【正文】 空置和收租損失 ?其他收入：租金外收入或計(jì)劃外收入 ?有效毛收入 =12+3 ?運(yùn)營費(fèi)用 =人工費(fèi) +運(yùn)營成本 +服務(wù)費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) + ?房產(chǎn)稅 +法律費(fèi)用 ?凈運(yùn)營收益 =45 ?抵押貸款還本付息 ?準(zhǔn)備金 ?稅金 ?經(jīng)營現(xiàn)金流 =67 或稅后現(xiàn)金流 =6789 ?注意： 凈運(yùn)營收益 7+投資回報(bào) ?三、掌握現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算 ?資金的時(shí)間價(jià)值 ?利息與利率 ?單利與復(fù)利 ?名義利率與實(shí)際利率 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?復(fù)利計(jì)算公式 ?例題解答 ?影響資金的時(shí)間價(jià)值的因素： ?通貨膨脹因素 ?利息因素 ?投資利潤率 ?風(fēng)險(xiǎn)和不確定性因素 ?名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系： ?二者關(guān)系的討論： ?實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； ?名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； ?當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m＝ 1 時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； ?當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m1 時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率； ?當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m∞時(shí)，名義利 率與實(shí)際利率的關(guān)系為 ?四、熟悉設(shè)備更新的原因 ?（一）有形磨損及補(bǔ)償方式： ?第一類有形磨損161。170。實(shí)體磨損和變形 ?局部補(bǔ)償：修理 ?完全補(bǔ)償：更新 ?第二類有形磨損161。170。自然力磨損（氧化、銹蝕） ?局部補(bǔ)償：修理，以修復(fù)表觀為主 ?完全補(bǔ)償：不需要 ?（二）無形磨損及補(bǔ)償方式： ?第一種無形磨損161。170。成本降低導(dǎo)致價(jià)格降低 ?補(bǔ)償方式：無需補(bǔ)償 ?第二種無形磨損161。170。技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致設(shè)備落后 ?局部補(bǔ)償：技術(shù)改造 ?完全補(bǔ)償：更新 ?五、熟悉設(shè)備更新的特點(diǎn)： ?（一）核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命 ?設(shè)備的三種壽命 ?影響三種壽命長短的因 素 ?（二）設(shè)備更新分析的重點(diǎn)是考慮未來的現(xiàn)金流量 ?（三）只比較設(shè)備的費(fèi)用 ?（四）以費(fèi)用年值法為主 ?六、了解設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法 ?七、掌握設(shè)備更新的決策的判別準(zhǔn)則 ?（一）不提升服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新活動(dòng) ?（二）能提升服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新活動(dòng) ?注意考慮由于服務(wù)質(zhì)量的提高所產(chǎn)生的利潤的處理 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?七、熟悉投資回收與投資回報(bào)的聯(lián)系與區(qū)別 ?八、熟悉房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的 表現(xiàn)形式 ?（一）盈利能力指標(biāo)： ?靜態(tài)指標(biāo)包括：投資回報(bào)率、現(xiàn)金回報(bào)率、投資 回收期 ?動(dòng)態(tài)指標(biāo)包括：內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期 ?（二）清償能力指標(biāo) ?借款償還期、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率 ?九、熟悉靜態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法 ?十、了解動(dòng)態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法 ?1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目結(jié)束時(shí)，流動(dòng)資金通常以 ( )形式被收回。 ? A．貨幣資金 B．租金收益 ? C．折舊費(fèi)用 D．運(yùn)營費(fèi)用 ?2 下列費(fèi)用中，屬于運(yùn)營費(fèi)用的是 ( )。 ? A．準(zhǔn)備金 B．房產(chǎn)稅 ? C．企業(yè)所得稅 D．空置損失 ?3．下列凈運(yùn)營收益的計(jì)算 公式，正確的是 ( )。 ? A．凈運(yùn)營收益 =潛在毛收入 運(yùn)營費(fèi)用 ? B．凈運(yùn)營收益 =潛在毛收入十運(yùn)營費(fèi)用 ? C．凈運(yùn)營收益 =有效毛收入十運(yùn)營費(fèi)用 ? D．凈運(yùn)營收益 =有效毛收入 運(yùn)營費(fèi)用 ?4．下列指標(biāo)中，不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)休系中清償能力指標(biāo)的是 ( )。 ?A．借款償還期 B．償債備付率 ?C. 資產(chǎn)負(fù)債率 D．現(xiàn)金回報(bào)率 ?5．