【正文】 回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期P1b動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率 20. 如果NPV（財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值）大于等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。16. 設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。 15. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題（重點(diǎn)）：A、不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。C、只比較設(shè)備的費(fèi)用。 14. 設(shè)備更新的四個(gè)特點(diǎn)：A、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備元形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。（不是很了解，難！要多看書(shū)上的例題p48） 設(shè)備更新的原因與特點(diǎn) 12. 設(shè)備更新的原因：設(shè)備更新源于設(shè)備磨損。 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 10. 我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以單利計(jì)算的；我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。 9. 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。 7. 企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售（出租）收入稅率，目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。 6. 經(jīng)營(yíng)稅金及附加。 4. 有效毛收入：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。 2. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中。 5. 零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果；競(jìng)爭(zhēng)條件分析也對(duì)場(chǎng)地選擇有主要影響；在某一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的選擇還受消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便(即交通），即項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度的制約。對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置。 風(fēng)險(xiǎn) 1. 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。 A、房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理管理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。 四、常規(guī)工作 1. 資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。物業(yè)管理企業(yè)劃分為三種：一、管理型；二、專業(yè)型；三、綜合型。 ：一、復(fù)式公寓；二、花園公寓；三、單間公寓。 5. 鄰里服務(wù)性商店，第一：建筑規(guī)模一般在3000㎡以下；第二：服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖主軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的租戶。 3. 地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)，第一：建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)㎡之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；第三：中型百貨公司往往是主要租戶。在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性。（二）零售商業(yè)物業(yè)的分類 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。（一）寫(xiě)字樓 1. 我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述（重點(diǎn)） 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概念 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿以物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料《國(guó)學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料管理對(duì)象 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。2. 國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。 1. 區(qū)域購(gòu)物中心，第一：建筑面積在10萬(wàn)㎡以上；第二：有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)到200km。 2. 市級(jí)購(gòu)物中心，第一：建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)㎡以上；第二：其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市；第三：通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。 4. 居住區(qū)商場(chǎng)，第一：建筑規(guī)模一般在3000～10000㎡之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主；第三：日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶。 （三）出租型別墅或公寓 ：一、周邊環(huán)境質(zhì)量比較高；二、別墅建筑應(yīng)獨(dú)立。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)：一、持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求；二、凈收益最大化；三、保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值；四、未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α５诙?jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為三個(gè)層次物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理。 二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系：，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。 ，來(lái)詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作戰(zhàn)略性工作：（1）確定戰(zhàn)略；（2）確定標(biāo)準(zhǔn)；（3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)；（4）決策分析；（5）進(jìn)行資產(chǎn)組合。 常規(guī)管理：第一、現(xiàn)金流和成本管理；第二、日常維修和維護(hù)；第三、未來(lái)維修和維護(hù)；第四、設(shè)施設(shè)備管理、第五、物業(yè)保險(xiǎn)管理?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨镏苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買過(guò)程，直接投資又可分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。 B、間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。 房地產(chǎn)投資的特性 （位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性） （房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命）（自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多）。 2. 政治風(fēng)險(xiǎn)（房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性）（投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn))房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 4. 影響寫(xiě)字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊因素包括：A、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度；B、周圍土地利用情況和環(huán)境；C、易接近性（指交通方便）?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（重點(diǎn)） 投資分析的基本概念 1. 現(xiàn)金流量：把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 3. 現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則：A、以橫軸為時(shí)間軸；B、期末慣例法；C、第0周期的由來(lái)；D、現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。 5. 凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題。包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%。 資金的時(shí)間價(jià)值（重點(diǎn)） 8. 同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。從投資的角度來(lái)看主要有：投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。 11. 公式與系數(shù)：A、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)（見(jiàn)P48）；B、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的損耗。 13. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償有兩種：局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。B、設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量。D、設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。B、能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)遁形的設(shè)備更新。投資回收與投資回報(bào)17. 房地產(chǎn)投資包括收益或總回報(bào)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 18. 房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。如果NPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。 22. 還本付息的方式包括五種：A、一次還本利息照付；B、等額還本利息照付；C、等額還本付息；D、一次性償付；E、“氣球法”。《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估（重點(diǎn)） 收益性物業(yè)的概念 1. 對(duì)未來(lái)能夠帶來(lái)的收益予以具體化，收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：A、未來(lái)凈收益的大小。C、獲得凈收益的可靠性。 3. 物業(yè)價(jià)格的五個(gè)特征：A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。C、物業(yè)價(jià)格既有交