【正文】 業(yè)管理中的投保決策過程的基本步驟：1）詳細調(diào)查；2）確定所需的保險；3）保險金額和保險費的確定；4）選擇保險公司；5）分析保單條款。 8. 正確處理“企業(yè)同國家機關”之間的財務關系是企業(yè)合法經(jīng)營的基礎。 16. 企業(yè)籌資管理目標：是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風險，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。 24. 在網(wǎng)絡財務環(huán)境下，第一：空間大；第二：節(jié)約時間。 物業(yè)管理績效評價（重點） 30.“績效”簡單地說是“成績和效益”。 37. 物業(yè)管理績效評價指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成。 44. 綜合分析判斷法屬于定性評價方法。 53. 對于物業(yè)管理企業(yè)的高層次管理者，主要是總經(jīng)理來說，他所關心的則主要是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況。3）服務目標：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。 12. 寫字樓的租戶選擇：1）租戶的商業(yè)信譽和財務狀況；2）所需面積大小；3）需要提供的物業(yè)管理服務。20. 在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營費用都必須包含在租金中。 27. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的三項主要指標：1）服務滿意度；2）物業(yè)經(jīng)濟指標；3）物業(yè)品牌化。 5. 中心地理論：消費者在購物活動中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本（包括交通成本、時間成本等）。 12. 對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展1. 組合投資管理的內(nèi)容與步驟：宏觀經(jīng)濟分析行業(yè)分析（產(chǎn)業(yè)分析）準投資的物業(yè)分析（微觀分析） 投資分析 組合投資管理投資決策與運 投資績效評估作制定投資方針政策投資選擇（構建投資組合及調(diào)整） 圖：完整的組合投資管理內(nèi)容 2. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。這一整合過程由質量的五大支柱構成：1）質量服務從用戶服務開始；2）必須承諾不斷進步；3）必須愿意并能夠接受評價與評價自身；4）必須授權給雇員；5）質量服務應該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。 32. 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征：1）功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動化；2）采用方便靈活的輸入方法；3）高效的查詢與輸出手段；4）與其他軟件有良好的兼容能力；5）具有與外界交流信息的網(wǎng)絡系統(tǒng)；6）輔助管理人員的日常工作。 8. 生命周期成本法還可以通過測算修理和油漆墻面的費用，來決定是否需要在會議室墻上裝飾橫木。子公司是獨立法人，獨立承擔民事責任，可以最大限度地降低項目一旦運作失敗給物業(yè)管理企業(yè)造成的影響。 10. 租金確定與調(diào)整的主要幾點：1）基礎租金；2）代收代繳費用和凈租約；3）租金的調(diào)整。 3. 零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理分兩個層次：1）策略與運行管理；2）現(xiàn)場管理。 25. 寫字樓物業(yè)管理風險的種類：1）工程隱患風險；2）設備運行風險；3）消防防范風險；4）保安防范風險；5）自然災害風險。 18. 寫字樓的租約制定條款：1）租賃合約中的標準條款；2）折讓優(yōu)惠和租戶權利的授予。 10. 及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關系的關鍵。 4. 常規(guī)目標：1）經(jīng)營目標：收益部分使用率最大化。 51. 編寫物業(yè)管理報告的注意事項：1）突出重點、兼顧一般；2）注重時效、真實可靠；3）報告清楚、文字簡練。字數(shù)要控制在3000字左右。 35. 物業(yè)管理績效評價的類型：政府評價、社會評價、企業(yè)集團內(nèi)部評價、企業(yè)自我診斷評價、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價。 28. 文字報告主要包括會計報表附注和財務情況說明書兩部分。 22. 利潤分配決策應考慮的因素：利潤分配與留存利潤的關系；利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機會、各種資金來源及其成本、股東對當期收入和未來收入的相對偏好等；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題。 14. 比較而言，企業(yè)價值最大化（股東財富最大化）更能揭示企業(yè)市場認可的價值，因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標（考點）。 6. 正確處理“企業(yè)同債務人”之間的財務關系是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎。 19. 雇主責任保險的責任范圍是指凡投保人所雇傭的員工。 招投標投標概述 11. 物業(yè)管理招標的三種方式：1）公開招標；2）邀請招標；3）議標。 4. 前期物業(yè)服務合同特征：1）前期物業(yè)服務合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂；2）前期物業(yè)服務合同具有過渡性；3）前期物業(yè)服務合同是要式合同。凡直接參與提供物業(yè)管理服務的部門，都可以設置為成本中心。 22. 事先控制是成本控制的開端。 17. 零基預算：對物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預算有著重要價值。 11. 主要成本項目的估算方法有：A、人工費的估算；B、辦公費估算；C、共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算；D、保安費估算；E、清潔衛(wèi)生費估算；F、綠化養(yǎng)護費估算；G、固定資產(chǎn)折舊費估算；H、保險費估算；I、專項維修資金。 3. 營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。 變更和解除合同的條件 30. 合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止；二是人為終止。 24. 對于租期較長的租戶（例如35年以上），為保護業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。 17. 租賃方案與策略的內(nèi)容：A、確定可出租面積和租賃方式；B、編制租賃經(jīng)營預算；C、定位目標市場；D、確定租金方案；E、明確吸引租戶的策略。承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營業(yè)額中超出預訂數(shù)額的部分，按一個百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。 7. 意愿租賃就是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權，意愿租賃的延續(xù)依賴雙方的意愿。（單選題），包括租金方案和出租策略。 16. 房地產(chǎn)市場的功能：A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益；B、顯示房地產(chǎn)市場需求變化；C、指導供給以適應需求的變化；D、指導政府制定科學的土地供給計劃；E、引導需求適應供給條件的變化。 9. 市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。《物業(yè)經(jīng)營管理》 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 房地產(chǎn)市場概述 1. 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素有三點：A、社會因素；B、經(jīng)濟因素；C、政策因素。 35. 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。 31. 求取房地產(chǎn)的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，先求取土地的重新購建價格。 26. 只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的物業(yè)，都可以采用成本法估價。D、求取比準價格。 15. 原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。 7. 成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實際達成交易。B、物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。16. 設備更新決策的邏輯是：在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。設備有形磨損的局部補償是修理，設備元形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術改造。 9. 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。 4. 有效毛收入：從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置。 A、房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。 5. 鄰里服務性商店，第一：建筑規(guī)模一般在3000㎡以下；第二：服務人口在1萬人以下；第三：方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖主軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營者通常是這些商店的租戶。（一）寫字樓 1. 我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標準，主要依照其所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力等進行分類。管理對象 物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等。 4. 居住區(qū)商場，第一：建筑規(guī)模一般在3000～10000㎡之間；第二：商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主；第三：日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶。 二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系：，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或實物直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。 2. 政治風險（房地產(chǎn)的不可移動性）（投資中危害最大的一種風險)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。 3. 現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則：A、以橫軸為時間軸；B、期末慣例法；C、第0周期的由來；D、現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。 資金的時間價值（重點） 8. 同樣數(shù)額的資金在不同時點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。 13. 設備磨損的補償有兩種：局部補償和完全補償。B、能提升物業(yè)運行服務遁形的設備更新。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。 3. 物業(yè)價格的五個特征：A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值。 14. 市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格。C、對可比實例成交價格進行處理。 25. 成本法是先分別求取估價對象