【正文】 xxx』實際的經(jīng)營狀況，再根據(jù)實際經(jīng)營狀況采取相應的有效的營銷手段。l 營銷策略廣告宣傳策略根據(jù)不同媒介的特點及實際經(jīng)驗的需要選擇合適的媒介組合方式，并選擇合適的時機實施廣告宣傳活動。包括要求租戶必須按時營業(yè)，不得擅自停業(yè)或缺業(yè)，不得售賣假冒偽劣商品及違禁品，營業(yè)人員接待顧客應熱情禮貌，并且對繳交租金，商鋪裝修，招牌安裝，商鋪內(nèi)部設(shè)施及公共設(shè)施的使用，停車場的使用，治安消防，環(huán)境衛(wèi)生等明確規(guī)定。包括各類租戶的背景資料，如經(jīng)營性質(zhì)，經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)營特色，業(yè)態(tài)特征，品牌特點等；各類租戶的進場時間，規(guī)模以及在項目內(nèi)的區(qū)間位置；各類租戶各個階段的經(jīng)營狀況，經(jīng)營要求和意見等。3) 在物業(yè)經(jīng)營管理服務活動中，從初始階段既導入ISO 9001：2000國際質(zhì)量保證體系的方式、方法，將質(zhì)量管理體系的20個要素結(jié)合實際貫徹到服務工作中。物業(yè)交接管理公司與貴公司之物業(yè)交接為了使商業(yè)中心順利交付使用及利于今后物業(yè)的管理，必須做好下列驗收跟進工作：接管驗收應具備的條件接管驗收應遞交的資料接管驗收的程序驗收所需時間驗收參加人員及單位驗收注意事項管理公司與商戶之物業(yè)交接于物業(yè)落成前我司將協(xié)助制定收樓通知書、收樓收費一覽表、收樓須知、二次裝修規(guī)定等一系列交收樓房流程，并附上裝潢指南，確保整個物業(yè)不會因個別客戶裝璜失當造成破壞，內(nèi)容還包含審批裝修圖則程序，提示保安，防火需要，材料運送，以及工序控制，避免裝璜期內(nèi)所產(chǎn)生之噪音，影響其他業(yè)主／租戶。5. 物業(yè)經(jīng)營管理顧問服務范圍物業(yè)形象展示由我司提供優(yōu)質(zhì)管理服務，對貴司在國內(nèi)之信譽更見鞏固及裨益，在租戶及來客等口碑下，間接免費作為貴司日后其它業(yè)務發(fā)展或銷售之推廣及宣傳，從而能更有效地創(chuàng)造更理想的業(yè)績。2. 前期物業(yè)經(jīng)營管理階段顧問服務的工作內(nèi)容該階段我司主要是為貴公司提供下列服務，內(nèi)容包括從今后項目的持續(xù)運營，物業(yè)增值以及物業(yè)使用者和管理者的角度，為『xxxx』提供咨詢和建議：1) 為『xxxx』的招商定位提供有關(guān)咨詢和建議2) 與前期招商銜接，對今后項目的統(tǒng)一經(jīng)營、管理提供有關(guān)咨詢和建議3) 為『xxxx』的設(shè)計、策劃提供有關(guān)的咨詢和建議；4) 為『xxxx』的建筑和內(nèi)部布置提供有關(guān)的咨詢和建議；5) 為『xxxx』的機電設(shè)備、設(shè)施提供有關(guān)的咨詢和建議；6) 為『xxxx』的弱電系統(tǒng)、智能化管理系統(tǒng)提供有關(guān)的咨詢和建議；7) 我司顧問經(jīng)理對涉及貴司『xxxx』物業(yè)經(jīng)營管理方面的各類事宜或工作，及時提出顧問報告和建議；8) 我司顧問經(jīng)理將根據(jù)『xxxx』建設(shè)的需要，參加公司召集的與物業(yè)經(jīng)營管理有關(guān)的工程設(shè)計、施工等方面的會議；9) 為貴司『xxxx』的產(chǎn)品宣傳或廣告提供有關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理服務的介紹；10) 根據(jù)貴公司的需要，為『xxxx』現(xiàn)場售樓處、提供物業(yè)經(jīng)營管理保安、保潔人員的服務標準、工作流程和員工培訓。