【正文】 業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 7. 兩個物業(yè)服務合同的差異：前期物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同合同主體甲方：新建住宅的開發(fā)商乙方：甲方選聘的物業(yè)管理企業(yè)甲方：業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主）乙方：物業(yè)管理企業(yè)簽訂時間甲方出售住宅前一般應在業(yè)主委員會成立后三個月內(nèi)，最遲不應遲于六個月合同有效期限合同有效期限自簽訂之日起，到業(yè)主委員會成立后與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時止合同有效期限由雙方協(xié)議商定物業(yè)服務合同的特征8. 《物業(yè)經(jīng)營管理》一書中，物業(yè)服務合同屬我國合同分類中的委托合同。1）物業(yè)服務合同是有償?shù)模?）物業(yè)服務合同及時諾成性合同又是雙務合同；3）物業(yè)服務合同是勞務合同。 10. 在物業(yè)服務合同中，不應有無償無限期的承諾：1）物業(yè)管理從本質上講是市場經(jīng)濟條件下的有償服務；2）無償提供服務導致住用人之間享受到的服務不一致；3）無償提供管理服務在實踐上也是有害的，行不通的；4）物業(yè)管理的委托是有期限的，無期限的承諾從理論上講是行不通的，在實踐上也是難以做到的。 12. 邀請招標是目前廣泛采用的招標方式。 14. 投標過程中六項關鍵環(huán)節(jié)：1）確定管理項目的整體思路，包括項目工作重點及應對措施；2）確定物業(yè)管理費價位，這是投標工作最難把握和最重要的因素之一；3）準確的物業(yè)管理年度收支測算；4）物業(yè)管理目標承諾、前期投入、獎懲條件的任何承諾；5）管理架構、管理機制和主要負責人員；6）正式投標時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn)。16. 風險管理可分四個步驟：1）風險識別；2）風險評估；3）風險控制；4）風險調整。 18. 物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。 20. 公眾責任保險主要承保各種團體及個人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失，依法應由投保人所承擔的各種經(jīng)濟賠償責任?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第九章 財務管理與績效評價（重點） 財務管理對象 1. 企業(yè)財務管理的對象包括：企業(yè)財務活動和各種財務關系兩個方面。 3. 企業(yè)財務關系包括六個方面：1）企業(yè)同其所有者之間的財務關系（企業(yè)同股東）；2）企業(yè)同其債權人之間的財務關系；3）企業(yè)同其債務人之間的財務關系；4）企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務關系；5）企業(yè)同職工之間的財務關系；6）企業(yè)同國家機關之間的財務關系。 5. 正確處理“企業(yè)同其債權人”之間的財務關系能夠保持物業(yè)管理企業(yè)的良好信譽，有利于企業(yè)降低和化解財務風險。 7. 正確處理“企業(yè)同職工”之間的財務關系可以有效的調動廣大職工開展物業(yè)經(jīng)營管理與服務的積極性與創(chuàng)造性，為企業(yè)的發(fā)展增加新的促進力。 9. 財務管理目標的兩個方面：總體目標和具體目標。 11. 利潤最大化的缺點：利潤最大化往往會使企業(yè)財務決策短期化。 13. 企業(yè)價值最大化的優(yōu)點：風險和資金的時間價值因素，也充分體現(xiàn)了企業(yè)對資產(chǎn)保值的要求，因而有利于制約企業(yè)追求短期利益行為的傾向。 15. 財務管理的具體目標有三個主要方面：1）籌資管理目標；2）投資管理目標；3）利潤分配管理目標。 17. 投資管理目標：是以較低的投資風險與投資投放和使用，獲取同樣多（或較多）的投資收益，也就是取得投資效益的最大化。 19. 籌資決策內(nèi)容：預測企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時機；確定籌集資金的來源與比例；確定或評價最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財務風險，優(yōu)化資本結構；研究資本結構的彈性及調整方法。 21. 最好的利潤分配政策是使企業(yè)價值最大化或股東財富最大化的政策。 財務管理手段 23. 網(wǎng)絡財務是以互聯(lián)網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)以及電子商務為背景的在線理財活動。 25. 在網(wǎng)絡財務環(huán)境下，可以實現(xiàn)財務與業(yè)務的一體化，降低了企業(yè)資金成本，提高工作效率。 6. 會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財務信息的基本形式。 27. 主表：即企業(yè)在會計期末編制的主要會計報表，企業(yè)的基本財務報表：資產(chǎn)負債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不許對外報送的成本報表。 29. 財務報告分析的主要方法：比率分析法和比較分析法。績效是相關主體在實踐活動所產(chǎn)生的、與勞動耗費有對比關系的、可以度量的結果。 32. 物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。 34. 物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點，以能準確反映上述內(nèi)容的各項定量和定性指標作為主要評價依據(jù)，以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價結果為目標。 36. 物業(yè)管理績效評價有三個基本要素：評價指標、評價標準、評價方法。 38. 評價標準是績效評價三大要素之一，一般地，企業(yè)績效評價標準可以劃分為定量標準和定性標準。 40. 定性指標評議參考標準是用來對企業(yè)進行定性評價時所采用的評判標準，具體用于對評議指標進行綜合分析和評定分數(shù)。 42. 評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。 43. 物業(yè)管理績效評價的主要方法是功效系數(shù)法，用于定量指標的評價計分；輔助方法是綜合分析判斷法，用于評議指標的評價計分。 45. 具體根據(jù)評議指標所考核的內(nèi)容，由不少于5名評議人員。 48. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告是物業(yè)管理報告中最常見的類型。 50. 物業(yè)管理報告的構成與內(nèi)容：1）物業(yè)經(jīng)營管理工作總結；2）物業(yè)經(jīng)營管理財務報告；3）物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃。 52. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告的重點就是要說明物業(yè)管理企業(yè)收取了多少管理費用，這些費用具體用在什么地方，以及物業(yè)管理企業(yè)未來的管理工作打算。向企業(yè)高層管理者提交的物業(yè)管理報告一定要突出這些內(nèi)容。《物業(yè)經(jīng)營管理》 第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理 1. 寫字樓物業(yè)的特點：1）所處區(qū)位好，規(guī)模大；2）多為現(xiàn)代化的高層建筑；3）功能齊全、配套設施完善；4）多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；5）保持產(chǎn)權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵。 3. 宏觀目標：通過物業(yè)管理充分發(fā)揮寫字樓的形象性作用可以被稱為寫字樓物業(yè)管理的宏觀目標。2）管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。 5. 寫字樓物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應以滿足當前租戶的需要并吸引未來的新租戶為中心。 7. 寫字樓物業(yè)市場營銷一般圍繞著物業(yè)的特性來進行。 9. 在制定租金收取辦法的過程中，物業(yè)管理師通常對按時支付租金的租戶實行一定額度的優(yōu)惠，而不是對遲交者予以罰款。 11. 從業(yè)主的角度來說，能否實現(xiàn)預期的物業(yè)管理目標，是物業(yè)管理工作有效與否的標志。 13. 租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎。 15. 寫字樓的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。17. 對于租期較長的租戶（例如35年以上），為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規(guī)定。 19. 由于寫字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金增加方式的租金調整條款。寫字樓的安全與風險管理 21. 寫字樓安全管理為：1）工程安全；2）消防安全；3）治安安全。經(jīng)驗證明，自動消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。 24. 寫字樓物業(yè)管理風險的特點：1）全員性；2）全期性；3）動態(tài)性。 26. 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準包括：1）能否令業(yè)主滿意；2）專業(yè)服務的水平；3）向業(yè)主提供信息的能力；4）管理計劃。 28. 服務滿意度區(qū)分：快與慢之分（服務效率）；熱與冷之分（服務態(tài)度）；好與壞之分（服務質量）；全與缺之分（服務制度）；有與無之分（服務程序）；明與暗之分（服務標準）。 30. 品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質物業(yè)經(jīng)營管理的證明。 2. 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容：1）招商及承租戶組合；2）零售技術；3）物業(yè)維護；4）營銷；5）保險及風險管理；6）財務管理。 4. 零售商業(yè)物業(yè)運作的相關理論：1）中心地理論；2）同類零售店聚集理論；3）需求外部效應理論。這就是為什么零售商業(yè)物業(yè)要引入很多不同類型的零售店入住的原因。 7. 需求的外部效應理論：主力店產(chǎn)生了需求的外部效應，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應所帶來的好處。 9. 租戶選擇的三點：1）聲譽；2）財務能力；3）租戶組合與位置分配；4） 租戶需要的服務。 11. 基礎租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關的一個最低收入。 13. 零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場管理是否成功，有多方面的影響因素：1）正確的經(jīng)營管理策略；2）有針對性的管理方案設計；3）精確的費用測算。 14. 現(xiàn)場管理在具體實踐中可將其具體化為“六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價質檢管理。 16. 成立子公司是目前最穩(wěn)妥的辦法。17. 零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理細分為：1）防火安全；2）治安保衛(wèi)；3）勞動安全；4）媒體風險防范。 3. 在現(xiàn)代企業(yè)中，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)被視為人力、資本、信息、技術之外的第五種戰(zhàn)略資源。 5. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個領域：1）購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)；2）財務；3）管理人員職能。 7. 運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的時間價值。 26. 在設施管理中，如果整合好質量管理，可以使得設施部門和所支持的業(yè)務都有較大的提高和改善。 27. 不良物業(yè)資產(chǎn)：1）房地產(chǎn)不良貸款（開發(fā)商建房建一半無錢了）；2）金融機構直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn)；3）其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物；4）其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)。 29. 不良物業(yè)資產(chǎn)處置：1）以資抵債將債權轉為物權；2）實施債轉股將債權轉為股權；3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務；4）重組；5）公開出售。 31. 可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應融入下面幾個要素：1）控制空氣質量，提高大氣潔凈度；2）加強雨水、污水的排放、處理和再利用；3）垃圾分類處理；4）控制噪聲；5）建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境；6）注重采用新型建材飾材和自然能源；7）提高物業(yè)管理的信息化水平。 27 / 27