【正文】 大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，有沒有快捷有效的道路進(jìn)出寫字樓，會(huì)極大地影響到寫字樓的檔次。 2．公共交通便捷程度。 應(yīng)該指出的是，利用房地產(chǎn)市場的周期規(guī)律進(jìn)行反周期操作，即低潮時(shí)買土地、潮時(shí)賣產(chǎn)品，是許多開發(fā)商希望達(dá)到的境界。因此，置業(yè)投資的實(shí)際收益和預(yù)期收益之間的差異是隨著持有期的延長而加大的。 (二 ) 未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn) 未 來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)，是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動(dòng)性差，其擁有者很難在短時(shí)期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。 (三 ) 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的 風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié)，其目的是要幫助投資者回答下述問題： 1．預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的可能性有多大 ? 2．相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大 ? 3．預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何 ? 由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜，本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡單介紹。 (3)投資回收期較長。 (3)易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，各國政府均對(duì)房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。 此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。 REITs 的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。 每個(gè)建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。 業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前 大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問題的方式。在一個(gè)物業(yè)里面，這部分服務(wù)費(fèi)不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施，還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者修護(hù)。但實(shí)際上，一般都是通過各國的法律和雙方的協(xié)商，來確定具體由哪一方來支付這些費(fèi)用或雙方分擔(dān)的比例。 他們或者其指定的代理人會(huì)檢查土地的欄護(hù)情況，確保臨近土地的使用者沒有侵占其土地；他們也要防止他人的某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成的侵害，因?yàn)檫@些行為可能會(huì)造成他們今后對(duì)土地的開發(fā)計(jì)劃受損或者破產(chǎn)。如果兩個(gè)投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險(xiǎn)的那個(gè)方案。因此，市場調(diào)研不僅很難操作，而且一旦情況發(fā)生改變，調(diào)研結(jié)果的適應(yīng)性也不強(qiáng)。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來 (如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管 理為主。而且僅就其物業(yè)管理而言，因?yàn)樵黾恿松虡I(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核 指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。首先，多數(shù)選擇題，僅僅是考試培訓(xùn)教材上的一句話、一個(gè)公式或一段話，而且以識(shí)記題為多。涵蓋了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》中物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力的大部分內(nèi)容。其中，要求 ?掌握 ?的是本專業(yè)必備的重要內(nèi)容，要求 ?熟悉 ?的是與本專業(yè)密切相關(guān)的比較重要的內(nèi)容，要求?了解 ?的是相關(guān)的一般性內(nèi)容 ”。 例如，《考試樣題》單項(xiàng)選擇題 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為 ( )。 1．管理型物業(yè)管理企業(yè) 管理型物業(yè)管理企業(yè)的工作重點(diǎn)在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計(jì)劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評(píng)價(jià)和客戶關(guān)系管理等。 房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè) (從開發(fā)商或原業(yè)主手中 )；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。正如上面提到的，可能用到的信息量很大，最好要系統(tǒng)地搜集而不是直到需求產(chǎn)生時(shí)才開始進(jìn)行。 物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作 持有股票等證券的成本不過是支付給財(cái)務(wù)顧問的咨詢費(fèi)用、傭金和買賣時(shí)的印花稅等費(fèi)用。 1．支出的分配 當(dāng)投資者將物業(yè)出租的時(shí)候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用。 (4)還有一種情況，就是業(yè)主可能會(huì)面對(duì)一項(xiàng)租戶的租金沒有覆蓋的維修或者更新項(xiàng)目。 這些公共服務(wù)的成本如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔(dān)白行支付全部補(bǔ)償成本和保險(xiǎn)實(shí)際補(bǔ)償金額之間的風(fēng)險(xiǎn)。 2．房地產(chǎn)置 業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。 (三 )適應(yīng)性 適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。 2．房地產(chǎn)投資之弊 房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，有某些缺點(diǎn)。 當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí)，就稱投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí)，就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。 (三 ) 周期風(fēng)險(xiǎn) 周期風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。政治風(fēng)險(xiǎn)主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、騷亂等因素造成。 (四 )比較風(fēng)險(xiǎn) 比較風(fēng)險(xiǎn)又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)水平高的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于管理水平和專業(yè)化程度高的開發(fā)企業(yè)來說，其風(fēng)險(xiǎn)水平就沒有那么高。某一具體區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該區(qū)位附近的市場需 求和消費(fèi)特征。