【正文】 % ?答案： C ?解析： （ 1+18%） =（ 1+6%）（ 1+Rr）， Rr=%。 （ 1+名義收益率）＝（ 1+實(shí)際收益率）（ 1+通貨膨脹率） 【例題】 ?已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為 12%，求該投資項(xiàng)目的 FIRR及動(dòng)態(tài)投資回收期。 單位：萬元 ? ［解］（ 1）項(xiàng)目現(xiàn)金流量 ? （ 2） NPV1（ i1＝ 20%）＝ 15． 47萬元 ? （ 3） NPV2（ i2＝ 21%）＝－ 17． 60萬元 ? （ 4） FIRR＝ 20%＋［ （ ＋ ）］ 1%＝ 20． 47% ? （ 5） NPV（ ic＝ 12%）＝ ? （ 6）因?yàn)轫?xiàng)目在第 5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值，所以： ? Pb＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－ 1）＋（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值 /當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）＝（ 5－ 1）＋ ＝ （年） 單位：萬元 ?動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期 Pb與設(shè)定的目標(biāo)收益率 Ic之間的關(guān)系是（ ）。 ?A． Ic越大， Pb越大 ?B． Ic越小， Pb越大 ?C． Pb越大， Ic越小 ?D． Ic與 Pb無關(guān) ?答案： A ?解析： Ic越大，則每一年的凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值越小，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間越長，即動(dòng)態(tài)投資回收期越長。 ?動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完成后用來出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。（ ） ?答案： √ ?開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（ ） ?答案： √ ?某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為 2600萬元，竣工后的銷售收入為 4500萬元，銷售稅金及附加為 248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為 370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（ ）。 ?A． ％ ?B． ％ ?C． ％ ?D． ％ ?答案： B ? 解析：開發(fā)成本利潤率 =開發(fā)利潤 /項(xiàng)目總開發(fā)成本=（ 4500?248?2600?370） /2600=%。 2023年試題 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（ ）。 ?A．銷售利潤率 =銷售利潤 /銷售收入 ?B．銷售利潤率 =銷售利潤 /總開發(fā)價(jià)值 ?C．銷售利潤率 =銷售利潤 /總開發(fā)成本 ?D．銷售利潤率 =銷售利潤 /項(xiàng)目總投資 ?答案： A 例題 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)商以 5000萬元的價(jià)格獲得了一宗占地面積為4000㎡的土地 50年的使用權(quán)，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 60%，樓高 14層， 1至 4層建筑面積均相等， 5至 14層為塔樓（均為標(biāo)準(zhǔn)層），建造費(fèi)用為 3500元 /㎡，專業(yè)人員費(fèi)用為建造費(fèi)用預(yù)算的 8%，其他工程費(fèi)為 460萬元，管理費(fèi)用為土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用和其他工程費(fèi)之和的 %，市場(chǎng)推廣費(fèi)、銷售代理費(fèi)和營業(yè)稅金及附加分別為銷售收入的%、 %和 %，預(yù)計(jì)建成后售價(jià)為 12023元 /㎡。項(xiàng)目開發(fā)周期為 3年，建造期為 2年 （ 還有 1年是前期 ）， 土地費(fèi)用于開始一次投入，建造費(fèi)用、專業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)和管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入；年貸款利率為 12%，按季度計(jì)息，融資費(fèi)用為貸款利息的 10%。問項(xiàng)目總建筑面積、標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積和開發(fā)商可獲得的成本利潤率與銷售利潤率分別是多少？ ? （本題未考慮土地增值稅，假設(shè)可銷售建筑面積等于總建筑面積，假設(shè)在建成之日即可全部售出） ? ［解］ ? （ 1）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（ GDV） ? 1）項(xiàng)目總建筑面積： 4000 ＝ 22023（㎡） ? 2）標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積：（ 22023－ 4000 60% 4） /10＝ 1240（㎡） ? 3）項(xiàng)目總銷售收入： 22023 12023＝ 26400（萬元） ? 4）營業(yè)稅金及附加： 26400 %＝ 1452（萬元） ? 5）項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值（ GDV）： 26400－ 1452＝ 24948（萬元） ? （ 2）項(xiàng)目總開發(fā)成本（ TDC） ? 1）土地費(fèi)用： 5000萬元（史記：相當(dāng)于土地取得成本） ? 2）建造費(fèi)用： 22023 3500＝ 7700（萬元） ? 2）建造費(fèi)用： 22023 3500＝ 7700（萬元） ? 3）專業(yè)人員費(fèi)用（建筑師、結(jié)構(gòu) /造價(jià) /機(jī)電 /監(jiān)理工程師等費(fèi)用）： ? 7700 8%＝ 616（萬元） ? 4）其他工程費(fèi)： 460萬元 ? 5）管理費(fèi)用：（ 5000＋ 7700＋ 616＋ 460） %＝ （萬元） ? 6）財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? a）土地費(fèi)用利息： ? 5000［（ 1＋ 12%/4） 3 4－ 1）＝ （萬元） ? b）建造費(fèi)用 /專業(yè)人員費(fèi)用 /其他工程費(fèi) /管理費(fèi)用利息： ? （ 7700＋ 616＋ 460十 ）［（ 1＋ 12%/4） （ 2/2） 4－ 1）＝ （萬元） ? c）融資費(fèi)用：（ ＋ ） 10%＝ （萬元） ? d）財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì) :＋ ＋ ＝ （萬元） ? 7）銷售費(fèi)用（市場(chǎng)推廣及銷售代理費(fèi)）： 26400（ %＋ %）＝ 924（萬元） ? 8）項(xiàng)目總開發(fā)成本： ? 5000＋ 7700＋ 616＋ 460＋ ＋ 924＝ （萬元） ? （ 3）開發(fā)利潤（銷售利潤）： 24948－ ＝ （萬元） ? （ 4）成本利潤率： 100%＝ % ? （ 5）銷售利潤率： 100%＝ % 2023年試題 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為 80000萬元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用 8000萬元，建設(shè)周期為 3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是（ ）。 ?A． % ?B． % ?C． % ?D． % ? 答案： D ?投資利潤率 =開發(fā)利潤 /項(xiàng)目開發(fā)成本 =25000/（ 80000－8000） =%。 ［例題］ ? 