【正文】 理、預(yù)算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)采購與分包商管理、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關(guān)系管理等。作為公司，一般應(yīng)具有以下五個特征： ① 依照有關(guān)法律進(jìn)行登記注冊； ② 由兩個以上股東共同出資經(jīng)營； ③ 以營利為目的； ④ 具有法人資格； ⑤ 是經(jīng)濟(jì)組織。實踐中，大量的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)還是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)，但其管理能力已經(jīng)大大突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理的范疇。 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè) 四、物業(yè)經(jīng) 營管理企業(yè) 物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。 在房地產(chǎn)投資信托基金的組織結(jié)構(gòu)下，承擔(dān)物業(yè)管理工作的物業(yè)管理企業(yè)，通常要承擔(dān)如下責(zé)任： 1．策劃租戶的組合及物色潛在租戶； 2．制訂及落實租務(wù)策略； 3．執(zhí)行租務(wù)條件； 4．確保所管理的物業(yè)遵守國家法規(guī)； 5．履行租務(wù)管理工作，例如管理租戶租用物業(yè)的情況及附屬康樂設(shè)施，就出租、退租、租金調(diào)整、終止租約及續(xù)訂租約與租戶磋商； 6．進(jìn)行租務(wù)評估、制訂租約條款、擬備租約、收取租金、追收欠租及收回物業(yè)； 7．執(zhí)行例行的管理服務(wù)，包括保安監(jiān)控、防火設(shè)施、通信系統(tǒng)及緊急事故管理； 8．制訂及落實有關(guān)樓宇管理、維修及改善的政策及計劃； 9．提出更新改造建議及監(jiān)察有 關(guān)活動。因此，就嘉德置地集團(tuán)而言，其承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營管理工作，同時覆蓋了資產(chǎn)管理和物業(yè)管理兩個層次的管理工作。 物業(yè)經(jīng)營管理精講班第 2 講課件講義 物業(yè) 經(jīng)營管理 服務(wù)的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α? 多項選擇題，則大多是針對一些多數(shù)多項的知識點而出的。 例如，《考試樣題》單項選擇題 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為 ( )。命題所給的干擾項都是精心設(shè)置的，迷惑性比較大，甚至是一個陷阱。 不論是單項選擇題，還是多項選擇題，這類題目的題干和所給的正確選項都是考試培訓(xùn)教材的原話，這類考題主要是考核考生對該內(nèi)容的熟練掌握程度。第四，難度較大的靈活運用題的比例數(shù)量有限。其次，部分選擇題涉及考試培訓(xùn)教材上相關(guān)聯(lián)的幾段話，且大多是針對一些多數(shù)多項的知識點而出的。 考試培訓(xùn)教材中一些重要語段，常常是命題者喜歡選擇的考核對象。根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，一套試題中，較難、中等、較易的試題比例一般為 2： 6： 2，即較難試題占20%，中等難度試題占 60%，較易試題占 20%，也就是說，難度較大的試題只占總分的 20%左右。 考題難度是用難度系數(shù)來衡量。其中，要求 ?掌握 ?的是本專業(yè)必備的重要內(nèi)容，要求 ?熟悉 ?的是與本專業(yè)密切相關(guān)的比較重要的內(nèi)容，要求?了解 ?的是相關(guān)的一般性內(nèi)容 ”。 考點比例與考題難度 三、考點比例與考題難度 所謂 “考點比例 ”是指大綱中對專業(yè)知識要求 “掌握 ”、 “熟悉 ”、 “了解 ”內(nèi)容，在考試出題時所占的比例。 這是第一次考試，沒有題量參考，根據(jù)以往其他執(zhí)業(yè)資格考試試卷推斷，選擇題與綜合分析題的比例在 7： 3 的可能性較大，單項選擇題與多項選擇題的比例在 6： 4 的可能性較大。 本課程的考試題型與題量 二、本課程的考試題型與題量 根據(jù)《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、《考試說明》及《考試樣題》，本課程采用閉卷、筆試，考題類型為： 單項選擇題 (每題 1 分，每題的 4 個備選項中，只有 1 個最符合題意 )； 多項選擇題 (每題 2 分，每題中的 5 個備選項中，有 2 個或 2 個以上選項符合題意。 該課程，輔導(dǎo)教材共分 12章。 《物業(yè)管理綜合能力》是物業(yè)管理師資格考試中一門基礎(chǔ)理論與應(yīng)用相結(jié)合的課程。《物業(yè)管理綜合能力》學(xué)習(xí) 講義 本課程的知識構(gòu)架 一、內(nèi)容提要 本課程的知識構(gòu)架 本課程的考試題型與題量 考點 比例與考題難度 考試命題猜想 復(fù)習(xí)要旨 二、內(nèi)容輔導(dǎo) 第 1 講 緒言《物業(yè)管理綜合能力》課程復(fù)習(xí)指引 我們用 1講的內(nèi)容，和大家簡要地談?wù)劚菊n程的總體情況，希望通過本講，對大家今后的復(fù)習(xí)有所幫助。 一、本課程的知識構(gòu)架 根據(jù)《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力： (一 )掌握物業(yè)管理、建筑工程、 房地產(chǎn)開發(fā) 與經(jīng)營等專業(yè)知識； (二 )具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識； (三 )能夠熟練運用物業(yè)管理相關(guān)法律、 法規(guī)和有關(guān)規(guī)定；(四 )具有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。涵蓋了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》中物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力的大部分內(nèi)容。 第一章經(jīng)濟(jì)學(xué)知識與應(yīng)用 第二章管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第三章心理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第四章公共關(guān)系基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第五章行政管理學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第六章法律基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第七章統(tǒng)計學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第八章保險基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第九章社會學(xué)基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第十章建筑工程基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第十一章建筑設(shè)備基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 第十二章建筑智能化基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 其中每一章幾乎都是大學(xué)期間一門獨立的課程，雖然內(nèi)容涉及的深度較淺，但教材的知識點分散，對于考生全面復(fù)習(xí)有一定的難度。