【正文】 26. 在設施管理中，如果整合好質量管理，可以使得設施部門和所支持的業(yè)務都有較大的提高和改善。 11. 基礎租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營業(yè)績（營業(yè)額）不相關的一個最低收入。 26. 物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準包括：1）能否令業(yè)主滿意；2）專業(yè)服務的水平；3）向業(yè)主提供信息的能力；4）管理計劃。 11. 從業(yè)主的角度來說，能否實現(xiàn)預期的物業(yè)管理目標，是物業(yè)管理工作有效與否的標志。 52. 向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告的重點就是要說明物業(yè)管理企業(yè)收取了多少管理費用，這些費用具體用在什么地方，以及物業(yè)管理企業(yè)未來的管理工作打算。 36. 物業(yè)管理績效評價有三個基本要素：評價指標、評價標準、評價方法。 財務管理手段 23. 網(wǎng)絡財務是以互聯(lián)網(wǎng)、內部網(wǎng)以及電子商務為背景的在線理財活動。 7. 正確處理“企業(yè)同職工”之間的財務關系可以有效的調動廣大職工開展物業(yè)經(jīng)營管理與服務的積極性與創(chuàng)造性，為企業(yè)的發(fā)展增加新的促進力。 12. 邀請招標是目前廣泛采用的招標方式。 30. 費用中心指僅對費用發(fā)生額負責的責任中心。在既定的管理收費標準下。 4. 期間費用或經(jīng)營管理費用為兩部分：A、管理費用；B、財務費用。 25. 租賃市場營銷人員從四個方面宣傳其所推廣的物業(yè)：A、價格優(yōu)勢；B、物業(yè)本身的素質；C、良好的聲譽；D、經(jīng)濟實用。 10. 物業(yè)租賃管理模式分三種：A、包租轉租模式；B、出租代理模式；C、委托管理模式。財務收支計劃7. 預算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用。按照增量存量的方式將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。 36. 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價。（重點） 收益性物業(yè)估價的基本方法 （本章最重要一節(jié)） 16. 物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。C、物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。投資回收與投資回報17. 房地產(chǎn)投資包括收益或總回報。從投資的角度來看主要有：投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償；風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟、自然環(huán)境或背景。 ，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。2. 國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。 3. 地區(qū)購物商場，第一：建筑規(guī)模一般在1～3萬㎡之間；第二：商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主；第三：中型百貨公司往往是主要租戶。資產(chǎn)管理的主要內容本質上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理管理形態(tài)和財務狀況的管理。 2. 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項目在一定時期內資金運動狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個時間坐標圖中。磨損分為有形磨損和無形磨損。 21. 內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款得利率。 投資價值和市場價值 6. 某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。B、選取可比實例。D、求取估算價格。 40. 求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。 14. 市場交易的特點：A、交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權的流轉及其再界定；B、交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序；C、需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務。 6. 自動延期租賃又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。 15. 租約執(zhí)行中，租賃管理的內容：A、房屋空間交付；B、收取租金；C、租金調整；D、租戶關系管理。 29. 房屋轉租，應當訂立轉租合同。 9. 目前我國物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式為：包干制和酬金制。 20. 成本控制的分類：1）按控制的時間特征分類；2）按控制的機制分類。 物業(yè)服務合同 2. 物業(yè)服務合同的類型：1）前期物業(yè)服務合同；2）物業(yè)服務合同。物業(yè)保險的主要險種 17. 物業(yè)保險的主要險種：1）財產(chǎn)保險；2）雇主責任保險；3）公眾責任保險。 12. 資本利潤率最大化的缺點：不能避免諸如忽略資金的時間價值和經(jīng)營中各種風險因素的缺陷。一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。 41. 評價結果五種類型優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的資格界限是： 優(yōu)（A）：綜合評價得分達到85分以上（含85分）； 良（B）：綜合評價得分達到7085分以上（含70分）； 中（C）：綜合評價得分達到5070分（含50分）； 低（D）：綜合評價得分在4050分（含40分）； 差（E）：綜合評價得分在40分以下。 2. 寫字樓物業(yè)管理的目標：1）宏觀目標；2）常規(guī)目標；3）微觀目標。 16. 在一定的市場條件下，寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。《物業(yè)經(jīng)營管理》 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 1. （1956年）最早的現(xiàn)代購物中心建成于美國，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的必然產(chǎn)物。 15. 風險種類及特點：1）管理模式風險；2）產(chǎn)權與管理權相分離風險；3）管理范圍不確定風險；4）墊款風險；5）突發(fā)事件風險。 30. 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理，從規(guī)劃設計、建設和物業(yè)管理等流程有效地體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，一方面需要發(fā)展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續(xù)發(fā)展意識的提高和物業(yè)管理水平的提高。 4. 當一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達到約5萬平方米時，就應該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。 6. 同類零售店聚集理論：消費者除了考慮價格以外，還注重商品的質量、特色、品牌、銷售方式等多個非價格因素，他們往往會到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購物。 22. 有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。 6. 寫字樓物業(yè)管理的內容包括：1）寫字樓物業(yè)市場營銷；2）制定租金收取辦法；3）協(xié)調與業(yè)主和租戶的關系；4）組織與控制。 46. 定量和定性結合評價得分＝定量指標分數(shù)80%+定性指標分數(shù)20% 物業(yè)管理報告 47. 按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類：1）向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告；2）向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告；3）向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告。 31. 物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。 18. 財務管理的基本內容：1）籌資決策；2）投資決策；3）利潤分配決策。 2. 企業(yè)財務活動是指在商品貨幣經(jīng)濟條件下企業(yè)的資金運動，包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。（其它書中認為是無名合同）。 26. 前饋性控制和防護性控制都屬于事先控制。 15. 成本預算的類型分4種：1）固定預算；2）彈性預算；3）零基預算；4）滾動預算和概率預算。 ，CRM是營銷管理的創(chuàng)新。這種宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進行，如宣傳物業(yè)的位置、周圍景觀、通達性和方便性等。） 9. 物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和能源使用費三部分組成。（中短期計劃35年）。 房地產(chǎn)市場細分 5. 按地域范圍劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。可將這種重新建造方式形象地理解為“復制”。23. 進行物業(yè)狀況調整，是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格。 11. 1998年7月20日國務院令第248號發(fā)布第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定（即市場調節(jié)價）；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。B、獲得凈收益期限的長短。C、只比較設備的費用。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額＝應納稅銷售（出租）收入稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。物業(yè)管理企業(yè)劃分為三種：一、管理型；二、專業(yè)型；三、綜合型。n更多企業(yè)學院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學院》46套講座+6020份資料物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標：一、持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求；二、凈收益最大化；三、保持和提高物業(yè)的市場價值；四、未來發(fā)展?jié)摿Α? B、間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。B、設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第四章 收益性物業(yè)價值評估（重點） 收益性物業(yè)的概念 1. 對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：A、未來凈收益的大小。 10. 市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格。 22. 應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格，稱為交易日期調整（簡稱市場狀況調整）。 33. 重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應獲得的利潤。 4. 房地產(chǎn)市場結構包括：A、總量結構；B、區(qū)域結構；C、產(chǎn)品結構；D、供求結構；E、投資結構。 2. 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。（短期租期：2年或2年以內；長期租期：5年或5年以上；中短期租期一般為34年。 20. 吸引租戶的策略多種多樣，主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。 客戶關系管理 33. 客戶關系管理（CRM）是企業(yè)通過富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為，最終實現(xiàn)贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠和客戶創(chuàng)利的目的。 14. 成本預算的基本要求分5點：1）成本預算必須同其他預算相協(xié)調；2）成本