【正文】 、人工費(fèi)的估算；B、辦公費(fèi)估算；C、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算；D、保安費(fèi)估算；E、清潔衛(wèi)生費(fèi)估算；F、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算；G、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算；H、保險費(fèi)估算；I、專項維修資金。 15. 成本預(yù)算的類型分4種：1）固定預(yù)算；2）彈性預(yù)算；3）零基預(yù)算；4）滾動預(yù)算和概率預(yù)算。 17. 零基預(yù)算：對物業(yè)管理企業(yè)而言，零基預(yù)算有著重要價值。 18. 成本預(yù)算的編制方式為：二下一上式。 22. 事先控制是成本控制的開端。 26. 前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于事先控制。凡直接參與提供物業(yè)管理服務(wù)的部門，都可以設(shè)置為成本中心。 32. 物業(yè)管理生命周期的不同階段，其成本開支的重點(diǎn)不同：1）在起步階段，需投入的項目多，且多為新項目，成本開支必須較大；2）在成熟期，投資項目營運(yùn)良好，成本支出相對減少；3）在“衰退”期，由于維修費(fèi)用開支增大，在其他項目不變的條件下，成本開支會逐步增大。 4. 前期物業(yè)服務(wù)合同特征：1）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂；2）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性；3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。（其它書中認(rèn)為是無名合同）。 招投標(biāo)投標(biāo)概述 11. 物業(yè)管理招標(biāo)的三種方式：1）公開招標(biāo)；2）邀請招標(biāo)；3）議標(biāo)。 風(fēng)險管理 15. 風(fēng)險管理的定義：指有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等活動來避免或降低風(fēng)險帶來的損失。 19. 雇主責(zé)任保險的責(zé)任范圍是指凡投保人所雇傭的員工。 2. 企業(yè)財務(wù)活動是指在商品貨幣經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)的資金運(yùn)動，包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。 6. 正確處理“企業(yè)同債務(wù)人”之間的財務(wù)關(guān)系是確保物業(yè)管理企業(yè)資金順利回收的重要保證，也是物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。 10. 總體目標(biāo)的提法：1）利潤最大化；2）資本利潤最大化或每股利潤最大化；3）企業(yè)價值最大化或股東財富最大化。 14. 比較而言，企業(yè)價值最大化（股東財富最大化）更能揭示企業(yè)市場認(rèn)可的價值，因此應(yīng)該成為企業(yè)較為合理的財務(wù)管理總體目標(biāo)（考點(diǎn)）。 18. 財務(wù)管理的基本內(nèi)容：1）籌資決策；2）投資決策；3）利潤分配決策。 22. 利潤分配決策應(yīng)考慮的因素：利潤分配與留存利潤的關(guān)系；利潤分配政策及其影響因素，如未來企業(yè)的投資機(jī)會、各種資金來源及其成本、股東對當(dāng)期收入和未來收入的相對偏好等；利潤分配的時間和方式；股票股息及股票回購問題。 財務(wù)報告 企業(yè)財務(wù)報告包括會計報表和文字報告兩部分。 28. 文字報告主要包括會計報表附注和財務(wù)情況說明書兩部分。 31. 物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨(dú)立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。 35. 物業(yè)管理績效評價的類型：政府評價、社會評價、企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價、企業(yè)自我診斷評價、物業(yè)資產(chǎn)管理項目評價。 39. 定量指標(biāo)評價標(biāo)準(zhǔn)值包括8項基本指標(biāo)和14項修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。字?jǐn)?shù)要控制在3000字左右。 46. 定量和定性結(jié)合評價得分＝定量指標(biāo)分?jǐn)?shù)80%+定性指標(biāo)分?jǐn)?shù)20% 物業(yè)管理報告 47. 按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類：1）向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告；2）向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告；3）向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告。 51. 編寫物業(yè)管理報告的注意事項：1）突出重點(diǎn)、兼顧一般；2）注重時效、真實(shí)可靠；3）報告清楚、文字簡練。 54. 向企業(yè)的投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告，一定要把重點(diǎn)放在財務(wù)報告及其分析上面。 4. 常規(guī)目標(biāo)：1）經(jīng)營目標(biāo)：收益部分使用率最大化。 6. 寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容包括：1）寫字樓物業(yè)市場營銷；2）制定租金收取辦法；3）協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；4）組織與控制。 10. 及時對話和溝通是建立業(yè)主、物業(yè)管理師和租戶三方之間良好關(guān)系的關(guān)鍵。 14. 租金一般是指租戶租用每平方米可出租面積需按月或按年支付的金額。 18. 寫字樓的租約制定條款：1）租賃合約中的標(biāo)準(zhǔn)條款；2）折讓優(yōu)惠和租戶權(quán)利的授予。 22. 有效發(fā)揮自動消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。 25. 寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險的種類：1）工程隱患風(fēng)險；2）設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險；3）消防防范風(fēng)險；4）保安防范風(fēng)險；5）自然災(zāi)害風(fēng)險。 29. 項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括租賃經(jīng)營方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。 3. 零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理分兩個層次：1）策略與運(yùn)行管理；2）現(xiàn)場管理。 6. 同類零售店聚集理論：消費(fèi)者除了考慮價格以外，還注重商品的質(zhì)量、特色、品牌、銷售方式等多個非價格因素，他們往往會到這些方面都比較符合自己口味的店鋪里去購物。 10. 租金確定與調(diào)整的主要幾點(diǎn)：1）基礎(chǔ)租金；2）代收代繳費(fèi)用和凈租約；3）租金的調(diào)整。策略是基礎(chǔ)，計劃是前提，費(fèi)用是根本。子公司是獨(dú)立法人，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，可以最大限度地降低項目一旦運(yùn)作失敗給物業(yè)管理企業(yè)造成的影響。 4. 