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項 分 )； 綜合 (案例 )分析題 (根據(jù)背景材料，按要求作答，簡答的，分步驟答要點 ) 考試時間 小時，試卷滿分為 100分。也就是單選題在 40道左右，多選題在 15道左右，綜合分析題最多 3 道大題。物業(yè)管理師資格考試大綱前言 指出： “本考試大綱從我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實際出發(fā)，針對物業(yè)管理師應(yīng)具備的知識結(jié)構(gòu)、素質(zhì)和專業(yè)技能，提出了掌握、熟悉和了解三個層次的要求?？荚嚧缶V中沒有進(jìn)一步明確 “考點比例 ”，但根據(jù)全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，按照考試大綱要求命題，一般了解、熟悉、掌握試題各占 10%， 30%， 60%，也就是占總分 90%的考題從大綱中要求 “掌握 ”和 “熟悉 ”的內(nèi)容中產(chǎn)生?？陀^性試題的難度系數(shù)一般用未通過率來表示，較難為 ～ ，中等難度 ～ ，較容易的 ～ 。 考試命題猜想（一） 四、考試命題猜想 本次是第一次考試，沒有真實題目可以參考，但根據(jù)其他執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律和考試大綱所附《考試樣題》，我們可以了解執(zhí)業(yè)資格考試命題具 有以下規(guī)律。首先，多數(shù)選擇題，僅僅是考試培訓(xùn)教材上的一句話、一個公式或一段話，而且以識記題為多。第三，選擇題的出題點集中在一些細(xì)小的知識點或不大的知識點，諸 如：基本概念、基本分類、基本性質(zhì)、基本組成、基本方法、基本特點、基本原則、基本原理、基本應(yīng)用、基本規(guī)定、基本依據(jù)、基本數(shù)據(jù)、基本公式等方面。第五，多數(shù)綜合（案例）題可以在考試培訓(xùn)教材上找到影子。 單項選擇題，主要是將原文中的一些關(guān)鍵字眼給空出來，將其作為選項之一與一些干擾項混放在一起，讓考生去判斷和選擇。從字面意義上很難排除，只能根據(jù)原文來做答，相應(yīng)的原文是答題的唯一依據(jù)，如果對原文比較熟悉，可以直接圈定正確答案。 A國家級、省級、地市級 B甲級、乙級、丙級 C 一級、二級、三級 D 高級、中級、初級 答案： C 這個題目可以翻到《物業(yè)管理基本制度與政策》教材的p103，教材原文如下： 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。有時，命題者會調(diào)換其中某一款或某一項的關(guān)鍵字眼，而 將其列入選項之中，以達(dá)到迷惑考生的目的。 例如，在新加坡嘉德置地集團(tuán)發(fā)起的嘉茂 房地產(chǎn)投資 信托基金 (嘉茂 REITs)的組織結(jié)構(gòu)中 (圖 1—1)，為了使該 房地產(chǎn) 投資信托基金計劃下的物業(yè)投資項目獲得有效的專業(yè)管理，由嘉德置地集團(tuán)全資控股的嘉茂信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，將物業(yè)管理工作委托給同樣為嘉德置地公司全資控股的嘉德置地零售管理公司。而且僅就其物業(yè)管理而言，因為增加了商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營績效的考核 指標(biāo)，使其管理職能向經(jīng)營管理的方向有了很大的拓展。 此外，物業(yè)管理企業(yè)的管理工作，還要與基金管理公司的投資策略、現(xiàn)金流量管理、財務(wù)計劃等進(jìn)行有效的配合。也有少量房地產(chǎn)資產(chǎn)管理企業(yè)，通過向下延伸，發(fā)展成綜合的物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)以公司的形式存在。 物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。 2．專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) 專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，由于物業(yè)管理工作涉及的清潔、安全、電梯等建筑設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)、建 筑維護(hù)與維修、環(huán)境綠化、停車場具有很強的專業(yè)性，設(shè)立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，既能提高管理效率和質(zhì)量，也能有效控制和降低管理成本，提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。綜合型物業(yè)管理企業(yè)一般在公司總部設(shè)置管理層，履行策略性物業(yè)管理的職能，同時還設(shè)置若干專業(yè)化的 分公司，履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。管理型和綜合型物業(yè)管理企業(yè)，也能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務(wù)。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管 理為主。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。 2．設(shè)施管理 設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機構(gòu) (企業(yè)或事業(yè)單位 )創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。 3．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。 4．房地產(chǎn)組合投資管理 房地產(chǎn)組合投資管理的視野 更加廣闊，包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn)，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風(fēng)險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標(biāo)來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。物 業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構(gòu)投資者來促使這三個目標(biāo)的實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。在一個小型房地產(chǎn) “投資組合 ”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。 在這里，物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務(wù)和保證 物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來 (如北京的寫字樓或長江三角洲地區(qū)的公寓 )的分類原則來管理物業(yè)，因此比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，因此會經(jīng)常提出一些物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃。 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的