【正文】 為確保緊急維修工作能夠按期順利完成，應(yīng)通過對緊急維修的管理達(dá)到下述要求： 對簡單的急修工作應(yīng)在最短時間內(nèi)完成。檢修完畢后在將檢修情況及結(jié)果輸入并存檔，建立設(shè)備維修檔案查。維修工作分為定期維修和緊急維修兩類，定期維修、保養(yǎng)搞得越好，緊急維修就會相應(yīng)減少。 背景音樂系統(tǒng)按照 項目的 業(yè)委員會的具體要求為公共場所提供悅耳舒適 的 背景音樂或語 音廣播，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)或緊急事故時，則可作為事故報警公布引導(dǎo)疏散，指揮處理事故。 （ 5）緊急廣播與 背景音樂系統(tǒng) 根據(jù) 項目 的特點，由監(jiān)控中心對公共廣播音響與報警緊急廣播實行分區(qū)控制。 （ 4） LED 電子圖文展示屏 除了通過物業(yè)管理軟件平臺，向客戶發(fā)布重要信息和通知及廣告外，還有一個重要的途徑是 LED 電子圖文展示屏。給予一次性放心通過。管理處對于車輛的管理，除了在地下停車場進(jìn)出口各設(shè)固定崗位，將充分利用設(shè)備的先進(jìn)功能，把辦理停車手續(xù)的車主資料計入電腦，并配發(fā)感應(yīng)式停車卡，以控制道閘起落，完成車輛出入登記。 （ 2）遠(yuǎn)程計費系統(tǒng) 為避免抄表時對客戶的打擾，創(chuàng)造一個時尚、隱性的物業(yè)管理服務(wù)， 項目 的冷水、風(fēng)機(jī)盤管、電表等都實用遠(yuǎn)程抄表、計費管理系統(tǒng)。 可根據(jù)需要登陸我們 的管理軟件系統(tǒng)平臺，隨時查 詢相關(guān)的物業(yè)管理知識 、通知、公告、以及物業(yè)管理費、水電費等等，充分利用網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)了資源信息共享，信息互通，使物業(yè)管理和服務(wù)更加 及時 、周到、準(zhǔn)確。 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的日常運行 物業(yè)管理智能化系統(tǒng)是我們面向客戶最直接的窗口，我們一貫重視物業(yè)管理智能化系統(tǒng)的建設(shè)，在除原有的遠(yuǎn)程計費系統(tǒng)、感應(yīng)式 IC 卡停車管理系統(tǒng)、 LED 電子圖文展示屏和背景音樂廣播系統(tǒng)等子系統(tǒng)外，公司將逐步建立“公司管理軟件系統(tǒng)”平臺，為客戶提供物業(yè)管理公司個性、特色的服務(wù)。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控中心將立即與巡視員進(jìn)行對講聯(lián)系，確認(rèn)情況類別。保安電子巡更管理系統(tǒng)用于對巡視員的巡視管理，能自動記錄巡視員巡視到位的時間以及每次巡視的時間間隔，及時了解巡視過程中的任何異常情況，保障巡視員的人身安全，還有防范非法入侵，監(jiān)控可疑動向的作用。當(dāng)非授權(quán)侵入報警時，監(jiān)控中心接到報警信號， 通過信息交換，閉路攝像監(jiān)視系統(tǒng)將報警地點附近的攝像機(jī)切換到指定監(jiān)視器上監(jiān)視，同時視頻錄像機(jī)自動記錄現(xiàn)場情況，以便查詢。 ○ 2 消防聯(lián)動控制設(shè)備 消防聯(lián)動控制設(shè)備在收到火災(zāi)報警信號時，能自動啟動相關(guān)消防設(shè)備及顯示其狀態(tài)，主要包括自動噴淋系統(tǒng)的控制裝置、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的控制裝置、防排煙系統(tǒng)及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的控制裝置、防火門和防火卷簾的控制裝置、電梯回降控制裝置、火災(zāi)應(yīng)急廣播、火災(zāi)警報裝置、火災(zāi)應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志等控制裝置。管理處將嚴(yán)格遵照《中華人民共和國消防法》的條文規(guī)定，采取“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的原則，將預(yù)防放在首位，人防、技防、物防并重。 （ 2）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和消防聯(lián)動控制 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)是為了早期發(fā)現(xiàn)并通報火災(zāi)、及時采取有效措施、控制和撲滅火災(zāi)而設(shè)置的一種自動消防設(shè)施，是人們同火災(zāi)作斗爭的有力工具，在樓宇建筑防火工作中，發(fā)揮著越來越重要的作用，成為現(xiàn)代消防不可缺少的安全技術(shù)設(shè)施。 ○ 6 通風(fēng)系統(tǒng) 樓宇自動控制系統(tǒng)對建筑物內(nèi)通風(fēng)用送排風(fēng)機(jī)的運行狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)視與遙控，局部重要區(qū)域（如停車庫等）按空氣環(huán)境要求自動控制送排風(fēng)機(jī)啟停。 ○ 5 空調(diào)末端設(shè)備 樓宇自動控制系統(tǒng)對空調(diào)機(jī)組設(shè)備（風(fēng)機(jī)、風(fēng)閥、水泵、加濕器及電動閥門等）實施聯(lián)動控制，并對送風(fēng)溫濕度或室內(nèi)溫濕度作自動控制，實現(xiàn)各設(shè)備的最優(yōu)啟停控制。 ○ 4 空調(diào)冷水機(jī)組 樓宇自控系統(tǒng)對冷水機(jī)組供回水壓差、供回水溫度作自動控制，對冷水機(jī)組進(jìn)行運行能源計量與統(tǒng)計。 ○ 2 照明系統(tǒng) 樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明設(shè)備的控制以時間表為依據(jù)，預(yù)設(shè)程序控制燈組的開關(guān)，以實現(xiàn)節(jié)能運行；對于特殊場所的照明按時間表自動組合燈光，以實現(xiàn)不同的效果。實現(xiàn)樓內(nèi)自動化管理，免受不必要的干擾，但在需要的時候，也可通過樓宇自動控制系統(tǒng)傳呼我們的保安 /物業(yè)人員，并適時出現(xiàn)。 （ 1）樓宇自動控制系統(tǒng) 樓宇自動 控制系統(tǒng)包括變配電、給排水、暖通空調(diào)、電梯設(shè)備等計 算 機(jī)監(jiān)控管理系統(tǒng)。 第二部分 具體內(nèi)容 一、智能化系統(tǒng)的日常運行 項目 各種設(shè)備的運和狀況在智能化系統(tǒng)的計算機(jī)上得到全部反映。 第六節(jié) 智能化系統(tǒng) 管理 第一部分 總體思路 青龍城項目從 建筑物的結(jié)構(gòu)、大樓各種設(shè)備、先進(jìn)服務(wù)和管理體系以及用戶的需求出發(fā)，對弱電系統(tǒng)進(jìn)行最優(yōu)化的組合，以各系統(tǒng)的智能化綜合布線為基礎(chǔ)，樓宇自動控制為核心，集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代通信、現(xiàn)代控制和綜合服務(wù)理念為一體，為客戶提供了一個高效、舒適、便利的人性化環(huán)境，是新型高尚智能商務(wù)區(qū)。 （ 4）大修、改造施工結(jié)束、驗收合格后，把已修改完畢的全部圖弤整理歸檔。 （ 2）將各設(shè)備卡片統(tǒng)一匯集登記，形成設(shè)備臺帳。 建立技術(shù)檔案 各主要設(shè)備及設(shè)備系統(tǒng)，要有齊全詳細(xì)準(zhǔn)確的技術(shù)檔案： （ 1）所有設(shè)備建立設(shè)備卡片，一臺設(shè)備有一張設(shè)備卡。 六、技術(shù)資料的收集、管理、使用 技術(shù)資料的收集、管理、使用是物業(yè)管理的一個重要組成部分，是機(jī)電設(shè)備管理、運行、維護(hù)的依據(jù)，是技術(shù)改造和節(jié)能運行的基礎(chǔ)，是設(shè)備管理必需的條件和保證。 驗收移交 改造后的設(shè)備要辦理驗收手續(xù)，經(jīng)試運行測試各項參數(shù)達(dá)到改造目標(biāo)、符合改造設(shè)計 要求、符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)才算改造完成，才能移交使用單位正式投 入使用。 整理故障技術(shù)資料 改造完成時對設(shè)備結(jié)構(gòu)、功能、技術(shù)參數(shù)所作的改變要有詳細(xì)記錄。小的改造可自行組織力量實施。 組織實施 設(shè)備改造可單獨進(jìn)行，也可結(jié)合大修理進(jìn)行。 根據(jù)原有設(shè)備缺陷和運行實際需要，盡量采用新技術(shù)、新工藝、新材料。 方案設(shè)計 設(shè)備改造成敗及效果如何，關(guān)鍵是設(shè)計。 設(shè)備改造是技術(shù)性很強(qiáng)的一項綜合性工作。 ? 設(shè)備經(jīng)過一段時間運行，趨向老化陳舊，通過改裝、改造可改善設(shè)備性能，提高耐用性、可靠性，延長設(shè)備使用壽命。加強(qiáng)巡視，防止跑水、漏水。