已知某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的購買投資為 4500萬元，流動(dòng)資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為 1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為 650萬元、年平均稅后利潤總額為 500萬元。試計(jì)算該投資項(xiàng)目的投資利潤率、資本金利潤率、資本金凈利潤率。（ 置業(yè)投資項(xiàng)目 ） ? 解： ?在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期肯定大于（ ）。 ?A．基準(zhǔn)回收期 ?B．靜態(tài)投資回收期 ?C．項(xiàng)目開發(fā)期 ?D．項(xiàng)目銷售期 ? 答案： B ? 解析：動(dòng)態(tài)投資回收期中是累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的期數(shù)，相比累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值的期數(shù)要長。 ?某寫字樓的購買價(jià)格為 100萬元，其中 70萬元為 15年期、年利率 5%、按年等額還款的抵押貸款， 30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為 9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（ ）。 ?A． 9． 00% ?B． 8． 05% ?C． 30． 00% ?D． 7． 52% ? 答案： D ? 解析：稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。 ? 每年的還本付息額用公式 計(jì)算， ? A＝ ＝ （萬元），則稅前現(xiàn)金回報(bào)率＝（ 9－）247。 30＝ %。 (1 )(1 ) 1nniiAP i???? ??????151570 (1 5%)(1 5%) 1????? 某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為 60萬元，其中 40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為 24000元、投資者權(quán)益增加值為 2200元、店鋪市場(chǎng)價(jià)值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為（ ）。 ?A． ％ ?B． ％ ?C． ％ ?D． ％ ?答案： D ?解析：當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率 ?（稅后凈現(xiàn)金流量 ?投資者權(quán)益增加值 ?物業(yè)增值收益） /權(quán)益投資數(shù)額，則投資回報(bào)率 ?（ ??60?2%） ?（ 60?40）?%。 2023年試題 ? 張某以 40萬元購買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，其購買投資的部分資金來自銀行提供的期限為 10年的抵押貸款。如店鋪在第 4年的租金收入為 5萬元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為 ，其中支付銀行利息 元。則張某的這項(xiàng)投資在第 4年的利息備付率是（ ）。 ?A． ?B． ?C． ?D． ? 答案： C ? 解析：利息備付率 ?稅息前利潤（利潤 ?利息） /當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用 ?（ 5??） /?。 2023年試題 ?某物業(yè)的購買價(jià)為 100萬元，其中 50萬元為銀行抵押貸款，期限 10年，年利率 12%，按年等額償還。如該物業(yè)年凈經(jīng)營收入為 30萬元，則該物業(yè)投資的償債備付率為（ ）。 ?A． ?B． ?C． ?D． ? 答案： C ? 解析： ? 先算出當(dāng)期應(yīng)還本付息資金 A， A?50?12%?［ 1?（ 1?12%） ?10］ ?（萬元），再代入上式可得 30??。 可 用 于 還 本 付 息 資 金償 債 備 付 率 ＝ 當(dāng) 期 應(yīng) 還 本 付 息 資 金2023年試題 ? 某置業(yè)投資者以 10000元 /m2的價(jià)格購買了 200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價(jià)中的 40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為 10年，年利率為 10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共 24萬元，則其償債備付率是（ ）。 ?A． ?B． ?C． ?D． ? 答案： B ? 解析：當(dāng)期應(yīng)還本付息額為 A=2023000?60%［ 10%（ 1+10%） 10/（ 1+10%） 10－ 1］ =195319，根據(jù)利息備付率 =可用于還本付息資金 /當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，利息備付率=240000/195319=。 2023年試題 ?對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（ ） ?A． ?B． ?C． ?D． ?答案： A 例題 ?某小型寫字樓的購買價(jià)格為 50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為 20萬元，另外 30萬元為年利率為 7． 5%、期限為 30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為 40萬元，按有關(guān)規(guī)定可在 25年內(nèi)直線折舊。預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為 10萬元，空置和收租損失為毛租金收入的 10%，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的 30%，寫字樓年增值率為 2%。 ?試計(jì)算該寫字樓投資項(xiàng)目的 現(xiàn)金回報(bào)率 、 投資回報(bào)率 和 償債備付率 指標(biāo)。 ? ［解］該寫字樓項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)計(jì)算過程，如下表所示。 2023年試題 ?資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。（ ） ?答案： ?解析：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。 2023年試題 ? 某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為 4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為 2023萬元和 1000萬元，存貨為 1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為（ ）。 ?A． % ?B． % ?C． % ?D． % ? 答案： D ? 解析：流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn) /流動(dòng)負(fù)債。 例題 ? 從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息；負(fù)債合計(jì)為 3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為 5000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為 2500萬元和 1250萬元，存貨為 1500萬元。試計(jì)算該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。 例題 ?，是獨(dú)立關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為獨(dú)立關(guān)系的多方案比選。（ ） ?答案： ?解析：常見的方案比選，是互斥關(guān)系和可轉(zhuǎn)化為互斥關(guān)系的多方案比選。 ?，主要存在著以下關(guān)系（ ）。 ?A．相關(guān)關(guān)系 ?B．包含關(guān)系 ?C．獨(dú)立關(guān)系 ?D．互斥關(guān)系 ?答案： ACD 演講完畢，謝謝觀看！