【正文】 29. 不良物業(yè)資產(chǎn)處置：1）以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)；2）實(shí)施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)；3）采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)；4）重組；5）公開出售。 5. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個(gè)領(lǐng)域：1）購(gòu)置或剝離物業(yè)資產(chǎn)；2）財(cái)務(wù)；3）管理人員職能。 14. 現(xiàn)場(chǎng)管理在具體實(shí)踐中可將其具體化為“六統(tǒng)一”，即統(tǒng)一的店面管理、統(tǒng)一的店面形象管理、統(tǒng)一的員工管理、統(tǒng)一的安全管理、統(tǒng)一的承接租賃管理、統(tǒng)一的物價(jià)質(zhì)檢管理。 7. 需求的外部效應(yīng)理論：主力店產(chǎn)生了需求的外部效應(yīng)，為周圍小的零售店帶來了客流，普通零售店能夠得到這種外部效應(yīng)所帶來的好處。 30. 品牌是寫字樓良好形象的縮影，是優(yōu)質(zhì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的證明。經(jīng)驗(yàn)證明，自動(dòng)消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。 15. 寫字樓的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的狀況。 7. 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第十章 寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 1. 寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)：1）所處區(qū)位好，規(guī)模大；2）多為現(xiàn)代化的高層建筑；3）功能齊全、配套設(shè)施完善；4）多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理；5）保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵。 48. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告是物業(yè)管理報(bào)告中最常見的類型。 40. 定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對(duì)企業(yè)進(jìn)行定性評(píng)價(jià)時(shí)所采用的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對(duì)評(píng)議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評(píng)定分?jǐn)?shù)。 32. 物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效，是指一定經(jīng)營(yíng)期間的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)。 6. 會(huì)計(jì)報(bào)表是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理企業(yè)向其信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式。 19. 籌資決策內(nèi)容：預(yù)測(cè)企業(yè)資金需要的數(shù)量；確定籌資規(guī)模和籌資時(shí)機(jī)；確定籌集資金的來源與比例；確定或評(píng)價(jià)最佳的籌資方式；確定資本成本，分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；研究資本結(jié)構(gòu)的彈性及調(diào)整方法。 11. 利潤(rùn)最大化的缺點(diǎn)：利潤(rùn)最大化往往會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)決策短期化。 3. 企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系包括六個(gè)方面：1）企業(yè)同其所有者之間的財(cái)務(wù)關(guān)系（企業(yè)同股東）；2）企業(yè)同其債權(quán)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；3）企業(yè)同其債務(wù)人之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；4）企業(yè)內(nèi)部各單位之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；5）企業(yè)同職工之間的財(cái)務(wù)關(guān)系；6）企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)之間的財(cái)務(wù)關(guān)系。16. 風(fēng)險(xiǎn)管理可分四個(gè)步驟：1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；2）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；3）風(fēng)險(xiǎn)控制；4）風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整。1）物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)模?）物業(yè)服務(wù)合同及時(shí)諾成性合同又是雙務(wù)合同；3）物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理 合同管理 1. 物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型：1）物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；2）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同；3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同；4）物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。 27. 反饋性控制是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制。 19. 成本預(yù)算的編制程序：1）收集和整理有關(guān)資料；2）對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)；3）根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算。 16. 固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營(yíng)管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。 8. 沉沒成本：是指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實(shí)行何種方案均無法改變的成本。 35. 在租賃管理中實(shí)施CRM主要涉及以下一些方面的工作：A、建立詳細(xì)的租戶檔案；B、租賃期內(nèi)的服務(wù)；C、租金繳交的管理；D、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析；E、個(gè)性化服務(wù)。 28. 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。 21. 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。 14. 租約簽訂前，租賃管理的內(nèi)容：A、制定租賃方案與策略；B、租戶選擇；C、租金確定；D、租約談判；E、簽約管理。 毛租：指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用。 5. 定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。3. 編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)：第一，區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析；第三，鄰里分析；第四，物業(yè)現(xiàn)狀分析；第五，業(yè)主目標(biāo)。 13. 市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：A、市場(chǎng)的需求首先具有廣泛性；B、需求具有多樣性；C、通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。 6. 