當(dāng)一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達(dá)到約5萬平方米時，就應(yīng)該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。 8. 生命周期成本法還可以通過測算修理和油漆墻面的費(fèi)用，來決定是否需要在會議室墻上裝飾橫木。 28. 不良物業(yè)資產(chǎn)處置目標(biāo)：一是在清理破產(chǎn)儲貸機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的過程中，爭取最高的凈現(xiàn)值回報；二是盡量減少資產(chǎn)清算對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響；三是盡量增加對中低收入者的住房供應(yīng)量。 32. 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征：1）功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動化；2）采用方便靈活的輸入方法；3）高效的查詢與輸出手段；4）與其他軟件有良好的兼容能力；5）具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；6）輔助管理人員的日常工作。 30. 可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理，從規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等流程有效地體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的理念，一方面需要發(fā)展商的投入和政府部門的支持，另一方面更有賴居民可持續(xù)發(fā)展意識的提高和物業(yè)管理水平的提高。這一整合過程由質(zhì)量的五大支柱構(gòu)成：1）質(zhì)量服務(wù)從用戶服務(wù)開始；2）必須承諾不斷進(jìn)步；3）必須愿意并能夠接受評價與評價自身；4）必須授權(quán)給雇員；5）質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。 6. 設(shè)施經(jīng)理的工作包括非職業(yè)性工作和職業(yè)性工作兩大類?！段飿I(yè)經(jīng)營管理》 第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展1. 組合投資管理的內(nèi)容與步驟：宏觀經(jīng)濟(jì)分析行業(yè)分析（產(chǎn)業(yè)分析）準(zhǔn)投資的物業(yè)分析（微觀分析） 投資分析 組合投資管理投資決策與運(yùn) 投資績效評估作制定投資方針政策投資選擇（構(gòu)建投資組合及調(diào)整） 圖：完整的組合投資管理內(nèi)容 2. 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)是指企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。 15. 風(fēng)險種類及特點(diǎn)：1）管理模式風(fēng)險；2）產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險；3）管理范圍不確定風(fēng)險；4）墊款風(fēng)險；5）突發(fā)事件風(fēng)險。 12. 對于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。 8. 上述理論的若干應(yīng)用：在零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營中應(yīng)用上述理論，形成了許多操作性很強(qiáng)的策略：1）租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化；2）引入主力店以帶來大量客流；3）空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)。 5. 中心地理論：消費(fèi)者在購物活動中也是要追求效用最大化的，因此通常在一次購物中會購買多種不同的商品，這樣可以節(jié)約購物成本（包括交通成本、時間成本等）。《物業(yè)經(jīng)營管理》 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 1. （1956年）最早的現(xiàn)代購物中心建成于美國，它是零售業(yè)不斷發(fā)展的必然產(chǎn)物。 27. 寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價的三項主要指標(biāo)：1）服務(wù)滿意度；2）物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；3）物業(yè)品牌化。 23. 寫字樓交通流線的管理，可遵循三個原則：1）分流原則；2）層次原則；3）簡捷原則。20. 在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)經(jīng)營費(fèi)用都必須包含在租金中。 16. 在一定的市場條件下，寫字樓物業(yè)的整體租金水平主要取決于物業(yè)本身的狀況及其所處的位置。 12. 寫字樓的租戶選擇：1）租戶的商業(yè)信譽(yù)和財務(wù)狀況；2）所需面積大??；3）需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。 8. 制定租金收取辦法的目的是盡量減少由于遲付或拖欠租金而給業(yè)主帶來的損失。3）服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。 2. 寫字樓物業(yè)管理的目標(biāo)：1）宏觀目標(biāo)；2）常規(guī)目標(biāo)；3）微觀目標(biāo)。 53. 對于物業(yè)管理企業(yè)的高層次管理者，主要是總經(jīng)理來說，他所關(guān)心的則主要是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況。 49. 按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同，可以把物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報告幾種類型。 44. 綜合分析判斷法屬于定性評價方法。 41. 評價結(jié)果五種類型優(yōu)（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的資格界限是： 優(yōu)（A）：綜合評價得分達(dá)到85分以上（含85分）； 良（B）：綜合評價得分達(dá)到7085分以上（含70分）； 中（C）：綜合評價得分達(dá)到5070分（含50分）； 低（D）：綜合評價得分在4050分（含40分）； 差（E）：綜合評價得分在40分以下。 37. 物業(yè)管理績效評價指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次30項指標(biāo)構(gòu)成。 33. 企業(yè)經(jīng)營效益主要表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等方面。 物業(yè)管理績效評價（重點(diǎn)） 30.“績效”簡單地說是“成績和效益”。一套完整的會計報表通常由主表和附表組成。 24. 在網(wǎng)絡(luò)財務(wù)環(huán)境下，第一：空間大；第二：節(jié)約時間。 20. 投資決策內(nèi)容：研究企業(yè)的投資環(huán)境，研判是否適合投資；預(yù)測投資規(guī)模和投資時機(jī)；確定投資結(jié)構(gòu)；評價投資方案的風(fēng)險與收益；選擇符合財務(wù)管理目標(biāo)的最佳投資方案。 16. 企業(yè)籌資管理目標(biāo)：是在滿足物業(yè)經(jīng)營管理所需資金的前提下，以較低的籌資成本和較小的籌資風(fēng)險，獲取同樣多的資金（或較多的資金）。 12. 資本利潤率最大化的缺點(diǎn)：不能避免諸如忽略資金的時間價值和經(jīng)營中各種風(fēng)險因素的缺陷。