【正文】 測(cè)投資規(guī)模和投資時(shí)機(jī)；確定投資結(jié)構(gòu)；評(píng)價(jià)投資方案的風(fēng)險(xiǎn)與收益；選擇符合財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。 12. 資本利潤(rùn)率最大化的缺點(diǎn)：不能避免諸如忽略資金的時(shí)間價(jià)值和經(jīng)營(yíng)中各種風(fēng)險(xiǎn)因素的缺陷。 4. 正確處理“企業(yè)同其所有者”之間的財(cái)務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理企業(yè)生存和發(fā)展的前提與基本保證。物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種 17. 物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種：1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；2）雇主責(zé)任保險(xiǎn)；3）公眾責(zé)任保險(xiǎn)。 9. 物業(yè)服務(wù)合同簽訂的要點(diǎn)：1）“宜細(xì)不宜粗”的原則；2）不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾；3）實(shí)事求是留有余地；4）明確界定違約責(zé)任與處理方式。 物業(yè)服務(wù)合同 2. 物業(yè)服務(wù)合同的類型：1）前期物業(yè)服務(wù)合同；2）物業(yè)服務(wù)合同。 28.（考點(diǎn)）為了有效地進(jìn)行成本控制，保證經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)需實(shí)行分級(jí)分口管理經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，建立成本控制的組織體系，即建立以責(zé)任中心為基本控制單元的組織體系。 20. 成本控制的分類：1）按控制的時(shí)間特征分類；2）按控制的機(jī)制分類。優(yōu)點(diǎn)：1）編制簡(jiǎn)單；2）預(yù)算的編制成本較低；3）費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門(mén)所接受。 9. 目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式為：包干制和酬金制?！段飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第七章 成本管理（重點(diǎn)） 物業(yè)管理中的成本 1. 成本就是各項(xiàng)支出。 29. 房屋轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。 22. 租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分。 15. 租約執(zhí)行中，租賃管理的內(nèi)容：A、房屋空間交付；B、收取租金；C、租金調(diào)整；D、租戶關(guān)系管理。 凈租：指出租人收取的租金中，不包含上述費(fèi)用中的部分或全部。 6. 自動(dòng)延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動(dòng)續(xù)約。構(gòu)造物業(yè)管理方案 4. 物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容：A、建筑物管理計(jì)劃；B、租賃計(jì)劃；C、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃；D、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃。 14. 市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：A、交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；B、交易通常需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序；C、需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 7. 一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。 40. 求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。D、求取估算價(jià)格。 24. 經(jīng)過(guò)交易情況修正之后；經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整之后；經(jīng)過(guò)物業(yè)狀況調(diào)整之后，經(jīng)過(guò)這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例物業(yè)的成交價(jià)格變成了估價(jià)對(duì)象物業(yè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。B、選取可比實(shí)例。 13. 賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。 投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值 6. 某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者（如某個(gè)具體的購(gòu)買者）基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。 2. 物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。 21. 內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款得利率。 15. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題（重點(diǎn)）：A、不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新。磨損分為有形磨損和無(wú)形磨損。 7. 企業(yè)所得稅：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為25%。 2. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中。 風(fēng)險(xiǎn) 1. 房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制。資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對(duì)成本和收益的控制，主要包括對(duì)物業(yè)的物理管理形態(tài)和財(cái)務(wù)狀況的管理。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。 3. 地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)，第一：建筑規(guī)模一般在1～3萬(wàn)㎡之間；第二：商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；第三：中型百貨公司往往是主要租戶?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》 第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述（重點(diǎn)） 第一節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概念 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿以物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。2. 國(guó)外通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。 （三）出租型別墅或公寓 ：一、周邊環(huán)境質(zhì)量比較高；二、別墅建筑應(yīng)獨(dú)立。 ，來(lái)詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買過(guò)程，直接投資又可分為從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 5. 