物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)知識(shí)-在線瀏覽
2025-08-15 19:10本頁(yè)面
【正文】 資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值單利計(jì)息：僅按本金計(jì)算，利息不再生息，利息總額與借貸時(shí)間成正比設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)：源于設(shè)備磨損，是設(shè)備使用或閑置過(guò)程中發(fā)生的的損耗。局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。設(shè)備更新的特點(diǎn)分析方法四種：設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。只比較設(shè)備的費(fèi)用。物業(yè)管理中的設(shè)備更新問(wèn)題：不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)角度來(lái)看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。回收是投資者對(duì)其所抽入資本的回收，回報(bào)是投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。盈利能力指標(biāo)包括動(dòng)態(tài)指標(biāo)、靜態(tài)指標(biāo)。反之，則項(xiàng)目不可接受收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于3個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短，獲得凈收益的可靠性。物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類：使用價(jià)值和交換價(jià)值。區(qū)別：市場(chǎng)價(jià)值是客觀的，非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的，個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值；在某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是惟一的，而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同?？們r(jià)格和單位價(jià)格。現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格。評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)（是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格）。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的20%。市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。1原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值。收益性物業(yè)估價(jià)方法：市場(chǎng)法，成本法，收益法。適用對(duì)象是具有交易性的物業(yè)。求取比準(zhǔn)價(jià)格。）成本法：是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)。4個(gè)步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料。測(cè)算折舊。物業(yè)價(jià)格構(gòu)成：7項(xiàng)。開(kāi)發(fā)成本。投資利息。銷售稅費(fèi)。物業(yè)的重新購(gòu)建價(jià)格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格，一般建筑物適用重置價(jià)格。收益法：又稱收益資本化法，收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。4個(gè)步驟：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益。選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。影響因素：收入的變化。對(duì)未來(lái)的預(yù)期。影響供給曲線變化的三個(gè)非價(jià)格因素：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，政府政策的變化，對(duì)未來(lái)的預(yù)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分：按地域細(xì)分，范圍最常見(jiàn)的是按城市劃分。按存量增量細(xì)分為三級(jí)市場(chǎng)（2種）：通常分一級(jí)市場(chǎng)（土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)），二級(jí)市場(chǎng)（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)）。按交易形式細(xì)分。市場(chǎng)供給的特點(diǎn)：缺乏彈性，非同質(zhì)性，高度壟斷性市場(chǎng)需求的特點(diǎn)，具有廣泛性，與市場(chǎng)供給的非同質(zhì)性相吻合，多樣性，借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定，經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序，需要專業(yè)人員提供服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)：價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大，價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)，個(gè)別因素的影響。中短期35年物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容：建筑物管理計(jì)劃。財(cái)務(wù)收支計(jì)劃。物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃。房屋租賃的特點(diǎn)：房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)。是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系。租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的使用費(fèi)三部分組成。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分費(fèi)用。百分比租金稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租賃方案與策略主要內(nèi)容：確定可出租面積和租賃方式。定位目標(biāo)市場(chǎng)。確定租金方案。明確吸引租戶的策略，有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等。租戶選擇：主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)、財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力，所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容。當(dāng)事人約事實(shí)上的其他條款：一是稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)，二是改建的規(guī)定，三是保證金。本質(zhì)是一種管理理念而非管理軟件，是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新。期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，包括管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。按與決策關(guān)系劃分：邊際成本，是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或養(yǎng)活一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)。機(jī)會(huì)成本。估計(jì)成本?？删彸杀尽?shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類似工程采購(gòu)中的成本加酬金合同。匯總公式P=ΣF161。編制方法：固定預(yù)算，是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營(yíng)管理水平較高，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。成本控制的分類：按控制時(shí)間特征分有事先控制事中控制（中心環(huán)節(jié)）事后控制。嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制。物業(yè)服務(wù)合同的類型：前期物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同的特征：屬于我國(guó)合同分類中的委托合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)4個(gè)：一是宜細(xì)不宜粗原則，二是不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾：
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