物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)-在線瀏覽
2025-06-04 23:44本頁面
【正文】 三節(jié)：設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析：設(shè)備更新源于設(shè)備磨損，設(shè)備磨損時(shí)設(shè)備使用或閑置過程中發(fā)生的損耗，分為有形磨損、無形磨損： 4點(diǎn)1）設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命2）設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量，更新舊設(shè)備會(huì)產(chǎn)生沉沒成本。：考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 現(xiàn)金回報(bào)率=（現(xiàn)金報(bào)酬/初始權(quán)益資本）100%4. 投資回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 投資回報(bào)率=（年凈收益/初始權(quán)益資本）100%：對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目， = （負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)）*100% 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估第一節(jié)：收益性物業(yè)的概念：（1）未來凈收益的大小（2）獲得凈收益期限的長短（3）獲得凈收益的可靠性第二節(jié)：收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征——貨幣額、商品或其他有價(jià)物：有用性、稀缺性、有效需求：都是價(jià)格、都有波動(dòng)、都是按質(zhì)論價(jià)物業(yè)價(jià)格5個(gè)特征1） 物業(yè)價(jià)格受區(qū)位影響很大2） 物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格3） 物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金4） 物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長5） 物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響第三節(jié)：收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類：某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該物業(yè)所評(píng)估出的價(jià)值。，所不同的是假設(shè)前提。第四節(jié)：影響影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素？ 9條1） 人口因素（人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模）2） 居民收入因素3） 物價(jià)因素4） 利率因素：物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)（利率上升，物業(yè)價(jià)格會(huì)下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格上升）5） 匯率因素6） 物業(yè)稅收因素7） 城市規(guī)劃因素8） 交通管制因素9） 心理因素第五節(jié)：收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 物業(yè)估價(jià)產(chǎn)生了三大基本方法：市場法、成本法、收益法 一般要同時(shí)采用兩種以上的方法 市場法（市場比較法、比較法）：指是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 很少發(fā)生交易的物業(yè)：如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟 市場法估價(jià)4步驟：搜集交易實(shí)例—選取可比實(shí)例—對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理—求取比準(zhǔn)價(jià)格。 只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都可以采用成本法估價(jià)。 成本法估價(jià)4步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料—測算重新構(gòu)建價(jià)格—測算折舊—求取積算價(jià)格。成本法的計(jì)算公式：物業(yè)價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格—折舊1建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊1）物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。3）經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。（收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法）1收益法以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，適用對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但對(duì)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價(jià)，收益法大多不適用1收益法4步驟：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料—預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益（如凈收益）—求取報(bào)酬率或資本化率—選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格第五章 房地產(chǎn)市場市場分析第二節(jié)：房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系房地產(chǎn)需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線房地產(chǎn)供求曲線是一條由左向右傾斜的曲線第三節(jié)：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)按存量增量細(xì)分：分為一級(jí)市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級(jí)市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級(jí)市場（存量房地產(chǎn)交易市場）按交易形式細(xì)分：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押房地產(chǎn)市場指標(biāo)：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)、市場交易指標(biāo)、第四節(jié)：房地產(chǎn)市場的特性與功能：缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度的壟斷性：廣泛性、多樣性、進(jìn)行融資第五節(jié)：房地產(chǎn)市場分析：供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析第六節(jié)：物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃：年度計(jì)劃（是一種運(yùn)行計(jì)劃，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的計(jì)劃）中短期計(jì)劃（介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間） 35年長期計(jì)劃（策略層次計(jì)劃，通常以物業(yè)的剩余使用壽命為限） 5點(diǎn)1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標(biāo) （明確業(yè)主目標(biāo)是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容 4點(diǎn)1）建筑物業(yè)管理計(jì)劃2) 租賃計(jì)劃3）財(cái)務(wù)收支計(jì)劃4）物業(yè)運(yùn)行績效評(píng)估及業(yè)主溝通計(jì)劃第六章 租賃管理第一節(jié)：物業(yè)租賃概述物業(yè)租賃（房屋租賃）：公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。： （需支付標(biāo)的物，合同才能成立的叫實(shí)踐合同） 1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所2）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3）租賃用途4）租賃期限5）租金及支付方式6）房屋的修繕責(zé)任7）轉(zhuǎn)租的約定8）變更和解除合同的條件9）租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)10）當(dāng)事人約定的其他條款第四節(jié)：租戶關(guān)系管
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