【正文】 29. 不良物業(yè)資產(chǎn)處置：1）以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)；2）實施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務；4）重組；5）公開出售。 5. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個領域：1）購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)；2）財務；3）管理人員職能。 14. 現(xiàn)場管理在具體實踐中可將其具體化為“六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價質(zhì)檢管理。 7. 需求的外部效應理論：主力店產(chǎn)生了需求的外部效應，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應所帶來的好處。 30. 品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營管理的證明。經(jīng)驗證明，自動消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。 15. 寫字樓的租金水平，主要取決于當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。 7. 寫字樓物業(yè)市場營銷一般圍繞著物業(yè)的特性來進行?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理 1. 寫字樓物業(yè)的特點：1）所處區(qū)位好，規(guī)模大；2）多為現(xiàn)代化的高層建筑；3）功能齊全、配套設施完善；4）多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；5）保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。 48. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告是物業(yè)管理報告中最常見的類型。 40. 定性指標評議參考標準是用來對企業(yè)進行定性評價時所采用的評判標準，具體用于對評議指標進行綜合分析和評定分數(shù)。 32. 物業(yè)管理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。 6. 會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財務信息的基本形式。 19. 籌資決策內(nèi)容：預測企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時機；確定籌集資金的來源與比例；確定或評價最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財務風險，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。 11. 利潤最大化的缺點：利潤最大化往往會使企業(yè)財務決策短期化。 3. 企業(yè)財務關(guān)系包括六個方面：1）企業(yè)同其所有者之間的財務關(guān)系（企業(yè)同股東）；2）企業(yè)同其債權(quán)人之間的財務關(guān)系；3）企業(yè)同其債務人之間的財務關(guān)系；4）企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財務關(guān)系；5）企業(yè)同職工之間的財務關(guān)系；6）企業(yè)同國家機關(guān)之間的財務關(guān)系。16. 風險管理可分四個步驟：1）風險識別；2）風險評估；3）風險控制；4）風險調(diào)整。1）物業(yè)服務合同是有償?shù)模?）物業(yè)服務合同及時諾成性合同又是雙務合同；3）物業(yè)服務合同是勞務合同?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第八章 合同與風險管理 合同管理 1. 物業(yè)管理活動中主要的合同類型：1）物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；2）前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同；3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同；4）物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務合同。 27. 反饋性控制是利用反饋控制原理進行的事中或事后控制。 19. 成本預算的編制程序：1）收集和整理有關(guān)資料；2）對預算期成本指標進行預測；3）根據(jù)企業(yè)（部門）特點編制成本預算。 16. 固定預算是傳統(tǒng)的預算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務結(jié)構(gòu)和業(yè)務數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。 8. 沉沒成本：是指因為過去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。 35. 在租賃管理中實施CRM主要涉及以下一些方面的工作：A、建立詳細的租戶檔案；B、租賃期內(nèi)的服務；C、租金繳交的管理；D、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析；E、個性化服務。 28. 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。 21. 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。 14. 租約簽訂前，租賃管理的內(nèi)容：A、制定租賃方案與策略；B、租戶選擇；C、租金確定；D、租約談判；E、簽約管理。 毛租：指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用。 5. 定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。3. 編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎：第一，區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；第二，房地產(chǎn)市場分析；第三，鄰里分析；第四，物業(yè)現(xiàn)狀分析；第五，業(yè)主目標。 13. 市場需求的特點：A、市場的需求首先具有廣泛性；B、需求具有多樣性；C、通常需要借助金融信貸機構(gòu)來進行融資。 6. 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。 39. 投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。 34. 重置價格通常要比重建價格低。C、測算折舊。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。 20. 運用市場法估價一般分為下列4大步驟進行：A、搜集交易實例?！? 12. 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本。 5. 物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。C、獲得凈收益的可靠性。如果NPV小于0，則項目不可接受。D、設備更新分析以費用年值法為主。設備磨損是設備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（重點） 投資分析的基本概念 1. 現(xiàn)金流量：把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 房地產(chǎn)投資的特性 （位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性） （房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命）（自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長得多）。 常規(guī)管理：第一、現(xiàn)金流和成本管理；第二、日常維修和維護；第三、未來維修和維護；第四、設施設備管理、第五、物業(yè)保險管理。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次 1. 物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為三個層次物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理。 2. 市級購物中心，第一：建筑規(guī)模一般在3萬㎡以上；第二：其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市；第三：通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶?！秶鴮W智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓學院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學院》52套講座+ 13920份資料《財務管理學院》53套講座+ 17945份資料（二）零售商業(yè)物業(yè)的分類 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。 ：一、復式公寓；二、花園公寓；三、單間公寓。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風險。置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費四個方面的利益。對區(qū)位的廣義理解，還應包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。 6. 經(jīng)營稅金及附加。 單利計息與復利計息 10. 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以單利計算的；我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。 14. 設備更新的四個特點：A、設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指投資者所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。 23. 對于一般房地產(chǎn)投資項目。D、物業(yè)價格形成的時間較長。 9. 評估價、保留價、起拍價、應價和成交價，是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。 17. 在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。交易情況修正，交易日期調(diào)整，物業(yè)狀況調(diào)整。 27. 在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。重置價格又稱重置成本。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。 3. 三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響：A、房地產(chǎn)開發(fā)成本；B、政府政策的變化；C、對未來的預期。 10. 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 物業(yè)經(jīng)營管理計劃 （本章最重要一節(jié)） 1. 制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與。（單選題）《物業(yè)經(jīng)營管理》 第六章 租賃管理 概述： 1. 房屋租賃的特點：A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；B、房屋租賃的標的是作為特定物的房屋；C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式契約關(guān)系；D、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；E、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人。 8. 按照租賃期限的長短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長期租賃。 11. 房屋租賃實行登記備案制度，其核心是對合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。 19. 物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。 房屋租賃合同 26. 承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意。 32. 當事人約定的其他條款：A、稅收與保險費的分擔；B、改建的規(guī)定；C、保證金。 5. 按照與業(yè)務量的關(guān)系劃分，可將成本分為：A、固定成本；B、變動成本；C、半固定或半變動成本。 13. 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。優(yōu)點：1）有助于提高管理收費的使用效益；2）改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；3）增強物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。 24. 成本的事后控制著眼于將來工作的改進，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來的成本管理工作指出努力的方向（了解）。在物業(yè)管理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務的部門，通常都設置為費用中心。6. 物業(yè)服務合同的甲方是業(yè)主委員會（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。 13. 決定參與投標的關(guān)鍵因素：1）項目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；2）項目類型符合企業(yè)確定的目標客戶；3）常規(guī)預測盈利；4）項目風險在企業(yè)承受范圍內(nèi)；5）項目委托方具有獨立法人資格和經(jīng)濟實力；6）本企業(yè)具備人力資源支持體系。 21. 物