通過ISO 9001：2000質(zhì)量體系的運行，保證服務質(zhì)量、服務水平長期穩(wěn)定在高水平上，有助提高管理水平及物業(yè)價值。二、 我們對新三林『xxxx』的經(jīng)營管理服務理念我司對貴物業(yè)的經(jīng)營管理服務理念是“以人為本，以客為尊，以質(zhì)為先”。前 言一、 我們對新三林『xxxx』的認識位于浦東新區(qū)上南路（世紀大道）上的『xxxx』項目，總建筑面積約8萬平方米；其中：地上五層建筑面積約50332平方米；地下二層建筑面積約30500平方米；地上、地下停車庫共800個車位。以質(zhì)為先： 我們竭誠為客戶提供全面性的優(yōu)質(zhì)服務，在項目的每個細節(jié)都提供專業(yè)意見，為客戶爭取最高回報。我司各類證書： 我司物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)資質(zhì)等級證書：中華人民共和國物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)資質(zhì)證書QUALIFICATION CERTIFICATEFOR PROPERTY MANAGEMENT ENTERPRISEIN THE PEOPLE’S REPUBLIC OF CHINA中華人民共和國建設(shè)部制企 業(yè) 名 稱xx物業(yè)服務（上海）有限公司法定代表人注 冊 資 本企 業(yè) 類 型證 書 編 號資 質(zhì) 等 級發(fā) 證 機 關(guān) 上海市房屋土地資源管理局2004年09月23日物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)資質(zhì)專用章（02）四、 公司宗旨誠意協(xié)作、齊心開創(chuàng)、信賴永恒以人為本： 人才就是我們的資產(chǎn)。公司整合了物業(yè)經(jīng)營管理、工程技術(shù)、物業(yè)租賃、市場營銷等各方面的綜合型人力資源，培養(yǎng)出了一大批市場研究、信息處理、項目策劃、營銷管理、物業(yè)租賃、物業(yè)經(jīng)營管理等方面的專業(yè)人才，掌握著上海市各區(qū)域項目的市場數(shù)據(jù)及資源，擁有著對各種物業(yè)類型的豐富管理經(jīng)驗，尤以別墅和酒店式公寓為最。xx物業(yè)集團總部設(shè)置在香港，并在國內(nèi)主要城市上海、廣州、武漢、天津等地設(shè)立業(yè)務機構(gòu)，主要業(yè)務包括物業(yè)經(jīng)營管理顧問、委托物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)策劃及項目推廣、銷售及租賃代理、酒店及酒店公寓管理、投資及資產(chǎn)管理顧問等。至今所管理項目面積已超過1000萬平方米。公司深信“品質(zhì)是企業(yè)的生命”，為迎接新一輪挑戰(zhàn)，公司依據(jù)ISO9001：2000國際品質(zhì)認證體系標準，從物業(yè)策劃、推廣、銷售，到物業(yè)工程、驗收、入伙、日常管理服務等制定了一整套規(guī)范的管理檔案，建立并通過了ISO9001：2000國際質(zhì)量管理體系的認證。xx物業(yè)的每位員工均擁有豐富的房地產(chǎn)服務經(jīng)驗，以專業(yè)的知識為客戶提供最佳服務。五、 公司優(yōu)勢閣下閱讀以上資料后，對xx物業(yè)公司的物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗已有基本的了解，而此經(jīng)驗如應用在貴司項目的物業(yè)經(jīng)營管理服務上將會發(fā)揮良好的作用。