【正文】 集資料－測算重新購建價格－測算折舊－求取積算價格。4）物業(yè)價格構(gòu)成：土地取得成本（購買、拆遷、征地）、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤。5）（復(fù)制）6）折舊：不同于會計上的折舊，而是指市價與重新購建價格之間的差額。物質(zhì)折舊（磨損老化）、功能折舊（技術(shù)進(jìn)步）、經(jīng)濟(jì)折舊（外在性和市場因素）。P109110例題建筑物折舊＝建筑物重新購建價格－建筑物市場價值自然壽命，經(jīng)濟(jì)壽命，實際年齡，有效年齡。1）權(quán)益資本化法、還原法：是預(yù)測估價對象的未來收益，然后用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)化為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。2）使用范圍：有收益或有潛在收益的物業(yè)，不適用于：行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)。3）步驟：搜集相似資料－預(yù)測收益－求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)－選擇適宜的收益法公式計算出收益價格。4）報酬率＝無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠5）直接資本化法：未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率。P112113例題 注意書本上五角星處。某宗物第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析第十四節(jié) 一、房地產(chǎn)市場——課堂掌握（買賣、租賃、抵押、典當(dāng)）的場所、途徑和形式（有形或無形）。：社會、政治、經(jīng)濟(jì)、金融、法制、技術(shù)、資源、國際。：社會、經(jīng)濟(jì)、政策。第十五節(jié) 二、房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系——其他條件不變時，與價格成反比影響因素：收入水平+，其他商品價格變動（替代品+，互補(bǔ)品－），預(yù)期、政府政策。——其他條件不變時，與價格成正比影響因素：開發(fā)成本+、政策變化、預(yù)期?！┣笃胶? 價格和交易量趨于均衡第十六節(jié) 三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)——重要1）總量結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)總供求狀況；2）區(qū)域結(jié)構(gòu)：不同城市、不同區(qū)域間房地產(chǎn)規(guī)模、類型與價格；3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：不同類型的物業(yè)之間的投資比例；4）供求結(jié)構(gòu)：某一物業(yè)類型內(nèi)部，不同檔次物業(yè)供求的關(guān)系；5）投資結(jié)構(gòu)：投資目的與投資方式。1）按地域分：地區(qū)、城市、城市內(nèi)不同區(qū)域；2）按用途分：居住、商業(yè)、工業(yè)、特殊物業(yè)和土地市場；3）按存量增量分：一（土地使用權(quán)出讓）二（土地轉(zhuǎn)讓，新建商品房租售）三（存量房地產(chǎn)交易）級；土地一二級、房屋一二級市場；4）交易形式：買賣、租賃、抵押、保險；5）按目標(biāo)市場細(xì)分：從營銷角度設(shè)定營銷層次。1）供給指標(biāo)：存量、新竣工量、滅失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面積、房屋新開工面積、平均建設(shè)周期、竣工房屋價值；2）需求指標(biāo)：GDP、人口、家庭規(guī)模、就業(yè)水平、可支配收入、消費(fèi)傾向、物價水平。3）市場交易量指標(biāo)：銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格指數(shù)、房地產(chǎn)價格、租金。第十七節(jié) 四、房地產(chǎn)市場的特性與功能1）供給特征：缺乏彈性、不完全競爭；2）需求特征：廣泛、多樣、金融支持至關(guān)重要；3）交易特征：權(quán)利的交易；程序復(fù)雜，時間久，費(fèi)用高；需專業(yè)人員提供服務(wù)。4）價格特征：區(qū)位影響大；長期波動向上；個別因素影響明顯。1）配置存量房地產(chǎn)資源和利益2）顯示房地產(chǎn)市場需求變化3）指導(dǎo)供給適應(yīng)需求4）指導(dǎo)政府指定土地供給計劃5）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給的變化1）干預(yù)目標(biāo)：持續(xù)健康發(fā)展；存量房地產(chǎn)資源有效使用；保證各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g；引導(dǎo)新建項目的位置選擇；滿足特殊群體的需要（經(jīng)濟(jì)適用房、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)）。