房地產(chǎn)經(jīng)營管理練習(xí)題-資料下載頁
2025-03-25 02:21本頁面
【正文】 并對該報告進行評價和說明（25分）。答：該投資可行性論證報告合理、全面，對項目的具體情況作了詳細說明，包括項目的建筑面積、開竣工時間、投資金額、銷售情況等各項相關(guān)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)完整，準(zhǔn)確。投資估算編制的準(zhǔn)確、產(chǎn)品成本依據(jù)可靠、銷售收入估算可靠、效益估算合理、資金來源和周轉(zhuǎn)順利，考慮了市場風(fēng)險的來源和大小，以及應(yīng)該采取的相應(yīng)措施，分析了居住對象的經(jīng)濟收入和需求狀況，市場經(jīng)濟的通貨膨脹情況，項目的選址自然條件好，項目地城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，周邊環(huán)境優(yōu)雅。項目融資情況清晰，資金的分配方式及周轉(zhuǎn)情況合理，經(jīng)濟分析準(zhǔn)確，詳細，總體分析該可行性論證報告真實合理，分析論證準(zhǔn)確有效，縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。四（20分）某房地產(chǎn)開發(fā)商的董事會認(rèn)為從2007年下半年至08年4月，中國房地產(chǎn)業(yè)逐漸出現(xiàn)價升量減到價平量減的態(tài)勢，或可說明這一行業(yè)目前正處于“滯漲初期”，由于房地產(chǎn)業(yè)未來走勢取決于政策走向、市場形勢以及開發(fā)商資金鏈三方面。從一些經(jīng)濟金融數(shù)據(jù)來看，CPI漲幅還未進入安全區(qū)，部分地區(qū)的房地產(chǎn)投資依然非理性，所以08年政策從緊的基調(diào)應(yīng)不會貿(mào)然大幅放松，而僅僅從一些小的政策面，從普惠的角度進行調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱的現(xiàn)象有減緩的趨勢，交易量萎縮，而房價還居高不下，這就造成了房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前的“初期滯漲”局面。房地產(chǎn)業(yè)對財政的貢獻很大，土地招拍掛的收入就占到去年財政收入的80%左右，而我國保障性住房的經(jīng)費又主要來自財政撥款，就全國房地產(chǎn)行業(yè)來講的不景氣對此有間接影響。要防止高通貨膨脹預(yù)期的出現(xiàn)，防止惡性通貨膨脹。對于未來的房地產(chǎn)走勢，經(jīng)過去年下半年以來的市場冷清以及各種宏觀政策效應(yīng)的集體爆發(fā)，應(yīng)該說房地產(chǎn)業(yè)從各方面都有了足夠教訓(xùn)。收到金融危機的影響，消費者信心受到打擊，對于整個市場而言，應(yīng)該是仍處于理性回歸階段，去年的市場火爆情況也不可能再出現(xiàn)?？v觀以上情況，北京房地產(chǎn)業(yè)在2009年將會是一個繼續(xù)調(diào)整的局面，資金的回收速度關(guān)系著項目的信心建立的程度，保障住房和實惠的商品住宅將是市場的主要需求點，投資性的房產(chǎn)將會變得更加理性。鑒于以上情況，該開發(fā)公司針對在06年末開公，于09年年末完工而分三期開發(fā)的樓盤采取以的銷售方案策略為：①各期采取預(yù)售的方式，加速資金的回收和確保第二期、第三期樓盤開發(fā)資金的周轉(zhuǎn)；②鑒于房地產(chǎn)市場的價格波動或者經(jīng)濟，決策采取低開高走的銷售策略；③在第二期和第三期銷售期間采取逐步提價方式，在價格提升前階段加以輔助的優(yōu)惠政策。針對以上情況，請對該項目的銷售推廣方案做出評價，并提出個人意見。答：房地產(chǎn)開發(fā)是一項風(fēng)險很大的投資，因為其投資的資金金額大，投資時間長，影響投資的因素多，受政府的限制和調(diào)控嚴(yán)重。08年金融危機導(dǎo)致整個房地產(chǎn)市場處于近年來的最低谷階段，房地產(chǎn)交易量萎縮，但是就是如此房價還居高不下，隨著市場經(jīng)濟的回升和政府政策的調(diào)控，使目前我國的房價還在不斷緩慢增長。面對如此高的房價大多數(shù)購房者只能望而卻步或者持觀望的態(tài)度，但是對于開發(fā)商來說交易量的下降卻并不能導(dǎo)致其降低房價。在這樣一種市場狀況下，該開發(fā)商采用的銷售方案就顯得更加合理了。首先，各期采取預(yù)售的方式，加速了資金的回收和確保了后期樓盤開發(fā)資金的周轉(zhuǎn)與運作，減小了投資時間長帶來的風(fēng)險。其次，一方面隨著市場狀況逐漸回升，另一方面在前期的樓盤銷售過程中為本樓盤積累了大量的客戶和良好的聲譽，使得后面的銷售人氣更旺，更加順利，因此采用低開高走的銷售策略更甚。再者，在后面的樓盤銷售過程中，在價格提升前階段加以輔助的優(yōu)惠政策可以吸引更多顧客的眼球。7 / 7
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