【導(dǎo)讀】羃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆芀葿蒆螂艿膈螞蚈羋芁蒅肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螇罿羀腿蕿裊罿芁螅螁羈莄薈蚇羈薆莁肆羇芆蚆羆莈葿袈羅蒀蚄螄羄膀蕆蠆肅節(jié)蚃羈肂蒞蒅襖肂蕆蟻袀肁芇蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈肈膁螇袇肇芃薀螃膆蒞螆蠆膆蒈蕿羇膅膇莁羃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆芀葿蒆螂艿膈螞蚈羋芁蒅肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螇罿羀腿蕿裊罿芁螅螁羈莄薈蚇羈薆莁肆羇芆蚆羆莈葿袈羅蒀蚄螄羄膀蕆蠆肅節(jié)蚃羈肂蒞蒅襖肂蕆蟻袀肁芇蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈肈膁螇袇肇芃薀螃膆蒞螆蠆膆蒈蕿羇膅膇莁羃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆芀葿蒆螂艿膈螞蚈羋芁蒅肆芇蒃螀芆薅薃袈芅芅螈螄袂莇薁蝕袁葿螇罿羀腿蕿裊罿芁螅螁羈莄薈蚇羈薆莁肆羇芆蚆羆莈葿袈羅蒀蚄螄羄膀蕆蠆肅節(jié)蚃羈肂蒞蒅襖肂蕆蟻袀肁芇蒄螆肀荿蝿螞聿蒁薂羈肈膁螇袇肇芃薀螃膆蒞螆蠆膆蒈蕿羇膅膇莁羃膄莀薇衿膃蒂蒀螅膂膂蚅蟻膁芄蒈羀膀莆蚃袆芀

　　

【正文】 徑解決矛盾，無(wú)權(quán)采取停水、停電等方式處理糾紛。 3． A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的居住小區(qū)一期已經(jīng)入住，當(dāng)時(shí)的物業(yè)管理工作由 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)部完成。隨著二期開(kāi)發(fā)的繼續(xù)和人住的臨近， A 開(kāi)發(fā)商找到 B 物業(yè)管理公司并與之簽訂了為期十年的物業(yè)管理合同，將該居住小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)承包給 B物業(yè)管理公司。按合同約定， B物業(yè)公司要向 A開(kāi)發(fā)商交 納 50萬(wàn)元的履約保證金和每年 20萬(wàn)元的承包費(fèi)。請(qǐng)問(wèn) A開(kāi)發(fā)商與 B物業(yè)管理公司簽訂為期十年的物業(yè)管理合同效力如何 ?A開(kāi)發(fā)商要求 B公司交納履約保證金和承包費(fèi)的合同約定是否有效 ? 【答案】 (1)開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，屬前期物業(yè)服務(wù)合同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但是，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。故即便開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司簽訂為期十年的合同，但是在此期間，若小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之后，前期物業(yè)服務(wù)合同 對(duì)小區(qū)業(yè)主就不再具有法律約束力了。 (2)開(kāi)發(fā)商對(duì)其所出售的房屋僅具有臨時(shí)所有權(quán)人的身份，在房屋交付后物業(yè)管理合同的實(shí)際履約當(dāng)事人是各個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司。對(duì)于代他人簽署的合同，開(kāi)發(fā)商借機(jī)會(huì)收取履約保證金和承包金歸己所有，是侵犯實(shí)際履約人即業(yè)主合法權(quán)利的行為，該條款無(wú)效。 4．邵先生在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套住宅入住三年，每月按時(shí)繳納物業(yè)管理費(fèi)。一個(gè)冬天的夜晚，邵先生回家發(fā)現(xiàn)，自家的鋼制防盜門(mén)和木門(mén)的鎖均已被撬壞，整個(gè)門(mén)毀壞變形，屋內(nèi)一片狼藉。邵先生立即打電話給物業(yè)公司，同時(shí)報(bào)警。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，邵先生家中被 盜金錢(qián)和物品損失共計(jì) 8萬(wàn)余元。邵先生認(rèn)為，自己繳納了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司的安全管理工作中有巡邏的職責(zé)，家中被盜物業(yè)公司竟然毫無(wú)察覺(jué)，屬于管理疏漏，應(yīng)賠償自己的全部損失。在與物業(yè)公司多次交涉無(wú)結(jié)果的情況下，邵先生對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行起訴，要求物業(yè)公司賠償人民幣 8萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)法院是否會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求 ?為什么 ? 【答案】法院不會(huì)完全支持邵先生的訴訟請(qǐng)求，但會(huì)部分支持邵先生的訴訟請(qǐng)求。 失竊案件發(fā)生時(shí)，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破壞邵先生家的兩重門(mén)進(jìn)人室內(nèi)并盜竊的。這樣長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，保安員未能巡邏發(fā)現(xiàn) ，存在疏漏，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止犯罪，對(duì)由此產(chǎn)生的損失負(fù)有一定責(zé)任。但是，盜竊是發(fā)生在室內(nèi)，發(fā)現(xiàn)起來(lái)有一定的難度，故物業(yè)公司無(wú)需承擔(dān)全部責(zé)任。 5．你是某公司的高級(jí)管理人員，公司委派你起草前期物業(yè)服務(wù)合同，你認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容是什么 ?物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別有哪些 ? 【答案】前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容就是通過(guò)合同條款反映建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，包括主要部分為：一是合同的當(dāng)事人，二是物業(yè)基本情況，三是服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量，四是服務(wù)費(fèi)用，五是物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理，六是承接 查驗(yàn)和使用維護(hù)，七是專項(xiàng)維修資金，八是違約責(zé)任，九是其它事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別： 物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于服務(wù)內(nèi)容的條款與前期物業(yè)服務(wù)合同基本相同，主要差別在于：一是訂立合同的當(dāng)事人不同，前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人是業(yè)主 (或業(yè)主大會(huì) )與物業(yè)管理企業(yè)。二是合同期限不同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限雖然可以約定，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同又開(kāi)始生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同將會(huì)終止。