2）干預(yù)手段：土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、租金和價格控制。第十八節(jié) 五、房地產(chǎn)市場分析：對不同主體有不同作用?！匾?）宏觀因素分析：國家和地方的經(jīng)濟(jì)特性；物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。2）市場供求分析：供給方面，需求方面、競爭分析及市場占有率分析。3）相關(guān)因素分析：居住物業(yè)（供求狀況、價格水平、滿意程度、對未來的希望）；寫字樓（交通、周邊環(huán)境、商業(yè)設(shè)施、物業(yè)特征）；零售物業(yè)（流動人口和常住人口、購買力水平、服務(wù)半徑、競爭狀況）；工業(yè)倉儲物業(yè)。第十九節(jié) 六、物業(yè)經(jīng)營管理計劃：是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。1）指導(dǎo)物業(yè)管理具體行動2）記載物業(yè)管理計劃的目標(biāo)、前提與制約因素3）加載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的過程4）幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識5）便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險等重大問題6）測量物業(yè)管理活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營管理活動的績效。1）年度計劃：戰(zhàn)術(shù)層次，運(yùn)行計劃；2）中短期計劃：35年，物業(yè)管理合同有效期內(nèi)的管理計劃；3）長期計劃：策略層次，覆蓋物業(yè)剩余使用壽命。——重要1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標(biāo)1）建筑物管理計劃（維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)、管理策略、檢查計劃、公共設(shè)施服務(wù)）2）租賃計劃（租金方案、出租策略）3）財務(wù)收支計劃（預(yù)算是經(jīng)營計劃的核心，最受業(yè)主關(guān)心）4）運(yùn)行業(yè)績評估及與業(yè)主溝通計劃第六章 租賃管理第二十節(jié) 一、物業(yè)租賃概述：房屋租賃，出租人（自然人或法人，所有權(quán)人或代理人、代管人）將房屋出租給承租人使用（居住、經(jīng)營、聯(lián)營、承包經(jīng)營、入股經(jīng)營或合作經(jīng)營）。*轉(zhuǎn)租是附屬于出租的非獨(dú)立的活動！1）使用權(quán)轉(zhuǎn)移，所有權(quán)不變；2）標(biāo)的物是作為特定物的房屋——不同于其他商品同類可替代的屬性；3）經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系——要式合同、書面形式、登記備案4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止——帶租約的物業(yè)轉(zhuǎn)讓5）租賃雙方必須符合法律規(guī)定的責(zé)任人——單位租賃城市私房？1）按房屋所有權(quán)不同：；2）按租賃期限劃分：定期——明確起止日期自動延期——周期性租賃，自動順延每個周期，直到某方提出中止合約，一方死亡不能自動失效意愿租賃——使用權(quán)期限不確定，可隨時中止，死亡即刻結(jié)束。2）按租金內(nèi)涵劃分：毛租、凈租（多見于長期租賃）、百分比租金（多見于購物中心或超市）。凈租0+出租單元內(nèi)部能源使用費(fèi)（水、電、煤） ＝凈租1+物業(yè)管理費(fèi)用（保潔、保安） ＝凈租2+各類稅費(fèi)（房產(chǎn)稅、保險費(fèi)，物業(yè)維護(hù)和修繕費(fèi)用等） ＝毛租1）包租轉(zhuǎn)租：物業(yè)管理企業(yè)包租后轉(zhuǎn)租或零星出租，承擔(dān)市場風(fēng)險，獲得管理費(fèi)用和批零差價（風(fēng)險補(bǔ)償）；2）出租代理：物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)租賃及管理，業(yè)主承擔(dān)市場風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)獲得傭金和管理費(fèi)用；3）委托管理：業(yè)主負(fù)責(zé)租賃事務(wù)，承擔(dān)市場風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)僅收取管理費(fèi)用?！缘诙还?jié) 二、租賃管理與租賃方案：租約簽訂前、執(zhí)行中、期滿時三階段的工作。