【正文】 物業(yè)經(jīng)營管理》 第四章 收益性物業(yè)價值評估（重點(diǎn)） 收益性物業(yè)的概念 1. 對未來能夠帶來的收益予以具體化，收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：A、未來凈收益的大小。B、獲得凈收益期限的長短。C、獲得凈收益的可靠性。 2. 物業(yè)要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備有用性、稀缺性和有效需求。 3. 物業(yè)價格的五個特征：A、物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。B、物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格。C、物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。D、物業(yè)價格形成的時間較長。E、物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。 4. 在交易中可以轉(zhuǎn)移的不是其實(shí)物，而是其所有權(quán)、使用權(quán)或其他權(quán)益。 5. 物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。 投資價值和市場價值 6. 某一物業(yè)的投資價值，是指某個特定的投資者（如某個具體的購買者）基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。而該物業(yè)的市場價值，是指該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值。 7. 成交價格簡稱成交價，是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易。 8. 市場價格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果。 9. 評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價，是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格。 10. 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價，是一組與政府對價格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價格。 11. 1998年7月20日國務(wù)院令第248號發(fā)布第30條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定（即市場調(diào)節(jié)價）；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價或者政府定價。” 12. 原始價值簡稱原值、原價，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實(shí)際發(fā)生的成本。 13. 賬面價值又稱賬面凈值、折余價值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。 14. 市場價值又稱實(shí)際價值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實(shí)際所值的價格。 15. 原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。（重點(diǎn)） 收益性物業(yè)估價的基本方法 （本章最重要一節(jié)） 16. 物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。 17. 在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。 18. 市場法又稱市場比較法，是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 19. 市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)則難以采用市場法估價。 20. 運(yùn)用市場法估價一般分為下列4大步驟進(jìn)行：A、搜集交易實(shí)例。B、選取可比實(shí)例。C、對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理。D、求取比準(zhǔn)價格。21. 選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，一般選取3個以上（含3個）、10個以下（含10個）可比實(shí)例即可。交易情況修正，交易日期調(diào)整，物業(yè)狀況調(diào)整。 22. 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點(diǎn)時的價格，稱為交易日期調(diào)整（簡稱市場狀況調(diào)整）。23. 進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為估價對象在估價時點(diǎn)時的物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。 24. 經(jīng)過交易情況修正之后；經(jīng)過交易日期調(diào)整之后；經(jīng)過物業(yè)狀況調(diào)整之后，經(jīng)過這三大方面的修正和調(diào)整之后，就把可比實(shí)例物業(yè)的成交價格變成了估價對象物業(yè)在估價時點(diǎn)時的客觀合理價格或價值。 25. 成本法是先分別求取估價對象在估價時點(diǎn)時（即現(xiàn)在）的重新購建價格和折舊。 26. 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價。 27. 在物業(yè)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價。 28. 運(yùn)用成本法估價一般分為下列4個步驟進(jìn)行：A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料。B、測算重新購建價格。C、測算折舊。D、求取估算價格。 29. 成本法最基本的公式為：物業(yè)價格＝重新購建價格－折舊 30. 重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點(diǎn)重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 31. 求取房地產(chǎn)的重新購建價格有兩大路徑：一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分；二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨(dú)立的部分，先求取土地的重新購建價格。 32. 建筑物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重置價格又稱重置成本。 33. 重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 34. 重置價格通常要比重建價格低。有特殊保護(hù)價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價格。一般建筑物適用重置價格。 35. 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。 36. 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。收益法分為直接資本化法和報酬資本化法。 37. 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用。 38. 運(yùn)用收益法估價一般分為4個步驟進(jìn)行：A、搜集并驗(yàn)證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價對象及其類似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；B、預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）；C、求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；D、選用適宜的收益法公式計算出收益價格。 39. 投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。 40. 求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。 41. 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。《物業(yè)經(jīng)營管理》 第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 房地產(chǎn)市場概述 1. 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)因素有三點(diǎn)：A、社會因素；B、經(jīng)濟(jì)因素；C、政策因素。 2. 房地產(chǎn)市場的需求有五點(diǎn)：A、收入的變化；B、其他商品的價格變化；C、對未來的預(yù)期；D、政府政策的變化。 3. 三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響：A、房地產(chǎn)開發(fā)成本；B、政府政策的變化；C、對未來的預(yù)期。 4. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：A、總量結(jié)構(gòu)；B、區(qū)域結(jié)構(gòu)；C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；D、供求結(jié)構(gòu)；E、投資結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)市場細(xì)分 5. 按地域范圍劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。 6. 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。 7. 一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。 8. 用途分類：A、居住物業(yè)市場；B、商業(yè)物業(yè)市場；C、工業(yè)物業(yè)市場；D、特殊物業(yè)市場；E、土地市場。 9. 市場劃分為三級市場：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）。按照增量存量的方式將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。 10. 房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 11. 指標(biāo)：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。 12. 市場供給的特點(diǎn)：A、市場供給缺乏彈性；B、市場供給具有非同質(zhì)性；C、市場具有高度的壟斷性。 13. 市場需求的特點(diǎn)：A、市場的需求首先具有廣泛性；B、需求具有多樣性；C、通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。 14. 市場交易的特點(diǎn)：A、交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定；B、交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序；C、需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)。 15. 市場價格的特點(diǎn)：A、使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大；B、房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢；C、不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。 16. 房地產(chǎn)市場的功能：A、配置存量房地產(chǎn)資源和利益；B、顯示房地產(chǎn)市場需求變化；C、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化；D、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃；E、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化。 17. 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容：A、宏觀因素分析；B、市場供求分析；C、相關(guān)因素分析。 物業(yè)經(jīng)營管理計劃 （本章最重要一節(jié)） 1. 制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與。 2. 物業(yè)管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。（中短期計劃35年）。3. 編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)：第一，區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；第二，房地產(chǎn)市場分析；第三，鄰里分析；第四，物業(yè)現(xiàn)狀分析；第五，業(yè)主目標(biāo)。構(gòu)造物業(yè)管理方案 4. 物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容：A、建筑物管理計劃；B、租賃計劃；C、財務(wù)收支計劃；D、物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計劃。5. 建筑物管理策略最重要的是決定是否使用有計劃的維護(hù)維修體系。（單選題），包括租金方案和出租策略。財務(wù)收支計劃7. 預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營費(fèi)用。（單選題）《物業(yè)經(jīng)營管理》 第六章 租賃管理 概述： 1. 房屋租賃的特點(diǎn)：A、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；B、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋；C、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系；D、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；E、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。 2. 物業(yè)租賃的分類：A、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分；B、按房屋租賃期限劃分；C、按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分；D、其他劃分方式。