某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量是指該時(shí)段內(nèi)（ ）。 ? A．正現(xiàn)金流量的代數(shù)和 ? B．負(fù)現(xiàn)金流量的代數(shù)和 ? C．現(xiàn)金流量的代數(shù)和 ? D．現(xiàn) 金流量的公允價(jià)值 ?6．關(guān)于有效毛收入的計(jì)算公式，正確是的（ ）。 ? A．有效毛收入 =潛在毛租金收入 空置損失 +收租損失 +其他收入 ? B．有效毛收入 =潛在毛租金收入 +空置損失 +收租損失 +其他收入 ? C．有效毛收入 =潛在毛租金收入 空置損失 收租損失 +其他收入 ? D．有效毛收入 =潛在毛租金收入 +空置損失 收租損失 +其他收入 ?7．下列費(fèi)用中，不屬于運(yùn)營費(fèi)用的是（ ）。 ? A．保險(xiǎn)費(fèi) B．房產(chǎn)稅 ? C．員工工資 D．公益捐款 ?1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)中的動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)有 ( )等。 ? A．供款償還 期 B．內(nèi)部收益率 ? C．凈現(xiàn)值 D．投資回報(bào)率 ? E．現(xiàn)金日報(bào)率 ?2. 下列現(xiàn)象中，會導(dǎo)致設(shè)備無形磨損的有 ( )。 ? A．生銹 B．老化 ? C．腐蝕 D．制造工藝改進(jìn) ? E．技術(shù)進(jìn)步 ? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評估 ?一、了解影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 ?未來凈收益、獲得凈收益的時(shí)間、獲得凈收益的可靠性 ?二、了解物業(yè)價(jià)格形成的條件 ? 有用性、稀缺性、有效需求 ?三、熟悉物業(yè)價(jià)格的特征 ?受區(qū)位影響大 ?是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格 ?既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有 租金 ?價(jià)格形成的時(shí)間較長 ?受交易者個(gè)人因素影響 ?四、熟悉收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類 ?使用價(jià)值和交換價(jià)值 ?投資價(jià)值和市場價(jià)值（掌握） ?在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值唯一，投資價(jià)值因人而異 ?成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格 ?（ 1）掌握成交價(jià)格：包括正常成交價(jià)格和非正常成交價(jià)格 ?（ 2）掌握市場價(jià)格161。170。市場的平均水平價(jià)格 ?（ 3）掌握二者的聯(lián)系和區(qū)別 ?總價(jià)和單位價(jià)格 ?實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格 ?現(xiàn)房價(jià)格和期房價(jià)格 ?起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià) ?評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià) ?買賣價(jià)格和租賃價(jià) 格 ?（ 1）租金的構(gòu)成 ?成本租金的構(gòu)成項(xiàng)目：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅 ?商品租金的構(gòu)成項(xiàng)目：成本租金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤 ?（ 2）租金的類型： ?市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià) ?1原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場價(jià)值 ?五、熟悉影響物業(yè)價(jià)格的因素 ?（一）人口因素： ?人口數(shù)量、素質(zhì)、家庭人口規(guī)模 ?（二）居民收入因素 ?（三）物價(jià)因素 ?（四）利率因素 ?（五）匯率因素 ?（六）稅收因素：開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié) ?（七）城市規(guī)劃因素 ?（八）交通管制因素 ?（九）心理因素 ?六、掌握各種估價(jià)方法的用途、適用對 象和步驟 ?（一）市場法 ?適用對象：具有交易性并具有大量交易資料的物業(yè) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?步驟： ?搜集交易實(shí)例 ：交易實(shí)例應(yīng)盡可能包括以下內(nèi)容， ?物業(yè)狀況、交易雙方、成交日期、價(jià)格、付款方式、交易情況 ?選取可比實(shí)例 ： 310 個(gè) ?物業(yè)類似、時(shí)點(diǎn)接近、目的相符、正常價(jià)格、具有可比性 ?建立可比基礎(chǔ)的要求：五個(gè)統(tǒng)一 ?建筑面積下的單價(jià) *建筑面積 =套內(nèi)面積下的單價(jià) *套內(nèi)面積 ?對可比實(shí)例成交價(jià)格處理 ： ?影響正常價(jià)格的因素： 8 個(gè)方面 ?簡單計(jì)算 ?求取比準(zhǔn)價(jià)格 ： ?經(jīng)過交易情況、交易日期、物業(yè)狀況的修正后，進(jìn)行算術(shù)平均，求取估價(jià)價(jià)格 ?（二 ）成本法 ?適用對象：既無收益性，又很少交易的物業(yè) ?步驟： ?搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料 ?測算重新構(gòu)建價(jià)格 ?測算折舊 ?求取積算價(jià)格 ?掌握物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成 ?（ 1）土地取得成本 ?（ 2）開發(fā)建設(shè)成本 ?