1）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經(jīng)營預(yù)算——租賃管理中租賃方案的核心3）定位目標(biāo)市場4）確定租金方案——租賃管理的核心5）明確吸引租戶的策略1）計算單位和所含內(nèi)容：每平米為基礎(chǔ)，；2）基礎(chǔ)租金與附加租金3）租金的調(diào)整、租賃管理中的市場營銷第二十二節(jié) 三、房屋租賃合同：債權(quán)合同1）雙務(wù)：，債權(quán)和債務(wù)，互為等價關(guān)系；2）有償：權(quán)利獲得與否及程度依據(jù)代價付出情況；3）諾成：諾即成，強(qiáng)調(diào)合同起始時間，區(qū)別于實踐合同；4）要式：區(qū)別于不要式合同，決定受法律保護(hù)與否；5）繼續(xù)性：時期內(nèi)的過程而非時點(diǎn)上的狀態(tài)。1）姓名及住所2）物業(yè)地址、面積、狀況3）租賃用途——不得變更，或征得出租人同意重新簽訂合同4）租賃期限——續(xù)租優(yōu)先、購買優(yōu)先5）租金及支付方式6）修繕責(zé)任7）轉(zhuǎn)租的約定——附屬性、書面性8）變更和接觸合同的條件9）租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)10）其他條款——稅費(fèi)分擔(dān)、改建的規(guī)定、保證金第二十三節(jié) 四、租戶關(guān)系管理——p177178：建立檔案庫、租賃期內(nèi)服務(wù)、租金繳交管理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、個性化服務(wù)。第七章 成本管理第二十四節(jié) 一、物業(yè)管理重的成本及其分類——掌握：物化勞動（材料和設(shè)備等生產(chǎn)資料）和活勞動的耗費(fèi)物業(yè)管理企業(yè)各種生產(chǎn)費(fèi)用的總和構(gòu)成物業(yè)管理成本；一定時期內(nèi)的直接物業(yè)管理成本稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本；為組織和管理物業(yè)管理服務(wù)活動會發(fā)生管理費(fèi)用； 按期間費(fèi)用處理為籌措經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務(wù)費(fèi)用； 不計入成本！1）營業(yè)成本：直接人工、直接材料費(fèi)、間接費(fèi)用（未必單列）2）期間費(fèi)用（經(jīng)營管理費(fèi)用）：管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，可以包括上述間接費(fèi)用。*特別規(guī)定p184，注意第五點(diǎn)不得列入成本的5類支出！第二十五節(jié) 二、物業(yè)管理成本的分類——重要——了解——見營業(yè)成本、期間費(fèi)用和經(jīng)營管理費(fèi)用：固定成本（與物業(yè)管理服務(wù)量變動無關(guān)）、變動成本（隨服務(wù)量變動而變動）、半固定或半變動成本（不呈正比例變動關(guān)系）。：目標(biāo)、定額、計劃、實際——了解：邊際成本（計算最優(yōu)）、差異成本、機(jī)會成本（衡量用途）、估計成本、沉沒成本（有關(guān)決策）、可緩成本、可免成本、附加價值成本。第二十六節(jié) 三、成本估算方法1）物業(yè)管理服務(wù)成本：人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)公用部位與公用設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險費(fèi)及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用；2）專項維修基金——不計入物業(yè)管理服務(wù)支出或成本；3）物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成：包干制（物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)、利潤），薪酬制（物業(yè)管理服務(wù)支出+酬金）。——重要卻簡單1）類別：人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)公用部位與公用設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險費(fèi)、專項維修基金費(fèi)2）單項：年（月）各項費(fèi)用之和/年（月）參與測算的物業(yè)面積3）匯總：分項費(fèi)用之和/參與測算的物業(yè)面積第二十七節(jié) 四、成本預(yù)算：與其他預(yù)算（收入、資本、現(xiàn)金預(yù)算等）相協(xié)調(diào)；以各項定額（勞動、消耗、費(fèi)用定額等）為基礎(chǔ)；應(yīng)有技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施來保證；全面權(quán)衡；留有余地。1）固定預(yù)算：以過去為基礎(chǔ)，合理調(diào)整。三大前提：過去合理、現(xiàn)有業(yè)務(wù)必須、增加費(fèi)用值得。2）彈性預(yù)算：彌補(bǔ)上述不足，對無法準(zhǔn)確預(yù)見的事項彈性對待。3）零基預(yù)算：各項預(yù)算支出以零為出發(fā)點(diǎn)，適用于產(chǎn)出難以辨認(rèn)的服務(wù)性部門費(fèi)用預(yù)算的編制。