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。 39. 投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。 34. 重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。C、測(cè)算折舊。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。 20. 運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：A、搜集交易實(shí)例。” 12. 原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本。 5. 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。C、獲得凈收益的可靠性。如果NPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。D、設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。設(shè)備磨損是設(shè)備使用（或閑置）過程中發(fā)生的損耗。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（重點(diǎn)） 投資分析的基本概念 1. 現(xiàn)金流量：把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。 房地產(chǎn)投資的特性 （位置固定性或不可移動(dòng)性，是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性） （房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命）（自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多）。 常規(guī)管理：第一、現(xiàn)金流和成本管理；第二、日常維修和維護(hù)；第三、未來維修和維護(hù)；第四、設(shè)施設(shè)備管理、第五、物業(yè)保險(xiǎn)管理。第二節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次 1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，通常將其分為三個(gè)層次物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理。 2. 市級(jí)購(gòu)物中心，第一：建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)㎡以上；第二：其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市；第三：通常由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶?！秶?guó)學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財(cái)務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料（二）零售商業(yè)物業(yè)的分類 零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。 ：一、復(fù)式公寓；二、花園公寓；三、單間公寓。在一宗大型的投資組合中，房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì)在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。置業(yè)投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。 6. 經(jīng)營(yíng)稅金及附加。 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 10. 我國(guó)個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫(kù)券的利息是以單利計(jì)算的；我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。 14. 設(shè)備更新的四個(gè)特點(diǎn)：A、設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過程中所獲得的報(bào)酬。 23. 對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。D、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。 9. 評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)，是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格。 17. 在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場(chǎng)法、成本法、收益法。交易情況修正，交易日期調(diào)整，物業(yè)狀況調(diào)整。 27. 在物業(yè)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。重置價(jià)格又稱重置成本。收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。 3. 三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響：A、房地產(chǎn)開發(fā)成本；B、政府政策的變化；C、對(duì)未來的預(yù)期。 10. 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃 （本章最重要一節(jié)） 1. 制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與。（單選題）《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第六章 租賃管理 概述： 1. 房屋租賃的特點(diǎn)：A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；B、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；D、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；E、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。 8. 按照租賃期限的長(zhǎng)短，將租賃劃分為短期租賃、中短期租賃和長(zhǎng)期租賃。 11. 房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《房屋租賃證》。 19. 物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。 房屋租賃合同 26. 承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意。 32. 當(dāng)事人約定的其他條款：A、稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)；B、改建的規(guī)定；C、保證金。 5. 按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為：A、固定成本；B、變動(dòng)成本；C、半固定或半變動(dòng)成本。 13. 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。優(yōu)點(diǎn)：1）有助于提高管理收費(fèi)的使用效益；2）改善物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系；3）增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。 24. 成本的事后控制著眼于將來工作的改進(jìn)，避免不合理的支出和損失的重新發(fā)生，為未來的成本管理工作指出努力的方向（了解）。在物業(yè)管理企業(yè)，凡不直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，通常都設(shè)置為費(fèi)用中心。6. 物業(yè)服務(wù)合同的甲方是業(yè)主委員會(huì)（代表所有業(yè)主），乙方是物業(yè)管理企業(yè)。 13. 決定參與投標(biāo)的關(guān)鍵因素：1）項(xiàng)目區(qū)域、規(guī)模符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；2）項(xiàng)目類型符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；3）常規(guī)預(yù)測(cè)盈利；4）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)承受范圍內(nèi)；5）項(xiàng)目委托方具有獨(dú)立法人資格和經(jīng)濟(jì)實(shí)力；6）本企業(yè)具備人力資源支持體系。 21. 物