【正文】 % ?答案： C ?解析： （ 1+18%） =（ 1+6%）（ 1+Rr）， Rr=%。 （ 1+名義收益率）＝（ 1+實際收益率）（ 1+通貨膨脹率） 【例題】 ?已知某投資項目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項目的財務內部收益率。如果投資者目標收益率為 12%，求該投資項目的 FIRR及動態(tài)投資回收期。 單位：萬元 ? ［解］（ 1）項目現(xiàn)金流量 ? （ 2） NPV1（ i1＝ 20%）＝ 15． 47萬元 ? （ 3） NPV2（ i2＝ 21%）＝－ 17． 60萬元 ? （ 4） FIRR＝ 20%＋［ （ ＋ ）］ 1%＝ 20． 47% ? （ 5） NPV（ ic＝ 12%）＝ ? （ 6）因為項目在第 5年累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值，所以： ? Pb＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數－ 1）＋（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值 /當期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）＝（ 5－ 1）＋ ＝ （年） 單位：萬元 ?動態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標，動態(tài)投資回收期 Pb與設定的目標收益率 Ic之間的關系是（ ）。 ?A． Ic越大， Pb越大 ?B． Ic越小， Pb越大 ?C． Pb越大， Ic越小 ?D． Ic與 Pb無關 ?答案： A ?解析： Ic越大，則每一年的凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值越小，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間越長，即動態(tài)投資回收期越長。 ?動態(tài)投資回收期指標一般用于評價開發(fā)完成后用來出租或經營的房地產開發(fā)項目。（ ） ?答案： √ ?開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經營期的年數。（ ） ?答案： √ ?某房地產開發(fā)項目的總開發(fā)成本為 2600萬元，竣工后的銷售收入為 4500萬元，銷售稅金及附加為 248萬元，應繳納的土地增值稅為 370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（ ）。 ?A． ％ ?B． ％ ?C． ％ ?D． ％ ?答案： B ? 解析：開發(fā)成本利潤率 =開發(fā)利潤 /項目總開發(fā)成本=（ 4500?248?2600?370） /2600=%。 2023年試題 ?房地產開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（ ）。 ?A．銷售利潤率 =銷售利潤 /銷售收入 ?B．銷售利潤率 =銷售利潤 /總開發(fā)價值 ?C．銷售利潤率 =銷售利潤 /總開發(fā)成本 ?D．銷售利潤率 =銷售利潤 /項目總投資 ?答案： A 例題 ? 某房地產開發(fā)商以 5000萬元的價格獲得了一宗占地面積為4000㎡的土地 50年的使用權，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 60%，樓高 14層， 1至 4層建筑面積均相等， 5至 14層為塔樓（均為標準層），建造費用為 3500元 /㎡，專業(yè)人員費用為建造費用預算的 8%，其他工程費為 460萬元，管理費用為土地費用、建造費用、專業(yè)人員費用和其他工程費之和的 %，市場推廣費、銷售代理費和營業(yè)稅金及附加分別為銷售收入的%、 %和 %，預計建成后售價為 12023元 /㎡。項目開發(fā)周期為 3年，建造期為 2年 （ 還有 1年是前期 ）， 土地費用于開始一次投入，建造費用、專業(yè)人員費用、其他工程費和管理費用在建造期內均勻投入；年貸款利率為 12%，按季度計息，融資費用為貸款利息的 10%。問項目總建筑面積、標準層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少？ ? （本題未考慮土地增值稅，假設可銷售建筑面積等于總建筑面積，假設在建成之日即可全部售出） ? ［解］ ? （ 1）項目總開發(fā)價值（ GDV） ? 1）項目總建筑面積： 4000 ＝ 22023（㎡） ? 2）標準層每層建筑面積：（ 22023－ 4000 60% 4） /10＝ 1240（㎡） ? 3）項目總銷售收入： 22023 12023＝ 26400（萬元） ? 4）營業(yè)稅金及附加： 26400 %＝ 1452（萬元） ? 5）項目總開發(fā)價值（ GDV）： 26400－ 1452＝ 24948（萬元） ? （ 2）項目總開發(fā)成本（ TDC） ? 1）土地費用： 5000萬元（史記：相當于土地取得成本） ? 2）建造費用： 22023 3500＝ 7700（萬元） ? 2）建造費用： 22023 3500＝ 7700（萬元） ? 3）專業(yè)人員費用（建筑師、結構 /造價 /機電 /監(jiān)理工程師等費用）： ? 7700 8%＝ 616（萬元） ? 4）其他工程費： 460萬元 ? 5）管理費用：（ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460） %＝ （萬元） ? 6）財務費用 ? a）土地費用利息： ? 5000［（ 1＋ 12%/4） 3 4－ 1）＝ （萬元） ? b）建造費用 /專業(yè)人員費用 /其他工程費 /管理費用利息： ? （ 7700＋ 616＋ 460十 ）［（ 1＋ 12%/4） （ 2/2） 4－ 1）＝ （萬元） ? c）融資費用：（ ＋ ） 10%＝ （萬元） ? d）財務費用總計 :＋ ＋ ＝ （萬元） ? 7）銷售費用（市場推廣及銷售代理費）： 26400（ %＋ %）＝ 924（萬元） ? 8）項目總開發(fā)成本： ? 5000＋ 7700＋ 616＋ 460＋ ＋ 924＝ （萬元） ? （ 3）開發(fā)利潤（銷售利潤）： 24948－ ＝ （萬元） ? （ 4）成本利潤率： 100%＝ % ? （ 5）銷售利潤率： 100%＝ % 2023年試題 ? 某房地產開發(fā)項目的總成本為 80000萬元，其中財務費用 8000萬元，建設周期為 3年，利潤總額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（ ）。 ?A． % ?B． % ?C． % ?D． % ? 答案： D ?投資利潤率 =開發(fā)利潤 /項目開發(fā)成本 =25000/（ 80000－8000） =%。 ［例題］ ? 