【正文】 充分發(fā)揮 業(yè)戶(hù) 的力量，動(dòng)員 業(yè)戶(hù) 共同參與 區(qū)域 安全防范。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。 正常期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。 逐步完善技防手段 。我們 會(huì) 逐步在 區(qū)域 內(nèi)配備包括報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。 夜間全部明崗、著工裝進(jìn)行巡查；并配備帶警燈的巡邏車(chē)等威懾工具進(jìn)行不定時(shí)巡查并檢查巡邏人員狀態(tài)。 除加強(qiáng)公共區(qū)域的技防手段外，推薦、引導(dǎo) 業(yè)戶(hù) 經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪裝備視頻監(jiān)控、報(bào)警裝置等技防設(shè)備。具體管理措施 與對(duì)策： （一）機(jī)動(dòng)車(chē)輛 車(chē)輛出入口配備智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，車(chē)輛進(jìn)出實(shí)行圖像對(duì)比，同時(shí)核車(chē)、核卡，一方面保障進(jìn)入 區(qū)域 域車(chē)輛的安全，另一方面，實(shí)現(xiàn)對(duì)小區(qū)內(nèi)臨停車(chē)位的動(dòng)態(tài)管理； 車(chē)輛刷卡機(jī)與控制中心聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)車(chē)輛進(jìn)出小區(qū)時(shí)，控制中心可實(shí)時(shí)了解車(chē)輛進(jìn)出 區(qū)域 域情況，以利于服務(wù)工作的安排與調(diào)度； 要求保安員對(duì)進(jìn)入 區(qū)域 的車(chē)輛進(jìn)行正確引導(dǎo)，加強(qiáng)巡視安排車(chē)輛合理停放。我們堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹(shù)立“全員防消”的管理觀(guān)念 ,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。我們著重開(kāi)展以下幾項(xiàng)工作： （一）消防教育宣傳工作： 我們將在物業(yè)范圍內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí)，并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。 （二）做好消防培訓(xùn)及演練工作： 重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和 業(yè)戶(hù) 共同參與的消防演練，提高全體 業(yè)戶(hù) 的“自救”意識(shí)和能力，防范于“未燃”。 對(duì)于復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù) 以及防火方案。 （四）建立消防快速反應(yīng)分隊(duì) 結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能迅速作出反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地減少火災(zāi)損失?？刂浦行囊曃C(jī)突發(fā)事件類(lèi)別調(diào)派公司突發(fā)事件處理小組相關(guān)人員赴現(xiàn)場(chǎng)處理。 附各突發(fā)事件處理應(yīng)急 預(yù) 案： 附件 1： 盜竊、搶動(dòng)、綁架事件處理應(yīng)急預(yù)案 一、現(xiàn)場(chǎng)處理 最早發(fā)現(xiàn)人員以最快方式通知控制中心。 控制中心需在第一時(shí)間電話(huà)知會(huì)突發(fā)事件處理小組組長(zhǎng)和分管領(lǐng)導(dǎo)。 ②安排各出入口安全員關(guān)閉各出入口，加強(qiáng)人員、車(chē)輛出入管理，留意是否有可疑人員或車(chē)輛接應(yīng) ； ③封鎖事發(fā)周邊各通道，組織人員分組對(duì)案發(fā)附近區(qū)域及小區(qū)進(jìn)行地毯式搜索。 ⑥保護(hù)好 案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)和 作案工具，并拍照存檔以備后繼處理。 客服人員負(fù)責(zé)與被盜、被搶受害人的聯(lián)絡(luò)、安撫與溝通，引導(dǎo)受害人協(xié) 助 并配合 公安機(jī)關(guān)。 二、后續(xù)處理 管理處負(fù)責(zé)人協(xié)助公安機(jī)關(guān)案件調(diào)查。 管理處負(fù)責(zé)人組織員工分析經(jīng)過(guò)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。 