【正文】 業(yè)管理中的投保決策過(guò)程的基本步驟：1）詳細(xì)調(diào)查；2）確定所需的保險(xiǎn)；3）保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)的確定；4）選擇保險(xiǎn)公司；5）分析保單條款。 8. 正確處理“企業(yè)同國(guó)家機(jī)關(guān)”之間的財(cái)務(wù)關(guān)系是企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。 16. 企業(yè)籌資管理目標(biāo)：是在滿(mǎn)足物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險(xiǎn)，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。 24. 在網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)環(huán)境下，第一：空間大；第二：節(jié)約時(shí)間。 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)（重點(diǎn)） 30.“績(jī)效”簡(jiǎn)單地說(shuō)是“成績(jī)和效益”。 37. 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次30項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成。 44. 綜合分析判斷法屬于定性評(píng)價(jià)方法。 53. 對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的高層次管理者，主要是總經(jīng)理來(lái)說(shuō)，他所關(guān)心的則主要是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作完成的情況。3）服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿(mǎn)意率最大化。 12. 寫(xiě)字樓的租戶(hù)選擇：1）租戶(hù)的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況；2）所需面積大小；3）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。20. 在寫(xiě)字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都必須包含在租金中。 27. 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的三項(xiàng)主要指標(biāo)：1）服務(wù)滿(mǎn)意度；2）物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）物業(yè)品牌化。 5. 中心地理論：消費(fèi)者在購(gòu)物活動(dòng)中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購(gòu)物中會(huì)購(gòu)買(mǎi)多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購(gòu)物成本（包括交通成本、時(shí)間成本等）。 12. 對(duì)于主要租戶(hù)一般每5年調(diào)整一次，次要租戶(hù)可每年調(diào)整一次?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展1. 組合投資管理的內(nèi)容與步驟：宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析行業(yè)分析（產(chǎn)業(yè)分析）準(zhǔn)投資的物業(yè)分析（微觀(guān)分析） 投資分析 組合投資管理投資決策與運(yùn) 投資績(jī)效評(píng)估作制定投資方針政策投資選擇（構(gòu)建投資組合及調(diào)整） 圖：完整的組合投資管理內(nèi)容 2. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。這一整合過(guò)程由質(zhì)量的五大支柱構(gòu)成：1）質(zhì)量服務(wù)從用戶(hù)服務(wù)開(kāi)始；2）必須承諾不斷進(jìn)步；3）必須愿意并能夠接受評(píng)價(jià)與評(píng)價(jià)自身；4）必須授權(quán)給雇員；5）質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。 32. 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征：1）功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動(dòng)化；2）采用方便靈活的輸入方法；3）高效的查詢(xún)與輸出手段；4）與其他軟件有良好的兼容能力；5）具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；6）輔助管理人員的日常工作。 8. 生命周期成本法還可以通過(guò)測(cè)算修理和油漆墻面的費(fèi)用，來(lái)決定是否需要在會(huì)議室墻上裝飾橫木。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限度地降低項(xiàng)目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)管理企業(yè)造成的影響。 10. 租金確定與調(diào)整的主要幾點(diǎn)：1）基礎(chǔ)租金；2）代收代繳費(fèi)用和凈租約；3）租金的調(diào)整。 3. 零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理分兩個(gè)層次：1）策略與運(yùn)行管理；2）現(xiàn)場(chǎng)管理。 25. 寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)：1）工程隱患風(fēng)險(xiǎn)；2）設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)；3）消防防范風(fēng)險(xiǎn)；4）保安防范風(fēng)險(xiǎn)；5）自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。 18. 寫(xiě)字樓的租約制定條款：1）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款；2）折讓優(yōu)惠和租戶(hù)權(quán)利的授予。 10. 及時(shí)對(duì)話(huà)和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶(hù)三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。 4. 常規(guī)目標(biāo)：1）經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。 51. 編寫(xiě)物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng)：1）突出重點(diǎn)、兼顧一般；2）注重時(shí)效、真實(shí)可靠；3）報(bào)告清楚、文字簡(jiǎn)練。字?jǐn)?shù)要控制在3000字左右。 35. 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的類(lèi)型：政府評(píng)價(jià)、社會(huì)評(píng)價(jià)、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)、企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)、物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)。 28. 文字報(bào)告主要包括會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)兩部分。 22. 利潤(rùn)分配決策應(yīng)考慮的因素：利潤(rùn)分配與留存利潤(rùn)的關(guān)系；利潤(rùn)分配政策及其影響因素，如未來(lái)企業(yè)的投資機(jī)會(huì)、各種資金來(lái)源及其成本、股東對(duì)當(dāng)期收入和未來(lái)收入的相對(duì)偏好等；利潤(rùn)分配的時(shí)間和方式；股票股息及股票回購(gòu)問(wèn)題。 14. 比較而言，企業(yè)價(jià)值最大化（股東財(cái)富最大化）更能揭示企業(yè)市場(chǎng)認(rèn)可的價(jià)值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)（考點(diǎn)）。 6. 正確處理“企業(yè)同債務(wù)人”之間的財(cái)務(wù)關(guān)系是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)。 19. 雇主責(zé)任保險(xiǎn)的責(zé)任范圍是指凡投保人所雇傭的員工。 招投標(biāo)投標(biāo)概述 11. 物業(yè)管理招標(biāo)的三種方式：1）公開(kāi)招標(biāo)；2）邀請(qǐng)招標(biāo)；3）議標(biāo)。 4. 