物業(yè)服務(wù)合同期限則由訂立合同雙方約定 ，具有期限明確，穩(wěn)定強(qiáng)等特點(diǎn)。 6．你是某物業(yè)公司的高級(jí)管理人員，公司委派你與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，你認(rèn)為簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意哪些事項(xiàng) ? 【答案】一是明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)，二是明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，三是對(duì)違約責(zé)任的約定，四是對(duì)免責(zé)條款的約定，五是物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗，六是合同的簽訂要實(shí)事求是，七是明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式。 四、參考答案 (一 )單項(xiàng)選擇題 1A 2D 3C 4C 5C 6B 7A 8C 9B 10A (二 )多項(xiàng) 選擇題 1AB 2ABDE 3ABCD 4BCDE 5ABDE 6ABC 7BCDE 8ABCE 9ABC 10AD 11CD 12AE 13ABCD 14ABCE 第四章 早期介入與前期物業(yè)管理 一、單項(xiàng)選擇題 (備選項(xiàng)中只有 1個(gè)符合題意 ) 1．早期介入是指 ( )建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。 A物業(yè)辦理入住前 B新建物業(yè)竣工之前 C新建物業(yè)竣工時(shí) D物業(yè)辦理人住時(shí) 2．前期物業(yè)管理是指 ( )的物業(yè)管理階段 。 A物業(yè)承接查驗(yàn)開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止 B物業(yè)銷售開(kāi)始至物業(yè)辦理人住為止 C物業(yè)竣工驗(yàn)收開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止 D物業(yè)辦理入住開(kāi)始至業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)為止 3．前期物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象是 ( )。 A建設(shè)單位 B承建單位 C全體業(yè)主 D建設(shè)單位、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 4．早期介入分為以下哪幾個(gè)階段實(shí)施 ( )。 A可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段 B可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售階段 C規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收階段 D可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售、竣工驗(yàn)收、承接查驗(yàn)階段 5．早期介入的服務(wù)對(duì)象是 ( )。 A建設(shè)單位 B承建單位 C物業(yè)產(chǎn)權(quán)人 D全體業(yè)主 6．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的 ( )活動(dòng)。 A服務(wù) B咨詢 C管理 D監(jiān)理 7．前期物業(yè)管理最明顯的特點(diǎn)是 ( )。 A管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài) B經(jīng)營(yíng)收支一般呈 現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài) C溝通與協(xié)調(diào) D前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ) 8．前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初期建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于 ( )。 A早期介入與常規(guī)物業(yè)管理之間 B早期介入與前期物業(yè)管理之間 C前期物業(yè)管理與常規(guī)物業(yè)管理之間 D常規(guī)物業(yè)管理之后 9．在整個(gè)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，不屬于早期介入階段的是 ( )。 A規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 B物業(yè)承接查驗(yàn)階段 C竣工驗(yàn)收階段 D銷售階段和建設(shè)階段 10．對(duì)早期介入的必要性說(shuō)法不正確的是 ( )。 A早期介入可以從源頭上堵住漏洞 B早期介入可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛 C早期介入可以杜絕建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題 D早期介入可以在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損壞業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少 二、多項(xiàng)選擇題 (備選項(xiàng)中有 2個(gè)或 2個(gè)以上符合題意 ) 1．早期介入的作用有 ( )。 A優(yōu)化設(shè)計(jì) B有助于提高工程質(zhì)量 C制止售房時(shí)的不合理承諾 D為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備 E有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益 2．早期介入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要內(nèi)容有 ( )。 A根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 B就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)的建議 C提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)建議 D根據(jù)物業(yè)管理成本初步確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) E就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議 3．前期物業(yè)管理期間，物業(yè)管理企業(yè)從事的活動(dòng)和提供的服務(wù)，既包含物業(yè)正常使用期所需要的常規(guī)服務(wù)內(nèi)容，又包括 ( )。 A物業(yè)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn) B為建設(shè)單位開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理專業(yè)技術(shù)支持 C裝修管理 D工程質(zhì)量保修處理 E業(yè)主人 住 4．前期物業(yè)管理的特點(diǎn)有 ( )。 A管理服務(wù)呈現(xiàn)波動(dòng)和不穩(wěn)定狀態(tài) B經(jīng)營(yíng)收支一般呈現(xiàn)收支不平衡和虧損狀態(tài) C與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案 D前期物業(yè)管理的特定內(nèi)容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎(chǔ) E從物業(yè)管理