已知某房地產投資項目的購買投資為 4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權益資本為 1500萬元，經營期內年平均利潤總額為 650萬元、年平均稅后利潤總額為 500萬元。試計算該投資項目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。（ 置業(yè)投資項目 ） ? 解： ?在開發(fā)項目財務評價中，動態(tài)投資回收期肯定大于（ ）。 ?A．基準回收期 ?B．靜態(tài)投資回收期 ?C．項目開發(fā)期 ?D．項目銷售期 ? 答案： B ? 解析：動態(tài)投資回收期中是累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數，相比累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數要長。 ?某寫字樓的購買價格為 100萬元，其中 70萬元為 15年期、年利率 5%、按年等額還款的抵押貸款， 30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為 9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（ ）。 ?A． 9． 00% ?B． 8． 05% ?C． 30． 00% ?D． 7． 52% ? 答案： D ? 解析：稅前現(xiàn)金回報率等于凈收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。 ? 每年的還本付息額用公式 計算， ? A＝ ＝ （萬元），則稅前現(xiàn)金回報率＝（ 9－）247。 30＝ %。 (1 )(1 ) 1nniiAP i???? ??????151570 (1 5%)(1 5%) 1????? 某商業(yè)店鋪的購買價格為 60萬元，其中 40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為 24000元、投資者權益增加值為 2200元、店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（ ）。 ?A． ％ ?B． ％ ?C． ％ ?D． ％ ?答案： D ?解析：當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率 ?（稅后凈現(xiàn)金流量 ?投資者權益增加值 ?物業(yè)增值收益） /權益投資數額，則投資回報率 ?（ ??60?2%） ?（ 60?40）?%。 2023年試題 ? 張某以 40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為 10年的抵押貸款。如店鋪在第 4年的租金收入為 5萬元，各項成本費用為 ，其中支付銀行利息 元。則張某的這項投資在第 4年的利息備付率是（ ）。 ?A． ?B． ?C． ?D． ? 答案： C ? 解析：利息備付率 ?稅息前利潤（利潤 ?利息） /當期應付利息費用 ?（ 5??） /?。 2023年試題 ?某物業(yè)的購買價為 100萬元，其中 50萬元為銀行抵押貸款，期限 10年，年利率 12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經營收入為 30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（ ）。 ?A． ?B． ?C． ?D． ? 答案： C ? 解析： ? 先算出當期應還本付息資金 A， A?50?12%?［ 1?（ 1?12%） ?10］ ?（萬元），再代入上式可得 30??。 可 用 于 還 本 付 息 資 金償 債 備 付 率 ＝ 當 期 應 還 本 付 息 資 金2023年試題 ? 某置業(yè)投資者以 10000元 /m2的價格購買了 200m2的商業(yè)店鋪用于出租經營，購買價中的 40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為 10年，年利率為 10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共 24萬元，則其償債備付率是（ ）。 ?A． ?B． ?C． ?D． ? 答案： B ? 解析：當期應還本付息額為 A=2023000?60%［ 10%（ 1+10%） 10/（ 1+10%） 10－ 1］ =195319，根據利息備付率 =可用于還本付息資金 /當期應還本付息資金，利息備付率=240000/195319=。 2023年試題 ?對于一般的商用房地產投資項目，其償債備付率至少應大于（ ） ?A． ?B． ?C． ?D． ?答案： A 例題 ?某小型寫字樓的購買價格為 50萬元，其中投資者投入的權益資本為 20萬元，另外 30萬元為年利率為 7． 5%、期限為 30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為 40萬元，按有關規(guī)定可在 25年內直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為 10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的 10%，包括房產稅、保險費、維修費、管理費、設備使用費和大修基金在內的年運營費用為毛租金收入的 30%，寫字樓年增值率為 2%。 ?試計算該寫字樓投資項目的 現(xiàn)金回報率 、 投資回報率 和 償債備付率 指標。 ? ［解］該寫字樓項目的投資回報指標計算過程，如下表所示。 2023年試題 ?資產負債率屬短期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例。（ ） ?答案： ?解析：資產負債率屬于長期償債能力指標。 2023年試題 ? 某房地產企業(yè)的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為 4000萬元，流動資產和流動負債分別為 2023萬元和 1000萬元，存貨為 1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（ ）。 ?A． % ?B． % ?C． % ?D． % ? 答案： D ? 解析：流動比率＝流動資產 /流動負債。 例題 ? 從某房地產投資項目的資產負債表上，我們可以得到如下項目信息；負債合計為 3000萬元，資產合計為 5000萬元，流動資產和流動負債分別為 2500萬元和 1250萬元，存貨為 1500萬元。試計算該房地產投資項目的資產負債率、流動比率和速動比率。 例題 ?，是獨立關系和可轉化為獨立關系的多方案比選。（ ） ?答案： ?解析：常見的方案比選，是互斥關系和可轉化為互斥關系的多方案比選。 ?，主要存在著以下關系（ ）。 ?A．相關關系 ?B．包含關系 ?C．獨立關系 ?D．互斥關系 ?答案： ACD 演講完畢，謝謝觀看！