房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理練習(xí)題-資料下載頁(yè)
2025-03-25 02:21本頁(yè)面
【正文】 并對(duì)該報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)和說(shuō)明（25分）。答：該投資可行性論證報(bào)告合理、全面，對(duì)項(xiàng)目的具體情況作了詳細(xì)說(shuō)明，包括項(xiàng)目的建筑面積、開(kāi)竣工時(shí)間、投資金額、銷售情況等各項(xiàng)相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)完整，準(zhǔn)確。投資估算編制的準(zhǔn)確、產(chǎn)品成本依據(jù)可靠、銷售收入估算可靠、效益估算合理、資金來(lái)源和周轉(zhuǎn)順利，考慮了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和大小，以及應(yīng)該采取的相應(yīng)措施，分析了居住對(duì)象的經(jīng)濟(jì)收入和需求狀況，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹情況，項(xiàng)目的選址自然條件好，項(xiàng)目地城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊環(huán)境優(yōu)雅。項(xiàng)目融資情況清晰，資金的分配方式及周轉(zhuǎn)情況合理，經(jīng)濟(jì)分析準(zhǔn)確，詳細(xì)，總體分析該可行性論證報(bào)告真實(shí)合理，分析論證準(zhǔn)確有效，縱觀開(kāi)發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，該開(kāi)發(fā)方案是完全可行的。四（20分）某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的董事會(huì)認(rèn)為從2007年下半年至08年4月，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn)價(jià)升量減到價(jià)平量減的態(tài)勢(shì)，或可說(shuō)明這一行業(yè)目前正處于“滯漲初期”，由于房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)走勢(shì)取決于政策走向、市場(chǎng)形勢(shì)以及開(kāi)發(fā)商資金鏈三方面。從一些經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)來(lái)看，CPI漲幅還未進(jìn)入安全區(qū)，部分地區(qū)的房地產(chǎn)投資依然非理性，所以08年政策從緊的基調(diào)應(yīng)不會(huì)貿(mào)然大幅放松，而僅僅從一些小的政策面，從普惠的角度進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)投資過(guò)熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢(shì)，交易量萎縮，而房?jī)r(jià)還居高不下，這就造成了房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的“初期滯漲”局面。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政的貢獻(xiàn)很大，土地招拍掛的收入就占到去年財(cái)政收入的80%左右，而我國(guó)保障性住房的經(jīng)費(fèi)又主要來(lái)自財(cái)政撥款，就全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講的不景氣對(duì)此有間接影響。要防止高通貨膨脹預(yù)期的出現(xiàn)，防止惡性通貨膨脹。對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)，經(jīng)過(guò)去年下半年以來(lái)的市場(chǎng)冷清以及各種宏觀政策效應(yīng)的集體爆發(fā)，應(yīng)該說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)從各方面都有了足夠教訓(xùn)。收到金融危機(jī)的影響，消費(fèi)者信心受到打擊，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)而言，應(yīng)該是仍處于理性回歸階段，去年的市場(chǎng)火爆情況也不可能再出現(xiàn)?？v觀以上情況，北京房地產(chǎn)業(yè)在2009年將會(huì)是一個(gè)繼續(xù)調(diào)整的局面，資金的回收速度關(guān)系著項(xiàng)目的信心建立的程度，保障住房和實(shí)惠的商品住宅將是市場(chǎng)的主要需求點(diǎn)，投資性的房產(chǎn)將會(huì)變得更加理性。鑒于以上情況，該開(kāi)發(fā)公司針對(duì)在06年末開(kāi)公，于09年年末完工而分三期開(kāi)發(fā)的樓盤采取以的銷售方案策略為：①各期采取預(yù)售的方式，加速資金的回收和確保第二期、第三期樓盤開(kāi)發(fā)資金的周轉(zhuǎn)；②鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)或者經(jīng)濟(jì)，決策采取低開(kāi)高走的銷售策略；③在第二期和第三期銷售期間采取逐步提價(jià)方式，在價(jià)格提升前階段加以輔助的優(yōu)惠政策。針對(duì)以上情況，請(qǐng)對(duì)該項(xiàng)目的銷售推廣方案做出評(píng)價(jià)，并提出個(gè)人意見(jiàn)。答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)很大的投資，因?yàn)槠渫顿Y的資金金額大，投資時(shí)間長(zhǎng)，影響投資的因素多，受政府的限制和調(diào)控嚴(yán)重。08年金融危機(jī)導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于近年來(lái)的最低谷階段，房地產(chǎn)交易量萎縮，但是就是如此房?jī)r(jià)還居高不下，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的回升和政府政策的調(diào)控，使目前我國(guó)的房?jī)r(jià)還在不斷緩慢增長(zhǎng)。面對(duì)如此高的房?jī)r(jià)大多數(shù)購(gòu)房者只能望而卻步或者持觀望的態(tài)度，但是對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)交易量的下降卻并不能導(dǎo)致其降低房?jī)r(jià)。在這樣一種市場(chǎng)狀況下，該開(kāi)發(fā)商采用的銷售方案就顯得更加合理了。首先，各期采取預(yù)售的方式，加速了資金的回收和確保了后期樓盤開(kāi)發(fā)資金的周轉(zhuǎn)與運(yùn)作，減小了投資時(shí)間長(zhǎng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次，一方面隨著市場(chǎng)狀況逐漸回升，另一方面在前期的樓盤銷售過(guò)程中為本樓盤積累了大量的客戶和良好的聲譽(yù)，使得后面的銷售人氣更旺，更加順利，因此采用低開(kāi)高走的銷售策略更甚。再者，在后面的樓盤銷售過(guò)程中，在價(jià)格提升前階段加以輔助的優(yōu)惠政策可以吸引更多顧客的眼球。7 / 7
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