選項(xiàng)正確，C選項(xiàng)不正確。置業(yè)投資的對(duì)萌既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)房地產(chǎn)，所以A、D選項(xiàng)正確。A 房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象既可以是新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)B 以滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要為目的的房地產(chǎn)投資，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資C 作為投資，將購(gòu)入的物業(yè)出租以獲得穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，這樣的房地產(chǎn)投資不屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資D 房地產(chǎn)置業(yè)投資是以獲得物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的【答案】C【解析】房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁(yè)。由于是新的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)活動(dòng)，產(chǎn)品是新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，所以可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給，所以C選項(xiàng)正確。A 開發(fā)投資不可能轉(zhuǎn)變成置業(yè)投資 B 房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要目的是獲取開發(fā)利潤(rùn)C(jī) 開發(fā)投資可以形成房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給 D 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常風(fēng)險(xiǎn)較大，但回報(bào)豐厚【答案】A【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，獲取開發(fā)利潤(rùn)。故本題先A、C、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第21頁(yè)。購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券，購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券都屬于房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的投資，所以都屬于間接投資。下列房地產(chǎn)投資行為中，屬于房地產(chǎn)間接投資的行為有（ ）。而投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票，投資于房地產(chǎn)投資信托基金，以及購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券都必于房地產(chǎn)證券市場(chǎng)的投資，所以都屬于間接投資。二者的主要區(qū)別在于是否將資金直接投入到開發(fā)或購(gòu)買過程。A 進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資 B 進(jìn)行房地產(chǎn)置業(yè)投資 C 投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票D 投資于房地產(chǎn)投資信托基金 E 購(gòu)買房地產(chǎn)抵押支持證券【答案】A B【解析】房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁(yè)。而直接投資又包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過程，并參與有關(guān)管理過程；間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。【考點(diǎn)2】房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）下列關(guān)于房地產(chǎn)直接投資與間接投資的說法中，不正確的是（ ）。因?yàn)槿绻皇怯欣蓤D，投資者是不會(huì)為了保持財(cái)富得到使用而將財(cái)富投諸于市場(chǎng)當(dāng)中的。獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)，獲得較高的收益和資本增值，降低投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)，抑制通貨膨脹對(duì)投資者的影響4項(xiàng)均為財(cái)富最大化的具體表現(xiàn)。A 保證投資者財(cái)富得到使用 B 獲得房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù) C 獲得較高的收益和資本增值D 降低投資者投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn) E 抑制通貨膨脹對(duì)投資者的影響【答案】B C D E【解析】房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。故本題選A，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第20頁(yè)。第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇【考點(diǎn)1】房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的說法中，不正確的是（ ）。本題中A、C、D、E選項(xiàng)的內(nèi)容均是防止自己的土地所有權(quán)受到侵害而采取的正確行為，但B選項(xiàng)中的行為不符合有關(guān)的建設(shè)法規(guī)。A 防止他人利用某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成侵害B 在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場(chǎng)，確保土地不被別人占有C 檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地D 對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn) E 不定期查看土地，確保沒有負(fù)面因素作用在土地上【答案】A C D E【解析】本題是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作內(nèi)容的案例題。2案例分析題：在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地，該土地適合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問題，致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，應(yīng)從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮。日常維修和維護(hù)的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式，業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式，所以B選項(xiàng)錯(cuò)誤。2關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中對(duì)物業(yè)的維修與維護(hù)，下列說法中正確的有（ ）。每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本，這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來計(jì)算的。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。2關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的服務(wù)費(fèi)，下列說法中正確的有（ ）。所以C選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。對(duì)于物業(yè)出租的成本，業(yè)主會(huì)希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來的意外成本，但是，把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶，在一些情況下既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值，并進(jìn)行資產(chǎn)管理，主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、示來維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理5個(gè)部分。多項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意）2下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作，表述正確的有（ ）。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出。A 日常維修費(fèi)用 B 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用 C 管理人員的工資 D 法定稅費(fèi)【答案】B【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容。故本題選C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第12～13頁(yè)。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等?！究键c(diǎn)5】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容單項(xiàng)選擇題（備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意）在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是（ ）。C、E選項(xiàng)內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。A 制定并執(zhí)行組合投資策略 B 設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) C 定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析 D 負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用 E 監(jiān)控物業(yè)績(jī)效及物業(yè)的持有、售出分析【答案】A B D【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中組合投資管理的主要職責(zé)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第11頁(yè)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃、持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開發(fā)決策，監(jiān)控物業(yè)績(jī)效，管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析等。1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有（ ）等。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場(chǎng)操作層面，主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營(yíng)成本、財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計(jì)劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中，屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有（ ）等。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。A 物業(yè)管理或設(shè)施管理 B 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 C 房地產(chǎn)基金管理 D 企業(yè)保險(xiǎn)管理E 房地產(chǎn)組合投資管理【答案】AＢＥ【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次。故本題選D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第10頁(yè)。A 物業(yè)管理 B 設(shè)施管理 C 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理