凈運(yùn)營(yíng)收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問(wèn)題。從投資的角度來(lái)看主要有：投資利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。投資回收與投資回報(bào)17. 房地產(chǎn)投資包括收益或總回報(bào)。 22. 還本付息的方式包括五種：A、一次還本利息照付；B、等額還本利息照付；C、等額還本付息；D、一次性償付；E、“氣球法”。C、物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。 8. 市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。（重點(diǎn)） 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 （本章最重要一節(jié)） 16. 物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。21. 選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例即可。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)。 32. 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。 36. 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有五點(diǎn)：A、收入的變化；B、其他商品的價(jià)格變化；C、對(duì)未來(lái)的預(yù)期；D、政府政策的變化。按照增量存量的方式將土地劃分為一級(jí)土地市場(chǎng)和二級(jí)土地市場(chǎng)，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場(chǎng)（增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng)）和二級(jí)房屋市場(chǎng)（存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng)）。 17. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容：A、宏觀因素分析；B、市場(chǎng)供求分析；C、相關(guān)因素分析。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃7. 預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。 10. 物業(yè)租賃管理模式分三種：A、包租轉(zhuǎn)租模式；B、出租代理模式；C、委托管理模式。 18. 預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心。 25. 租賃市場(chǎng)營(yíng)銷人員從四個(gè)方面宣傳其所推廣的物業(yè)：A、價(jià)格優(yōu)勢(shì)；B、物業(yè)本身的素質(zhì)；C、良好的聲譽(yù)；D、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 31. 租賃合同自然終止的情況包括：A、租賃合同到期，合同自行終止；B、符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；C、因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；D、當(dāng)事人協(xié)商一致的。 4. 期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用為兩部分：A、管理費(fèi)用；B、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 12. 保安費(fèi)用由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下。 23. 事中控制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。 30. 費(fèi)用中心指僅對(duì)費(fèi)用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。 5. 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。 12. 邀請(qǐng)招標(biāo)是目前廣泛采用的招標(biāo)方式。 20. 公眾責(zé)任保險(xiǎn)主要承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場(chǎng)所從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)以至日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失，依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。 7. 正確處理“企業(yè)同職工”之間的財(cái)務(wù)關(guān)系可以有效的調(diào)動(dòng)廣大職工開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)的積極性與創(chuàng)造性，為企業(yè)的發(fā)展增加新的促進(jìn)力。 15. 財(cái)務(wù)管理的具體目標(biāo)有三個(gè)主要方面：1）籌資管理目標(biāo)；2）投資管理目標(biāo)；3）利潤(rùn)分配管理目標(biāo)。 財(cái)務(wù)管理手段 23. 網(wǎng)絡(luò)財(cái)務(wù)是以互聯(lián)網(wǎng)、內(nèi)部網(wǎng)以及電子商務(wù)為背景的在線理財(cái)活動(dòng)。 29. 財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法：比率分析法和比較分析法。 36. 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)有三個(gè)基本要素：評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)方法。 43. 物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法是功效系數(shù)法，用于定量指標(biāo)的評(píng)價(jià)計(jì)分；輔助方法是綜合分析判斷法，用于評(píng)議指標(biāo)的評(píng)價(jià)計(jì)分。 52. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)就是要說(shuō)明物業(yè)管理企業(yè)收取了多少管理費(fèi)用，這些費(fèi)用具體用在什么地方，以及物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)的管理工作打算。2）管理目標(biāo)：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化。 11. 從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的物業(yè)管理目標(biāo)，是物業(yè)管理工作有效與否的標(biāo)志。 19. 由于寫(xiě)字樓物業(yè)的租約一般都要持續(xù)幾年的時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)定租金增加方式的租金調(diào)整條款。 26. 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)包括：1）能否令業(yè)主滿意；2）專業(yè)服務(wù)的水平；3）向業(yè)主提供信息的能力；4）管理計(jì)劃。 4. 零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)作的相關(guān)理論：1）中心地理論；2）同類零售店聚集理論；3）需求外部效應(yīng)理論。 11. 基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（營(yíng)業(yè)額）不相關(guān)的一個(gè)最低收入。17. 零售商業(yè)物業(yè)管理中的安全管理細(xì)分為：1）防火安全；2）治安保衛(wèi)；3）勞動(dòng)安全；4）媒體風(fēng)險(xiǎn)防范。 26. 在設(shè)施管理中，如果整合好質(zhì)量管理，可以使得設(shè)施部門(mén)和所支持的業(yè)務(wù)都有較大的提高和改善。 27 / 27