三、相關(guān)崗位 管理處所有崗位、安全組、客服組、公共關(guān)系組、法務(wù)專(zhuān)員 四、相關(guān)材料 被盜、被搶業(yè)主資料、外來(lái)人員出入登記資料 五、相關(guān)工具 防暴器材、對(duì)講機(jī)、電話(huà) 附件 2：略； 附件 3：略； 附件 4：略； 附件 5：略； 附件 6：略； 第 五 節(jié) 設(shè)備設(shè)施管理 第一部分 總體思路 設(shè)備管理是以科學(xué)管理為基礎(chǔ)，按照現(xiàn)代科學(xué)的理論、方法和手段研究和解決設(shè)備運(yùn)行中的規(guī)律性問(wèn)題，確保設(shè)備設(shè)施的正常、安全運(yùn)行。設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)管理的優(yōu)劣直接關(guān)系到各個(gè)系統(tǒng)能否達(dá)到原有的設(shè)計(jì)性能與服務(wù)年限，關(guān)系到樓宇的供電、供水、供冷等供應(yīng)狀況能否正常，關(guān)系到能否保障項(xiàng)目的運(yùn)行安全。其次設(shè)備的運(yùn)行在技術(shù)性能上應(yīng)始終處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，以發(fā)揮設(shè)備的最佳效用。 （ 2） 建立嚴(yán)格的機(jī)房管理制度，巡視檢查制度和崗位責(zé)任制。 （ 4） 制定周密、合理的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃。 （ 6） 實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)工作。 （ 8）工程技術(shù)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和統(tǒng)計(jì)結(jié)果作出分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故的潛在危險(xiǎn)，采取有效措施進(jìn)行清除，確保安全運(yùn)行。 設(shè)備系統(tǒng)的日常運(yùn)行 （ 1）變配電系統(tǒng) 變配電系統(tǒng)是為建筑物提供電源的系統(tǒng)，是樓宇設(shè)備正常運(yùn)行的最基本保障，運(yùn)行人員將對(duì)變配電設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行全面監(jiān)控，結(jié)合 項(xiàng)目的 樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)對(duì)變配電室進(jìn)行巡視 檢查，監(jiān)視、記錄電壓、電流、功率因數(shù)等運(yùn)行參數(shù)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，給予及時(shí)處理。 （ 2）采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng) 采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)依據(jù)季節(jié)變化合理調(diào)節(jié) 室 內(nèi)溫度、相對(duì)濕度、氣流速度和空主、氣潔凈度，為 顧客 創(chuàng)造一個(gè)舒適環(huán)境。當(dāng)發(fā)生運(yùn)行故障時(shí)，維修人員及時(shí)到場(chǎng)，按應(yīng)急處理預(yù)案及時(shí)處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運(yùn)行。 （ 3）給排水系統(tǒng) 建立 項(xiàng)目的 用水、供水管理制度。并按政府規(guī)定，定期清洗二次供水蓄水池，確保二次供水無(wú)污染隱患。 （ 4）照明系統(tǒng) 照明系統(tǒng)質(zhì)量的好壞直接影響到 項(xiàng)目 的整體形象。巡視人員必須巡視檢查 室內(nèi)外 的公共照明，發(fā)現(xiàn)損壞要立即更換。 （ 5）消防系統(tǒng) 消防系統(tǒng)是整個(gè) 項(xiàng)目 消防安全的保證，所以要求時(shí)刻保持正常工作狀態(tài)，消防監(jiān)控中心實(shí)行 24 小時(shí)值班制度。當(dāng)發(fā)生險(xiǎn)情時(shí)，消防管理人員及時(shí)到場(chǎng)，按突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案及時(shí)處理，確保生命財(cái)產(chǎn)安全。按客流情況分不同時(shí)段調(diào)整運(yùn)行方式，以使電梯運(yùn)行全、節(jié)能、 方便的最佳方式。 二、 系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng) 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)是設(shè)備正常運(yùn)行的保證，它不僅要使設(shè)備隨時(shí)處于良好的工作狀態(tài)，而且要保證各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)合格，以便確保設(shè)備達(dá)到設(shè)計(jì)性能并延長(zhǎng)使用壽命。其工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點(diǎn)在于設(shè)備的外觀(guān)、功能狀態(tài)。