同時還可利用樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)控制照明的開 /關(guān)，保證人走燈滅， 杜絕一切 浪費。并且針對不同季節(jié)，修改溫度、濕度設(shè)定值，以減少能源消耗；合理調(diào)整新風(fēng)比例，以充分利用新 風(fēng)溫度減少新風(fēng)處理能耗。 （ 3）空調(diào)采暖系統(tǒng)消耗能源最大。通過電容器組的投切，將功率因數(shù)控制在 以上。 （ 5）加強(qiáng)設(shè)備管理維修，認(rèn)真節(jié)約能源，杜絕浪費水、電的情況。凡需要單獨考核的，都要裝設(shè)分水表、分電表及其他計量裝置。每月上報《能源消耗統(tǒng)計》。 組 織措施 （ 1）節(jié)約用電、節(jié)約用水、節(jié)約使用一切能源和材料，既是國家的現(xiàn)行政策，也是體現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)水平的主要內(nèi)容，全體員工務(wù)必十分重視此項工作。 （ 4）進(jìn)行各種形式的節(jié)能宣傳，加強(qiáng)節(jié)能管理工作。 （ 2）統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作。工程部 經(jīng)理 要直接參與能源管理、制定節(jié)能計劃、布置日常檢查等工作。 （ 2）由于停電導(dǎo)致設(shè)備不能正 常使用時，有應(yīng)急電源的應(yīng)立即供應(yīng)，確保重要設(shè)施設(shè)備正常運行。 ○ 4 派人到大樓門口引導(dǎo)消防隊進(jìn)入火場，指示消防栓位置。 ○ 2 中央監(jiān)控室利用消防廣播，引導(dǎo)人群利用消防樓梯向安全地點疏散；使電梯降至首層；切除火災(zāi)區(qū)域電源，準(zhǔn)備啟動應(yīng)急電源；啟動相關(guān)防、排煙風(fēng)機(jī)、消防泵。如屬火警誤報，應(yīng)通知中央監(jiān)控室復(fù)位；如證實火警，應(yīng)立即通知中央監(jiān)控室啟動報警設(shè)施并通知相關(guān)人員到場施救，并利用現(xiàn)有設(shè)施進(jìn)行滅火。 ○ 2 用電話報警時，必須講清下列事項：火災(zāi)發(fā)生的具體地點、火勢大小、燃燒物質(zhì)、報警人的姓名和身份。 發(fā)生火警處理規(guī)程 （ 1）大樓發(fā)生火警時，要做到忙而不亂，及時報警，并做好滅火及疏散人員、搶救物資等工作。 （ 3）當(dāng)故障停電時，立即關(guān)閉機(jī)組。 空調(diào)故障處理規(guī)程 （ 1）當(dāng)主機(jī)發(fā)生故障時，啟動備用機(jī)組投入運行，并且檢查排除故障。 ○ 3 若供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障、發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班人員應(yīng)立即關(guān)閉泄漏部位前端閥門，及時通知維修人員搶修。 （ 3）給排水設(shè)備故障一般處理程序 ○ 1 給水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)馬上啟動備用泵，然后及時對故障泵進(jìn)行維修。 停水及故障處理規(guī)程 （ 1）在接到自來水公司發(fā)出的停水通知后，管 理處 應(yīng)立即轉(zhuǎn)告樓內(nèi)各關(guān)單位，并積極采取貯水保障措施，減少停水影響。 （ 5）低壓配電柜以及其同線故障時，應(yīng)將故障段母線隔離，然后設(shè)法對未受影響的部分恢復(fù)送電。 （ 3）如因 樓宇 內(nèi)故障引起供電回路停電，應(yīng)盡快排除故障后恢復(fù)送電。 供電電源停電故障處理規(guī)程 電源故障分以下幾種情況處理： （ 1）在接到供電部門發(fā)出的停電通知后，管理處應(yīng)立即通知各有關(guān)單位。管理處 經(jīng)理 應(yīng)盡快 趕赴現(xiàn)場，負(fù)責(zé)全面指揮。 （ 3）重大故障處理職責(zé) 凡發(fā)生重大故障，由值班人員立刻通知工程部 負(fù)責(zé)人 并按相關(guān)應(yīng)急處理 序采取措施。 管理處 經(jīng)理 是處理故障的全面領(lǐng)導(dǎo)人，負(fù)責(zé)調(diào)動、安排有關(guān)人員采取相關(guān)措施。 處理故障必須迅速、正確、果斷、鎮(zhèn)靜。 根據(jù) 數(shù)據(jù)表 的指示和設(shè)備的外部征象，判斷故障的全面情況，盡快限制故障的發(fā)展，迅速地排除危及人員與設(shè)備安全的因素。 （ 2）故障處理通則 發(fā)生故障時，值班員應(yīng)立即處理，一般故障應(yīng)先匯報后處理，事后做好記錄。 