是一座集美食、休閑、生活、零售等功能于一體的一站式“家庭娛樂購物中心”廣場，而這座廣場的掘起將成為浦東三林商業(yè)的全新坐標。我司將在『xxxx』物業(yè)經(jīng)營管理服務中樹立“金牌物業(yè)經(jīng)營”的品牌形象。3. 三個階段的戰(zhàn)略目標，保持較高的租用率，以長期獲取理想的租金收益和物業(yè)的增值收益第一階段：第13年，保持較高的租用率和人流量，逐步樹立『xxxx』的市場號召力和區(qū)域領(lǐng)先地位；第二階段：第35年，通過不斷商戶調(diào)整及運營策略的多樣和創(chuàng)新，使得商戶的品牌向更適合本項目定位靠攏，租戶信譽度的增加，租金收益和投資回報率逐年增加；第三階段：第510年，保持項目長期的穩(wěn)定性，尤其重視本項目的資產(chǎn)增值，帶動整個區(qū)域的良性發(fā)展。向業(yè)主、租戶展示貴公司『xxxx』交付使用后的物業(yè)經(jīng)營管理人員的服務形象，以配合促進銷售；11) 提供貴公司『xxxx』前期物業(yè)經(jīng)營管理預算及開辦費預算，供貴公司決策時參考；12) 貴公司可在物業(yè)銷售和物業(yè)經(jīng)營管理的活動中，使用xx物業(yè)顧問服務的品牌；13) 為貴公司『xxxx』提供所需的前期物業(yè)經(jīng)營管理文件；以便呈報政府有關(guān)主管部門審核批準；3. 前期物業(yè)經(jīng)營管理服務的顧問酬金（詳見第32頁）前期顧問酬金由貴公司按月支付；我司以上每月顧問服務酬金中,包含我司顧問經(jīng)理至貴公司『xxxx』顧問服務的交通費補貼。管理預算我司將進行精確的測算并參照上海地區(qū)的物業(yè)的收費標準，物價幅度來測算費用收支，提供一準確及合理之未來管理支出預算案予發(fā)展商，配合市場推廣策略。保險估值我司將按獨立評估之專業(yè)報告，建議一保險計劃予商場公共區(qū)域及設(shè)備，如一切財產(chǎn)險、第三責任險及勞工保險等，并按商場可能的特殊需要，建議附加保險安排。以嚴格有序的內(nèi)部管理制度，確保服務質(zhì)量；4) 在物業(yè)經(jīng)營管理服務活動中，將全面參照ISO 14000國際環(huán)境管理標準來制訂本項目的環(huán)境管理規(guī)范，做好商場的環(huán)境保潔、景觀維護、綠化保養(yǎng)更新及生態(tài)維護，真正實現(xiàn)21世紀環(huán)保型社區(qū)；2. 物業(yè)經(jīng)營管理服務范圍1） 租戶管理租戶是商業(yè)物業(yè)的直接客戶，是商業(yè)物業(yè)經(jīng)營利潤的主要來源，為保持商業(yè)物業(yè)較高的出租率，必須加強租戶的管理。l 租戶的調(diào)整及招商在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營過程中，一方面，商業(yè)競爭環(huán)境是出于動態(tài)的變化中，競爭對手會不斷改變經(jīng)營策略，提高競爭力，并且新的競爭對手也會不斷出現(xiàn)，使商業(yè)環(huán)境中的競爭態(tài)勢及競爭格局發(fā)生變化；另一方面，消費者的需求也是出于動態(tài)的變化中。其中向租戶催收租金是管理工作的重點，須采用不同的適宜的租金收繳方案：寬緊結(jié)合的租金收取策略選擇合理的收租時間采取一定的獎勵措施l 租戶服務租戶管理除了對租戶行為進行規(guī)范性的管理外，還應加強為租戶服務的意識，盡可能為租戶提供一切便利服務，全力營造良好的經(jīng)營環(huán)境，如協(xié)助租戶辦理各種手續(xù)，為租戶的日常生活及各種商務活動盡可能提供一切便利條件等