商業(yè)辦公也存在著聚集效應(yīng)，同樣位于城市中心商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，則其未來的使用者就可以方便地同位于相同區(qū)域的客戶開展業(yè)務(wù)。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。居住項(xiàng)目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強(qiáng)的地區(qū)進(jìn)行，就意味著提高了成功的可能性。 對(duì)區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。對(duì)于開發(fā)商來說，后面一種投資機(jī)會(huì)可能會(huì)得到 30％的投資收益，但也有可能連 10％也得不到，因?yàn)槠渫顿Y有較大 的風(fēng)險(xiǎn)；而對(duì)于前者來說，他可以保證得到 15％的投資收益，但其幾乎放棄了得到 30％投資收益的可能性。房地產(chǎn)投資收益率的變化很復(fù)雜，人們至今也沒有對(duì)這個(gè)問題給出權(quán)威的理論解釋。避免這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效方法，是選擇政府鼓勵(lì)、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng) 目進(jìn)行投資。市場是不斷變化的，房地產(chǎn)市場上的供給與需求也在不斷變化，而供求關(guān)系的變化必然造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，具體表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。 例如，物業(yè) 1 為寫字樓項(xiàng)目， 2021年末價(jià)值為 1000萬元，預(yù)計(jì) 2021年末價(jià)值為 1100 萬元的可能性為 50％、為 900萬元的可能性為 50％，則 2021年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為 10％；物業(yè) 2 為保齡球場項(xiàng)目， 2021年末價(jià)值為 1000萬元， 2021年末價(jià)值為 1200萬元的可能性是 50％、為 800 萬元的可能性為 50％，則 2021年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)方差為 20％。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)變成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是 40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是 50年，倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是 60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是 25年。 2021年 12月由中國建設(shè)銀行發(fā)起的 “建元 2021—1 個(gè)人住房抵押貸款支持證券 ”，作為中國首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全 國銀行間債券市場。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券 (MBS)等。保險(xiǎn)賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對(duì)應(yīng)。實(shí)際上，物業(yè)管理師不同的參與，對(duì)于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會(huì)隨著時(shí)間的變化而發(fā)生改變。 (3)有時(shí)租戶不愿按租約內(nèi)容履行責(zé)任。 相對(duì)于總收入，物業(yè)業(yè)主或投資者更關(guān)心凈運(yùn)營收益。換句話說，資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)將低于各個(gè)組成部分的加權(quán)平均風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楫?dāng)風(fēng)險(xiǎn) 不隨時(shí)間變化、風(fēng)險(xiǎn)方向也不改變的時(shí)候，不同投資方式之間存在補(bǔ)償。因此，必須有一個(gè)可靠的足以使資產(chǎn)組合中的各個(gè)單元都得到合適評(píng)價(jià)的數(shù)據(jù)庫。表 1—1明確了物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的主要職責(zé)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。作為公司，一般應(yīng)具有以下五個(gè)特征： ① 依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊(cè)； ② 由兩個(gè)以上股東共同出資經(jīng)營； ③ 以營利為目的； ④ 具有法人資格； ⑤ 是經(jīng)濟(jì)組織。命題所給的干擾項(xiàng)都是精心設(shè)置的，迷惑性比較大，甚至是一個(gè)陷阱。 考點(diǎn)比例與考題難度 三、考點(diǎn)比例與考題難度 所謂 “考點(diǎn)比例 ”是指大綱中對(duì)專業(yè)知識(shí)要求 “掌握 ”、 “熟悉 ”、 “了解 ”內(nèi)容，在考試出題時(shí)所占的比例。 第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)與應(yīng)用 第二章管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第三章心理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第四章公共關(guān)系基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第五章行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第六章法律基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第七章統(tǒng)計(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第八章保險(xiǎn)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第九章社會(huì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第十章建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第十一章建筑設(shè)備基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 第十二章建筑智能化基礎(chǔ)知識(shí)與應(yīng)用 其中每一章幾乎都是大學(xué)期間一門獨(dú)立的課程，雖然內(nèi)容涉及的深度較淺，但教材的知識(shí)點(diǎn)分散，對(duì)于考生全面復(fù)習(xí)有一定的難度。第三，選擇題的出題點(diǎn)集中在一些細(xì)小的知識(shí)點(diǎn)或不大的知識(shí)點(diǎn)，諸 如：基本概念、基本分類、基本性質(zhì)、基本組成、基本方法、基本特點(diǎn)、基本原則、基本原理、基本應(yīng)用、基本規(guī)定、基本依據(jù)、基本數(shù)據(jù)、基本公式等方面。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財(cái)務(wù)計(jì)劃等進(jìn)行有效的配合。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運(yùn)行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。 目前在英國，已有至少八九種主流的監(jiān)控工具，盡管這些監(jiān)控工具有不同的誤差和特點(diǎn)，但在市場表現(xiàn)和評(píng)估信息的基礎(chǔ)上，都可以用來對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的資本增長率、租金變化和收益變動(dòng)等績效指標(biāo)進(jìn)行監(jiān)測。這個(gè)原則獲得了廣泛的認(rèn)可，并且被歸納為一句話： “不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里。如果土地的面積比較大，特別是上面有建筑物或者其他東西存在時(shí)，往往需要特別的監(jiān)護(hù)和合適的管理，這同時(shí)也增加了成本和費(fèi)用。但是以下四種情況除外： (1)物業(yè)有多個(gè)租戶， 每個(gè)租戶提供一定比例的租金，作為整體物業(yè)的開支來源。例如在一個(gè)購物中心