重大故障包括：人身傷亡事故；設(shè)備故障導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣萬元以上；因故障引起整個 樓宇 停水、停電、停空調(diào)、停氣，發(fā)生火災(zāi)等。 （ 5）電梯系統(tǒng)：按電梯安全檢測和保養(yǎng)規(guī)范要求進(jìn)行周檢、月檢、季檢和年度審核工作。在大雷雨后中，也要對系統(tǒng)進(jìn)行檢查，查看是否有因雷擊而導(dǎo)致某些防雷避雷器件損壞或某些連接點松脫和斷開。年度換季時進(jìn)行大清洗并對主機(jī)進(jìn)行大的保養(yǎng)。空調(diào)主機(jī) 運行是否正常，各項參數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔運行聲音是否正常，水管是否滲漏。水泵運行聲音是否正常。 （ 2）給排水系統(tǒng)：檢測各種水位檢測和控制器件動作靈敏度，是否有誤。線路的電壓、電流、功率的檢測儀表工作是否正常，讀數(shù)是否在正常范圍內(nèi)，其接線是否牢固，顯示是否清晰。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì) 量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃做完維護(hù)保養(yǎng)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。 日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)的質(zhì)量控制 日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。定期維護(hù)保養(yǎng)工作對于保 持設(shè)備良好的運轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長設(shè)備壽命極為重要。 維護(hù)保養(yǎng)工作方式 維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個層次： 日常維護(hù)保養(yǎng)屬運行操作人員的職責(zé)范圍，使用的設(shè)備要有專人負(fù)責(zé)，并嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作使用。當(dāng)發(fā)生電梯困人等事故時，按電梯困人救援程序 及時處理。 （ 6）電梯系統(tǒng) 電梯系統(tǒng)是 項目 必不可少的 重要系統(tǒng) ，管理人員將按規(guī)定檢查其運行情況以及平層是否準(zhǔn)確、指示燈顯示是否正確完整、按鈕功能是否有效。消防管理人員定期巡視檢查，真正做到“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。根據(jù)工作人員的作息時間，按預(yù)先的設(shè) 定，通過 項目的 樓宇自動控制系統(tǒng)對公共照明進(jìn)行開 /關(guān)控制。照明系統(tǒng)管理的主要內(nèi)容就是做到既保證照明質(zhì)量又節(jié)約能源。當(dāng)發(fā)生運行故障時，維修人員及時到場，按應(yīng)急處理預(yù)案及時處理，恢復(fù)系統(tǒng)正常運行。值班人員結(jié)合 項目的 樓宇自動控制系統(tǒng)定時監(jiān)測水池、水箱的水位 情況，管道及水泵的運行情況，巡視人員對屋頂、地下層等各處相關(guān)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查，一旦發(fā)生缺水、溢水、跑 水、 冒 水、 滴 水、 漏 水 等問題或其征兆，立即通知有關(guān)人員前往處理。在日常運行中，根據(jù)外界氣溫、濕度條件，合理調(diào)節(jié)各場所采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)備實現(xiàn)舒適、節(jié)能、衛(wèi)生的要求。由專業(yè)人員負(fù)責(zé)維護(hù)采暖通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)的正常運行，結(jié)合樓宇自動控制系 統(tǒng)巡視檢查各主要設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)噪音超標(biāo)、滴水、漏水等不正?，F(xiàn)象立即處理，并能根據(jù)負(fù)荷情況調(diào)整運行參數(shù)，按操作規(guī)程控制相關(guān)設(shè)備的啟停。當(dāng)發(fā)生局部停電等運行故障時，按照預(yù)定程序進(jìn)行倒閘操作，保證安全可靠運行。 （ 9）發(fā)生設(shè)備故障 后對其原因進(jìn)行分析