（ 3）管理費(fèi)用 ?（ 4）投資利息 ?（ 5）銷售費(fèi)用 ?（ 6）銷售稅費(fèi) ?（ 7）開發(fā)利潤 ?開發(fā)成本的 5 項(xiàng)構(gòu)成 ?建筑物的折舊類型： ?物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊 ?年限法： ?（三）收益法 ?適用對象161。170。有收益或有潛在收益的物業(yè) ?步驟： ?搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù) ?預(yù)測估價(jià) 對象的未來收益 ?求取報(bào)酬率或資本化率 ?計(jì)算收益價(jià)格 ?1．關(guān)于物業(yè)價(jià)格特征的說法，錯(cuò)誤的是 ( )。 ? A．物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響大 ? B．物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益價(jià)格 ? C．物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素影響 ?D．物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較短 ?2．關(guān)于特定物業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)市場價(jià)值與投資價(jià)值的說法，正確的是 ( ) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ? A．市場價(jià)值是惟一的，投資價(jià)值是不惟一的 ? B．市場價(jià)值是惟一的，投資價(jià)值也是惟一的 ? C．市場價(jià)值是不惟一的，投資價(jià)值是惟一的 ?D．市場價(jià)值是不惟一的，投資價(jià)值 也是不惟一的 ?3．下列期房價(jià)格的公式，正確的是 ( )。 ? A．期房價(jià)格 =現(xiàn)房價(jià)格十風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 ? B．期房價(jià)格 現(xiàn)房價(jià)格 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 ? C．期房價(jià)格 現(xiàn)房價(jià)格 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 ?D．期房價(jià)格 現(xiàn)房價(jià)格 折舊補(bǔ)償 ?4．關(guān)于拍賣底價(jià)的說法，正確的是 ( )。 ? A．拍賣底價(jià)是拍賣前公布的拍賣標(biāo)的物的評估價(jià) ? B．拍賣底價(jià)又稱為起拍價(jià) ? C．競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到拍賣底價(jià)的，拍賣無效 ?D．拍賣底價(jià)等于起叫價(jià) ?1．下列物業(yè)中，屬于收益性物業(yè)的有（ ）。 ? A．餐館 B．自用倉 庫 ? C．商業(yè)停車場 D．加油站 ? E．出租用標(biāo)準(zhǔn)廠房 ?2．下列物業(yè)類型中，屬于收益性物業(yè)的有 ( )。 ? A．空置公寓 B．公益圖書館 ? C．停車場 D．影劇院 ? E．政府辦公樓 ?第五章 房地產(chǎn)市場與市場分析 ?一、了解房地產(chǎn)市場的概念、運(yùn)行環(huán)境 ?房地產(chǎn)市場的概念 ?房地產(chǎn)市場的構(gòu)成要素 : ?主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制 ?房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境： ?社會、政治、經(jīng)濟(jì)、金融、法律、資源、國際等環(huán)境 ?二、了解推動(dòng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量 ?（一）影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的 社會經(jīng)濟(jì)因素 ?社會因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素 ?（二）影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量（經(jīng)濟(jì)杠桿作用） ?三、熟悉房地產(chǎn)市場的需求與供給 ?（一）房地產(chǎn)市場的需求 ?需求與價(jià)格的關(guān)系：反向關(guān)系 ?需求的影響因素： ? 需求法則：假定其他條件不變，商品的需求量與價(jià)格呈反方向變化，價(jià)格上升，需求量下降；價(jià)格下降，需求量上升。 ?（ 1）收入的變化 ?（ 2）其他商品的價(jià)格變化，主要考慮替代品和補(bǔ)充品的影響 ?（ 3）對未來的預(yù)期 ?（ 4）政策的變化 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 27 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) ?（二）房地產(chǎn)市場的供給 ?供給與價(jià)格的關(guān)系：正向關(guān)系 ?影響供給的因素 ?（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)成本 ?（ 2）政策的變化 ?（ 3）對未來的預(yù)期 ?四、掌握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成 ?總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系、投資結(jié)構(gòu) ?五、熟悉房地產(chǎn) 市場細(xì)分 方式 ?六、房地產(chǎn) 市場指標(biāo) ?（一）供給指標(biāo) ?（二）需求指標(biāo) ?（三）市場交易指標(biāo) ?七、熟悉房地產(chǎn)市場的特征與功能 ?（一）特征 ?市場供給的特征 ?缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度的壟斷性 ?市場需求的特