【正文】 換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。E、物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 5. 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。而該物業(yè)的市場價(jià)值，是指該物業(yè)對于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值。 8. 市場價(jià)格是指某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 10. 市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)，是一組與政府對價(jià)格管制或干預(yù)的程度有關(guān)的價(jià)格。” 12. 原始價(jià)值簡稱原值、原價(jià)，也稱歷史成本、原始購置成本，是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本。 14. 市場價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格。（重點(diǎn)） 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 （本章最重要一節(jié)） 16. 物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。 18. 市場法又稱市場比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 20. 運(yùn)用市場法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：A、搜集交易實(shí)例。C、對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。21. 選取的可比實(shí)例數(shù)量從理論上講越多越好，一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例即可。 22. 應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，稱為交易日期調(diào)整（簡稱市場狀況調(diào)整）。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。 25. 成本法是先分別求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)（即現(xiàn)在）的重新購建價(jià)格和折舊。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)。 28. 運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：A、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料。C、測算折舊。 29. 成本法最基本的公式為：物業(yè)價(jià)格＝重新購建價(jià)格－折舊 30. 重新購建價(jià)格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 32. 建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。 33. 重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 34. 重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。一般建筑物適用重置價(jià)格。 36. 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 37. 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但對于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用。 39. 投資回報(bào)中是不包含投資回收的，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。 41. 直接資本化法是將估價(jià)對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。 2. 房地產(chǎn)市場的需求有五點(diǎn)：A、收入的變化；B、其他商品的價(jià)格變化；C、對未來的預(yù)期；D、政府政策的變化。 4. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括：A、總量結(jié)構(gòu)；B、區(qū)域結(jié)構(gòu)；C、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)；D、供求結(jié)構(gòu)；E、投資結(jié)構(gòu)。 6. 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場主要集中在城市化地區(qū)，所以最常見的是按城市劃分。 8. 用途分類：A、居住物業(yè)市場；B、商業(yè)物業(yè)市場；C、工業(yè)物業(yè)市場；D、特殊物業(yè)市場；E、土地市場。按照增量存量的方式將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級房屋市場（存量市場或二手房市場）。 11. 指標(biāo)：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo)，包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。 13. 市場需求的特點(diǎn)：A、市場的需求首先具有廣泛性；B、需求具有多樣性；C、通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資。 15. 市場價(jià)格的特點(diǎn)：A、使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；B、房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢；C、不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素的影響。 17. 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容：A、宏觀因素分析；B、市場供求分析；C、相關(guān)因素分析。 2. 物業(yè)管理計(jì)劃包括年度計(jì)劃、中短期計(jì)劃和長期計(jì)劃。3. 編制物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的基礎(chǔ)：第一，區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析；第二，房地產(chǎn)市場分析；第三，鄰里分析；第四，物業(yè)現(xiàn)狀分析；第五，業(yè)主目標(biāo)。5. 建筑物管理策略最重要的是決定是否使用有計(jì)劃的維護(hù)維修體系。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃7. 預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營費(fèi)用。 2. 物業(yè)租賃的分類：A、按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分；B、按房屋租賃期限劃分；C、按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分；D、其他劃分方式。 5. 定期租賃是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止。（短期租期：2年或2年以內(nèi)；長期租期：5年或5年以上；中短期租期一般為34年。 毛租：指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用。 百分比租金：通常也稱超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。 10. 物業(yè)租賃管理模式分三種：A、包租轉(zhuǎn)租模式；B、出租代理模式；C、委托管理模式。 12. 房屋租賃的條件：有下列情形之一的房屋不得出租：1）未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3）共有房屋未取得共有人同意的；4）權(quán)屬有爭議的；5）屬于違章建筑的；6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；9）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 14. 租約簽訂前，租賃管理的內(nèi)容：A、制定租賃方案與策略；B、租戶選擇；C、租金確定；D、租約談判；E、簽約管理。 16. 租約期滿時(shí)，租賃管理的內(nèi)容：A、租金結(jié)算；B、租約續(xù)期；C、房屋空間收回管理。 18. 預(yù)算是租賃管理中租賃方案的核心。 20. 吸引租戶的策略多種多樣，主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。 21. 租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。 23. 經(jīng)營性物業(yè)的租金水平，主要取決于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的狀況。 25. 租賃市場營銷人員從四個(gè)方面宣傳其所推廣的物業(yè)：A、價(jià)格優(yōu)勢；B、物業(yè)本身的素質(zhì)；C、良好的聲譽(yù)；D、經(jīng)濟(jì)實(shí)用。 租金及支付方式： 租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因，租賃合同應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。 28. 租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，修繕責(zé)任由雙方當(dāng)事人在租賃合同中約定。轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)規(guī)定之外，還必須在合同中有原出租人書面簽字同意。 31. 租賃合同自然終止的情況包括：A、租賃合同到期，合同自行終止；B、符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；C、因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；D、當(dāng)事人協(xié)商一致的。 客戶關(guān)系管理 33. 客戶關(guān)系管理（CRM）是企業(yè)通過富有意義的交流溝通，理解并影響客戶行為，最終實(shí)現(xiàn)贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠和客戶創(chuàng)利的目的。 35. 在租賃管理中實(shí)施CRM主要涉及以下一些方面的工作：A、建立詳細(xì)的租戶檔案；B、租賃期內(nèi)的服務(wù)；C、租金繳交的管理；D、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析；E、個(gè)性化服務(wù)。 2. 成本構(gòu)成：A、營業(yè)成本；B、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用。 4. 期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用為兩部分：A、管理費(fèi)用；B、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 6. 邊際成本：在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)，用以判斷增減服務(wù)量在經(jīng)濟(jì)上是否合算。 8. 沉沒成本：是指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和未來無論實(shí)行何種方案均無法改變的成本。 10. 物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤，這種收費(fèi)方式類似工程采購中的固定總價(jià)合同，類似工程采購中的成本加酬金合同（固定酬金或百分比酬金）。 12. 保安費(fèi)用由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。 14. 成本預(yù)算的基本要求分5點(diǎn)：1）成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)；2）成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)；3）成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證；4）成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益；5）成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地。 16. 固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營管理水平較高、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。缺點(diǎn)：1）沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化；2）該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性；3）難以調(diào)動(dòng)各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下。缺點(diǎn)：1）編制預(yù)算的工作量相對較大；2）各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。 19. 成本預(yù)算的編制程序：1）收集和整理有關(guān)資料；2）對預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測；3）根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算。 21. 按控制的時(shí)間特征分類：1）事先控制；2）事中控制；3）事后控制。 23. 事中控制，是成本控制的中心環(huán)節(jié)。 25. 按控制的機(jī)制分類：1）前饋性控制；2）防護(hù)性控制；3）反饋性控制。 27. 反饋性控制是利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制。 29. 成本中心指僅對所發(fā)生成本負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。 30. 費(fèi)用中心指僅對費(fèi)用發(fā)生額負(fù)責(zé)的責(zé)任中心。 31. 成本的日常管理有：1）利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制；2）嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制；3）建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理 合同管理 1. 物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型：1）物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；2）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同；3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同；4）物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。 3. 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 5. 《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條規(guī)定：前期物