4）滾動預(yù)算（逐期更新）和概率預(yù)算 1）方式：二下一上式，下達(dá)任務(wù)－討價還價－下達(dá)命令。2）程序：搜集資料－預(yù)測成本－編制預(yù)算。3）類別：營業(yè)成本、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。第二十八節(jié) 五、成本控制——了解：，包括對目標(biāo)成本本身的控制、對目標(biāo)成本完成的控制和過程的監(jiān)督、在過程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來，為今后成本的降低知名方向。：事先、事中、事后；前饋性、防護(hù)性、反饋行控制。1）全面控制2）講求經(jīng)濟(jì)效益3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合4）例外管理原則第八章 合同與風(fēng)險管理第二十九節(jié) 一、物業(yè)管理中的主要合同類型：契約，平等、資源、公平、誠信、合法。1）物業(yè)建設(shè)單位開發(fā)過程中所訂立的合同：建設(shè)單位2）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位－物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主大會選聘之物業(yè)管理企業(yè)－業(yè)主3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關(guān)的合同：業(yè)主－業(yè)主；業(yè)主與物業(yè)公司；業(yè)主與管理企業(yè)、裝修公司、保險公司等。4）物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動的專項服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)－專營公司。*以管理服務(wù)為主的物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同是最主要的合同； 以管理服務(wù)和出租經(jīng)營并重的物業(yè)管理企業(yè)，既擁有物業(yè)的管理權(quán)，又擁有物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營權(quán)。物業(yè)描述、合同期限、管理者責(zé)任、業(yè)主目標(biāo)、管理者權(quán)利范圍、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)報告的內(nèi)容要求、服務(wù)費(fèi)用及支付方式、成本分配與使用。第三十節(jié) 二、物業(yè)服務(wù)合同——重要1）前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂具有過渡性要式合同2）物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，業(yè)主委托企業(yè)管理3）兩者的差異：p211表格——重要1）相互信任2）有償合同3）諾成雙務(wù)4）勞務(wù)合同1）物業(yè)基本情況2）委托服務(wù)事項3）雙方的權(quán)利義務(wù)4）物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6）專項維修基金的管理和使用7）物業(yè)管理用房8）物業(yè)經(jīng)營管理9）委托服務(wù)期限10）違約責(zé)任：細(xì)致、不應(yīng)有無償無限期的承諾、實事求是、明確界定違約責(zé)任與處理方式。第三十一節(jié) 三、招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理：公開、公平、公正、合理。：公開、邀請、議標(biāo)1）公開招標(biāo)——無限競爭性公開招標(biāo)，選擇余地大、競標(biāo)單位多、工作量大、時間長、招標(biāo)成本高。適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。2）邀請招標(biāo)——有限競爭性選擇招標(biāo)，特點(diǎn)與公開招標(biāo)相反。成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組－編制招標(biāo)文件－向社會發(fā)布招標(biāo)公告－投標(biāo)單位資質(zhì)審查－發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計圖紙、技術(shù)資料等－組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場并答疑－成立評標(biāo)委員會，制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、定標(biāo)辦法－收取投標(biāo)書－開標(biāo)與標(biāo)書評閱－組織答辯會，評標(biāo)定標(biāo)－發(fā)出中標(biāo)通知書－與中標(biāo)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同