前期物業(yè)服務(wù)合同特征：1）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂；2）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性；3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。凡直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門(mén)，都可以設(shè)置為成本中心。 22. 事先控制是成本控制的開(kāi)端。 17. 零基預(yù)算：對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預(yù)算有著重要價(jià)值。 11. 主要成本項(xiàng)目的估算方法有：A、人工費(fèi)的估算；B、辦公費(fèi)估算；C、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算；D、保安費(fèi)估算；E、清潔衛(wèi)生費(fèi)估算；F、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算；G、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算；H、保險(xiǎn)費(fèi)估算；I、專(zhuān)項(xiàng)維修資金。 3. 營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。 變更和解除合同的條件 30. 合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止；二是人為終止。 24. 對(duì)于租期較長(zhǎng)的租戶(hù)（例如35年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶(hù)雙方的利益，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 17. 租賃方案與策略的內(nèi)容：A、確定可出租面積和租賃方式；B、編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算；C、定位目標(biāo)市場(chǎng)；D、確定租金方案；E、明確吸引租戶(hù)的策略。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)訂數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。 7. 意愿租賃就是給租戶(hù)以時(shí)期不確定的物業(yè)租用權(quán)，意愿租賃的延續(xù)依賴(lài)雙方的意愿。（單選題），包括租金方案和出租策略。 16. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能：A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益；B、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化；C、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；D、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃；E、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。 9. 市場(chǎng)劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)）、二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第五章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 1. 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素有三點(diǎn)：A、社會(huì)因素；B、經(jīng)濟(jì)因素；C、政策因素。 35. 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類(lèi)。 31. 求取房地產(chǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分；二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格。 26. 只要是新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。D、求取比準(zhǔn)價(jià)格。 15. 原始價(jià)值是始終不變的，賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。 7. 成交價(jià)格簡(jiǎn)稱(chēng)成交價(jià)，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易。B、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。16. 設(shè)備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備元形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。 9. 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。 4. 有效毛收入：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置。 A、房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。 5. 鄰里服務(wù)性商店，第一：建筑規(guī)模一般在3000㎡以下；第二：服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖主軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的租戶(hù)。（一）寫(xiě)字樓 1. 我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫(xiě)字樓分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類(lèi)。管理對(duì)象 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。 4. 居住區(qū)商場(chǎng)，第一：建筑規(guī)模一般在3000～10000㎡之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主；第三：日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)通常是主要租戶(hù)。 二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系：，其主要作用是為租戶(hù)提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨镏苯踊蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 2. 政治風(fēng)險(xiǎn)（房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性）（投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn))房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。 3. 現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則：A、以橫軸為時(shí)間軸；B、期末慣例法；C、第0周期的由來(lái)；D、現(xiàn)金流量圖中垂直箭線(xiàn)的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。 資金的時(shí)間價(jià)值（重點(diǎn)） 8. 同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱(chēng)為資金的時(shí)間價(jià)值。 13. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償有兩種：局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。B、能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)遁形的設(shè)備更新。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。 3. 物業(yè)價(jià)格的五個(gè)特征：A、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。而該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。 14. 市場(chǎng)價(jià)值又稱(chēng)實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格。C、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。 25. 成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象