物業(yè)經(jīng)營管理修改版-展示頁
2025-08-05 13:59本頁面
【正文】 不更新兩個方案下的所等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)房地產(chǎn)回收與投資回報(bào)：包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換。分為有形磨損和無形磨損設(shè)備磨損的補(bǔ)償：有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%和教育費(fèi)附加3%。凈運(yùn)營收益最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題。初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的是第0周期的由來?，F(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。投資區(qū)位：如何全面理解區(qū)位在房地產(chǎn)投資中的位置？房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。個別風(fēng)險(xiǎn)：投資者可控制。弊—流動性差，投資數(shù)額巨大，投資回收期較長，需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)。能抵消膨脹的影響。能夠得到稅收方面的好處。房地產(chǎn)投資的特性：位置固定性或不可移動性，是最重要的一個特性。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚，物業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益?，F(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護(hù)，未來維修和維護(hù)，設(shè)施設(shè)備管理，物業(yè)保險(xiǎn)管理房地產(chǎn)投資形式：直接投資和間接投資。物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作：確定戰(zhàn)略，確定標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建信息基礎(chǔ)，決策分析，進(jìn)行資產(chǎn)組合。物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系：物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場，努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。居住區(qū)商場：3000—10000，1—5萬，3000—10000萬無鄰里服務(wù)性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下物業(yè)管理企業(yè)分為管理型、專業(yè)型、綜合型 三種物業(yè)經(jīng)營管理的層次：分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個。零售商業(yè)物業(yè)：主要依據(jù)其建筑規(guī)模，經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍區(qū)域購物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里市級購物中心：3萬， 30萬人， 5億。依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)：專業(yè)人員主要依照其所處的位置，樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)經(jīng)營管理內(nèi)涵：概念：又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，有三層次，一是綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理，二是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，三是房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理的主要對象：收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型 別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。地區(qū)購物商場：1至3萬，30萬，5億。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合以策略性管理為主。三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作：主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財(cái)務(wù)善的管理。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。間接投資主要是指將將投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)，投資企業(yè)的債券，股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）的股分或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）等。壽命周期長，適應(yīng)性，各異性，政策影響性，專業(yè)管理依賴性，相互影響性房地產(chǎn)投資的利弊：利—相對較高的收益水平。易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。提高投資者的資信等級。投資風(fēng)險(xiǎn)：首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制，如通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、市場供求風(fēng)險(xiǎn)、周期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)（是投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)）和或然損失風(fēng)險(xiǎn)（自然災(zāi)害）等。有收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)、資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、比較風(fēng)險(xiǎn)、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn)。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，除此之外還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。圖基本規(guī)則：橫軸為時(shí)間軸，發(fā)生在計(jì)息周期的期間稱為期末慣例法。箭頭向上表示正現(xiàn)金流量，向下為負(fù)潛在毛租金收入指物業(yè)可以獲取的最大租金收入；有效毛收入，從潛在毛收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，為有效毛收入。稅金有三種，1經(jīng)營稅金及附加。2城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，3企業(yè)所得稅25%資金的時(shí)間價(jià)值：同樣數(shù)額外負(fù)擔(dān)的資金在不同時(shí)點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值單利計(jì)息：僅按本金計(jì)算，利息不再生息，利息總額與借貸時(shí)間成正比設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)：源于設(shè)備磨損，是設(shè)備使用或閑置過程中發(fā)生的的損耗。局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。設(shè)備更新的特點(diǎn)分析方法四種：設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。只比較設(shè)備的費(fèi)用。物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題：不會提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益這個角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案?；厥帐峭顿Y者對其所抽入資本的回收，回報(bào)是投資者所投入
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