物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)資料-在線瀏覽
2025-06-04 23:44本頁(yè)面
【正文】 資分析的目的：考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力現(xiàn)金回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率投資回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率償債備付率：對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目， 資產(chǎn)負(fù)債率= 負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)*100% 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)獲得，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)：收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)價(jià)值的高低取決于3個(gè)因素：未來(lái)凈收益的大小、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短、獲得凈收益的可靠性第二節(jié)：收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的價(jià)格——貨幣額、商品或其他有價(jià)物物業(yè)價(jià)格形成條件：有用性、稀缺性、有效需求物業(yè)價(jià)格與一般物品共同之處：都是價(jià)格、都有波動(dòng)、都是按質(zhì)論價(jià)物業(yè)價(jià)格5個(gè)特征1） 物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響很大2） 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格3） 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金4） 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)5） 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響第三節(jié)：收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類 物業(yè)的投資價(jià)值：某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。 評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的事假設(shè)前提 投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件 成交價(jià)格：在一筆物業(yè)交易中雙方實(shí)際達(dá)成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物 市場(chǎng)價(jià)格：某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果 政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度來(lái)劃分，講房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)第四節(jié)：影響影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素有哪些？1） 人口因素（人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模）2） 居民收入因素3） 物價(jià)因素4） 利率因素：物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)（利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格上升）5） 匯率因素6） 物業(yè)稅收因素7） 城市規(guī)劃因素8） 交通管制因素9） 心理因素第五節(jié)：收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 物業(yè)估價(jià)產(chǎn)生了三大基本方法：市場(chǎng)法、成本法、收益法 市場(chǎng)法（市場(chǎng)比較法、比較法）：指是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 很少發(fā)生交易的物業(yè)：如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟 市場(chǎng)法估價(jià)4步驟：搜集交易實(shí)例—選取可比實(shí)例—對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理—求取比準(zhǔn)價(jià)格。 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)
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