【正文】 8. 正確處理“企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)”之間的財(cái)務(wù)關(guān)系是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。 4. 正確處理“企業(yè)同其所有者”之間的財(cái)務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保證。 21. 物業(yè)管理中的投保決策過(guò)程的基本步驟：1）詳細(xì)調(diào)查；2）確定所需的保險(xiǎn)；3）保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)的確定；4）選擇保險(xiǎn)公司；5）分析保單條款。物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 17. 物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種：1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；2）雇主責(zé)任保險(xiǎn)；3）公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 13. 決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素：1）項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；2）項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；3）常規(guī)預(yù)測(cè)盈利；4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)；5）項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力；6）本企業(yè)具備人力資源支持體系。 9. 物業(yè)服務(wù)合同簽訂的要點(diǎn)：1）“宜細(xì)不宜粗”的原則；2）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾；3）實(shí)事求是留有余地；4）明確界定違約責(zé)任與處理方式。6. 物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)合同 2. 物業(yè)服務(wù)合同的類型：1）前期物業(yè)服務(wù)合同；2）物業(yè)服務(wù)合同。在物業(yè)管理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，通常都設(shè)置為費(fèi)用中心。 28.（考點(diǎn)）為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實(shí)行分級(jí)分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。 24. 成本的事后控制著眼于將來(lái)工作的改進(jìn)，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來(lái)的成本管理工作指出努力的方向（了解）。 20. 成本控制的分類：1）按控制的時(shí)間特征分類；2）按控制的機(jī)制分類。優(yōu)點(diǎn)：1）有助于提高管理收費(fèi)的使用效益；2）改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；3）增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。優(yōu)點(diǎn)：1）編制簡(jiǎn)單；2）預(yù)算的編制成本較低；3）費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。 13. 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。 9. 目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式為：包干制和酬金制。 5. 按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為：A、固定成本；B、變動(dòng)成本；C、半固定或半變動(dòng)成本?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第七章 成本管理（重點(diǎn)） 物業(yè)管理中的成本 1. 成本就是各項(xiàng)支出。 32. 當(dāng)事人約定的其他條款：A、稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)；B、改建的規(guī)定；C、保證金。 29. 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 房屋租賃合同 26. 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。 22. 租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。 19. 物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。 15. 租約執(zhí)行中，租賃管理的內(nèi)容：A、房屋空間交付；B、收取租金；C、租金調(diào)整；D、租戶關(guān)系管理。 11. 房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。 凈租：指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部。 8. 按照租賃期限的長(zhǎng)短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。 6. 自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。（單選題）《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第六章 租賃管理 概述： 1. 房屋租賃的特點(diǎn)：A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；B、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；D、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；E、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。構(gòu)造物業(yè)管理方案 4. 物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容：A、建筑物管理計(jì)劃；B、租賃計(jì)劃；C、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃；D、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃 （本章最重要一節(jié)） 1. 制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與。 14. 市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：A、交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；B、交易通常需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序；C、需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 10. 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 7. 一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。 3. 三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響：A、房地產(chǎn)開發(fā)成本；B、政府政策的變化；C、對(duì)未來(lái)的預(yù)期。 40. 求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本。D、求取估算價(jià)格。 27. 在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。 24. 經(jīng)過(guò)交易情況修正之后；經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后；經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后，經(jīng)過(guò)這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例物業(yè)的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。交易情況修正，交易日期調(diào)整，物業(yè)狀況調(diào)整。B、選取可比實(shí)例。 17. 在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。 13. 賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。 9. 評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 6. 某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。 2. 物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。 23. 對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。 21. 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款得利率。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。 15. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題（重點(diǎn)）：A、不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。 14. 設(shè)備更新的四個(gè)特點(diǎn)：A、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 10. 我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以單利計(jì)算的；我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。 7. 企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。 6. 經(jīng)營(yíng)稅金及附加。 2. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中。對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 風(fēng)險(xiǎn) 1. 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制。置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理管理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 ：一、復(fù)式公寓；二、花園公寓；三、單間公寓。 3. 地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)，第一：建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)㎡之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；第三：中型百貨公司往往是主要租戶。（二）零售商業(yè)物業(yè)的分類 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述（重點(diǎn)） 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概念 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿以物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)?！秶?guó)學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料2. 國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。 2. 市級(jí)購(gòu)物中心，第一：建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)㎡以上；第二：其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市；第三：通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶。 （三）出租型別墅或公寓 ：一、周邊環(huán)境質(zhì)量比較高；二、別墅建筑應(yīng)獨(dú)立。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為三個(gè)層次物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理。 ，來(lái)詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。 常規(guī)管理：第一、現(xiàn)金流和成本管理；第二、日常維修和維護(hù)；第三、未來(lái)維修和維護(hù)；第四、設(shè)施設(shè)備管理、第五、物業(yè)保險(xiǎn)管理。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購(gòu)買過(guò)程，直接投資又可分為從購(gòu)地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。 房地產(chǎn)投資的特性 （位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性） （房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命）（自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多）。廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（重點(diǎn)） 投資分析的基本概念 1. 現(xiàn)金流量：把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 5. 凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收