其內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查、系統(tǒng)試驗(yàn)及計(jì)劃性檢修，由維修人員在工程技術(shù)人員指導(dǎo)下實(shí)施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人專(zhuān)職負(fù)責(zé)。同時(shí)工程部 經(jīng)理 與工程技術(shù)人員根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對(duì)設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評(píng)議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實(shí)施。 主要系統(tǒng)定檢工作重點(diǎn) （ 1）變配電系統(tǒng)：對(duì)相零地線(xiàn)端子檢查是否接觸良好，牢固可靠。變壓器運(yùn)行聲音是否正常。管道是否有滲漏，閥門(mén)動(dòng)作是否靈活、可靠，有無(wú)漏水。 （ 3）空調(diào)系統(tǒng)：對(duì)各溫濕傳感器、壓差傳感器等部件進(jìn)行靈敏度測(cè)試，對(duì)各個(gè)電磁閥門(mén)進(jìn)行開(kāi)、合測(cè)試。定期對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管、空調(diào)風(fēng)柜進(jìn)行清洗。 （ 4）防雷接地：雷雨季節(jié)到來(lái)之前，均應(yīng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行檢查和維護(hù)、提前做好防雷準(zhǔn)備。若有問(wèn)題，立即 更換或維修 。 設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)檢修計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn) （ 1）供電設(shè)施年 度檢修保養(yǎng)計(jì)劃 （ 2） 空調(diào) 設(shè)施年度檢修保養(yǎng)計(jì)劃 三 、設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案 設(shè)備故障處理規(guī)程 （ 1）故障分類(lèi) 設(shè)備在運(yùn)行中，凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均為故障，凡故障發(fā)生時(shí)，均應(yīng)視情況分重大故障和一般故障兩級(jí)處理。 除上述重大故障外，其他為一般故障。重大故障應(yīng)一面處理，一 面匯報(bào)，無(wú)法處理的應(yīng)盡快報(bào)告工程部 經(jīng)理 。 最迅速地恢復(fù)設(shè)備（設(shè)施）至正常運(yùn)行狀態(tài)。不得違反安全規(guī)程。 對(duì)于需要立即搶修的設(shè)備，值班員應(yīng)判斷故障部位和性質(zhì)后在工程技術(shù)人員到達(dá)之前，把工作現(xiàn)場(chǎng)安全措施做好。工程部 負(fù)責(zé)人 接到報(bào)告后應(yīng)立即到現(xiàn)場(chǎng)指揮故障處理，并上報(bào)管理處 經(jīng)理 。 （ 4）一般故障處理職責(zé) 對(duì)于一般故障，管理處 經(jīng)理 可授權(quán)工程部 負(fù)責(zé)人 處理，工程部應(yīng)及時(shí)報(bào)告并做好有關(guān)故障發(fā)生和處理記錄。 （ 2）正常情況下的倒閘操作，管理處提前一天發(fā)出停電通知。 （ 4）如設(shè)備或線(xiàn)路的 電氣聯(lián)絡(luò)部分發(fā)熱、發(fā)紅，不能繼續(xù)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)設(shè)法將負(fù)荷倒換至其他設(shè)備線(xiàn)路供電或者降低負(fù)荷，并繼續(xù)觀(guān)察，采取相應(yīng)措施。 （ 6）如供電局對(duì) 商廈 突然全部停電，則應(yīng)立刻給樓內(nèi)各有關(guān)單位發(fā)出通知，告知原因，設(shè)備值班員應(yīng)堅(jiān)守崗位，待恢復(fù)供電后，馬上啟動(dòng)設(shè)備，確保 項(xiàng)目全面 的正常工作。 （ 2）若安排水池清 洗，管理處應(yīng)提前三天以書(shū)面形式發(fā)出通知，通知內(nèi)容包括清洗時(shí)間、停水時(shí)間、影響范圍等。 ○ 2 排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)迅速搶修，若一時(shí)不能修復(fù)，應(yīng)準(zhǔn)備臨時(shí)排污泵。 ○ 4 排污管、雨水井等因堵塞 造成下水不暢、浸水等，立即組織人員疏通。 （ 2）由于檢修或其他原因?qū)е吕鋮s水或冷凍水較大量外泄時(shí)，應(yīng)立即停止系統(tǒng)的運(yùn)行，排除故障后再補(bǔ)水投入運(yùn)行。待恢復(fù)供電后，再重新啟動(dòng)運(yùn)行，同時(shí)做好記錄。 （ 2）火災(zāi)報(bào)警程序 ○ 1 發(fā)現(xiàn)火警時(shí)，立即用消防電話(huà)或普通電 話(huà)向中央監(jiān)控室報(bào)警，也可啟動(dòng)手動(dòng)報(bào)警器，使樓層警鈴、火災(zāi)報(bào)警的信號(hào)傳到中央監(jiān)控室。 (3)接到報(bào)警后的處理辦法 ○ 1 中央監(jiān)控室接到報(bào)警信號(hào)后，利用對(duì)講機(jī)通知巡邏保安員立刻前往火警現(xiàn)場(chǎng)。如火警嚴(yán)重，在組織前期撲救的同時(shí)向 119 報(bào)警。 ○ 3 管理處 經(jīng)理 到現(xiàn)場(chǎng)指揮滅火，管理處其他人員要立即到現(xiàn)場(chǎng)參與滅火，設(shè)備值班人員則堅(jiān)守崗位，隨時(shí)聽(tīng)從指揮。 其他設(shè)備故障處理規(guī)程 （ 1）當(dāng)設(shè)備發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)立即檢修，并盡可能把影響減到最低。 四、節(jié)能管理 在樓宇設(shè)備的運(yùn)行成本中，能源開(kāi)支是最重要的一部分。 節(jié)能降耗工作主要有以下幾個(gè)方面： 工作內(nèi)容 （ 1）制定節(jié)能工作計(jì)劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。 （ 3）巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。 （ 5）實(shí)施節(jié)能技術(shù)改造，應(yīng)用先進(jìn)節(jié)能器具，采用切實(shí)有效的節(jié)能運(yùn)行技術(shù)措施。 （ 2）加強(qiáng)能源使用的計(jì)劃管理，嚴(yán)格執(zhí)行 公司及管理處 下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)，工程技術(shù)人員應(yīng)經(jīng)常掌握能源消耗情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決出現(xiàn)的問(wèn)題，在保證正常需要的前提下，盡力降低能源消耗水平。 （ 3）能源的使用實(shí)行分區(qū)域控制的方法。 （ 4）控制使用能源的時(shí)間，特別是對(duì)旺季用水和高峰用電要嚴(yán)格控制。 技術(shù)措施 （ 1）配電系統(tǒng)中應(yīng)注意無(wú)功負(fù)荷的補(bǔ)償。 （ 2）變壓器投入運(yùn)行的臺(tái)數(shù)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷大小進(jìn)行調(diào)整，并使運(yùn)行中的變壓器的負(fù)載系數(shù)保持在 ～ 之間，以提高變壓器的運(yùn)行效率。在實(shí)際的運(yùn)行中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及其配套設(shè)備的投入臺(tái)數(shù)，提高系統(tǒng)運(yùn)行效率。 （ 4）照明系統(tǒng)中，使用高效節(jié)能燈具，走廊、樓梯燈具開(kāi)啟可采用光控或聲控。 （ 5）給排水系統(tǒng)：使用節(jié)水衛(wèi)生器具，并且通過(guò)樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)控制水泵的開(kāi) /關(guān)， 防止溢水。 五、技術(shù)改革、更新 在 商業(yè) 樓宇落成并投入使用后，隨著時(shí)間推移，樓宇設(shè)備改造工作將逐漸成為工程設(shè)備管理中不可缺少的重要內(nèi)容，其原因主要有以下幾點(diǎn)： ? 設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)缺陷和制造安裝缺陷以及由于當(dāng)初設(shè)計(jì)理論、應(yīng)用技術(shù)水平等限 制，造成系統(tǒng)設(shè)備不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)需求的情況逐漸顯露，有必要進(jìn)行改造。 ? 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高，樓宇服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求也相應(yīng)提高，樓宇內(nèi)部功能發(fā)生變化調(diào)整，設(shè)備必須改造才能適應(yīng)需要。主要有下列幾個(gè)階段： 論證立項(xiàng) 選擇改造對(duì)象，確定改造目標(biāo)，根據(jù)設(shè)備實(shí)際情況，結(jié)合長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，考慮現(xiàn)有人力、物力、財(cái)力，在每年最后一個(gè)季度制定下一年度的改造方案，主要目標(biāo)是： （ 1）擴(kuò)大設(shè)備 應(yīng)用范圍 ； （ 2）改善設(shè)備主要性能指標(biāo) ； （ 3）提高設(shè)備工作效率 ； （ 4）提高設(shè)備可靠性和可維修性 ； （ 5）提高設(shè)備安全性能和環(huán)保性能 ； （ 6）降低設(shè)備運(yùn)行能耗 。設(shè)計(jì)水平?jīng)Q定了改造的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果。充分應(yīng)用樓宇設(shè)備工程技術(shù)人員在實(shí)踐中積累的經(jīng)驗(yàn)，安排好改造施工和運(yùn)行使用的相互銜接，盡量減少施工